Pourquoi établir un état hypothécaire

Pourquoi établir un état hypothécaire

La sécurité de votre achat immobilier dépend de l'état hypothécaire, une pièce que le notaire sollicite et analyse pour vous.

Avant de convier son client à signer l'acte de vente, le notaire doit impérativement obtenir un état hypothécaire - datant de moins de deux mois - de l'appartement, de la maison ou du terrain concerné. En cas d'absence de ce document, sa responsabilité pourrait être engagée.

Qui est le vrai propriétaire ?

Véritable journal de bord du moindre lot immobilier en France (parts des sociétés civiles immobilières exclues), ce document est tenu par le ou les bureaux des hypothèques du département.

Il a pour premier rôle de signaler l'identité du propriétaire actuel : "Si je ne l'avais pas réclamé dans une récente affaire, explique Me Fleischel, Notaire à Claye-Souilly, je ne me serais pas rendu compte que le vendeur n'était que l'usufruitier du bien dont il prétendait se défaire !"

Quelles obligations pèsent sur le logement ?

Autre rôle de l'état hypothécaire : répertorier l'ensemble des obligations juridiques (servitudes) ou financières (hypothèques) qui pèsent sur le lot et que l'acheteur devra endosser du fait que c'est au bien du vendeur et non à sa personne que ces obligations sont, par définition, attachées.

Qu'un commandement de saisie pèse ainsi sur le bien et la vente sera nulle en l'absence de consultation du créancier impliqué.

Acquérir un bien hypothéqué : pas sans risque !

Lorsque le document révèle que le bien est grevé d'hypothèques, les droits de l'acquéreur varient selon que le prix d'achat suffit ou non à dédommager les créanciers.

Lorsque le prix d'achat le permet, l'acquéreur ne peut renoncer à honorer le contrat préliminaire, compromis ou promesse de vente qu'il a signé préalablement. Son notaire régularise alors la vente et rembourse l'ensemble des créanciers concernés (mainlevée) avant de remettre l'éventuel reliquat au vendeur.

Lorsque le prix d'achat ne permet pas de dédommager les prêteurs, l'acquéreur peut leur proposer de faire leur deuil de tout ou partie de leurs créances ou renoncer à la vente.

Devant leur refus, il peut également essayer de "passer en force", mais à ses risques et périls, en achetant le bien et en tentant de purger après coup ses hypothèques.

Au terme d'une procédure judiciaire aussi coûteuse que complexe, il notifie son achat aux créanciers et les met au défi de trouver aux enchères publiques un prix supérieur au sien d'au moins 10 %.

S'ils ne relèvent pas le défi, l'acquéreur les dédommage sur le prix d'achat. S'ils le relèvent et réussissent, l'acquéreur devra surenchérir pour ne pas perdre le bien convoité.

S'ils le relèvent mais sans succès, ce sont eux qui devront débourser une somme égale à la différence entre le prix d'achat plus les 10 % et le prix obtenu en vente publique.

Même à son pire ennemi, Me Fleischel ne conseillerait pas de se lancer dans une telle opération sueurs froides ! "En vingt-cinq ans de carrière, je n'ai eu, Dieu merci, à n'en conduire que trois".

D'autres informations sont obligatoires

  • Un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante (article L. 134-7 du Code de la santé publique).
  • La superficie de la partie privative du lot ("loi Carrez" du 18 décembre 1996).
  • Le certificat antiplomb pour les immeubles construits avant 1949 (loi du 29 juillet 1998). En pratique, c'est le notaire chargé de réaliser la transaction qui se charge de ces trois formalités et mandate un cabinet de géomètre habilité.
  • La recherche de termites : lorsque l'immeuble est situé dans une zone contaminée, un état parasitaire doit être fourni à l'acquéreur, avant la signature de l'acte authentique (loi du 8 juin 1999).
  • Depuis le 1er novembre 2009, la sécurité des installations de gaz privées de plus de quinze ans doit être garantie.
  • Et tout vendeur de bien immobilier doit produire un diagnostic électrique attestant l'état de l'installation.
  • Dans certains cas, un dernier document est nécessaire : celui relatif à l'installation d'assainissement non collectif pour les immeubles d'habitation (maison ou immeuble collectif). Ce document, établi par la commune, doit être annexé à l'avant-contrat ou l'acte de vente notarié. Il évalue la conformité du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées. Si l'installation n'est pas conforme au moment de la vente, l'acquéreur a un an pour effectuer les travaux.

En outre, quand le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévision des risques technologiques ou encore dans certaines zones sismiques, un état des risques doit être fourni.