PACS, mariage, concubinage : l'achat d'un logement

PACS, mariage, concubinage : l'achat d'un logement

Acheter son logement, c’est souvent l’une des priorités d'un couple. C’est aussi un investissement financier majeur. Il est donc important de bien en connaître tous les enjeux. Le statut du couple, marié, pacsé ou en union libre, est alors déterminant.

Rien de plus courant aujourd’hui que d’être propriétaires à deux, même pour un couple de concubins ou pacsé. De quelles protections dispose chaque individu ? Que se passe-t-il en cas de séparation ou de décès ?

Couples mariés : le régime matrimonial s’applique

Les règles de la propriété des biens acquis pendant le mariage sont fonction du régime matrimonial des époux. Rappelons qu’il y en a cinq :

  • la communauté réduite aux acquêts,
  • la séparation de biens,
  • la communauté de meubles et acquêts (l’ancien régime légal),
  • la communauté universelle,
  • la participation aux acquêts.

Ceux qui s’unissent sans avoir signé de contrat de mariage se marient d’office sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. C’est le régime légal.

Décider ensemble

En dehors de tout régime matrimonial, le fait d’être mariés contraint les époux à respecter certaines règles. Ils doivent décider ensemble de tous les actes qui pourraient priver la famille du logement familial.

Qu’entend-on par logement familial ?

Le Code civil précise que la résidence de la famille est le lieu où vivent effectivement et d’un commun accord les époux : c’est la résidence principale.

Les meubles garnissant le logement familial bénéficient de la même protection. Qu’il s’agisse de louer le logement, de le vendre, de l’hypothéquer, d’en faire donation…, aucune décision ne peut être prise sans l’accord formel des deux. Cette règle s’applique même si le logement appartient à un seul des époux, qui ne peut ainsi pas le vendre sans le consentement de l’autre.

Dans le même esprit, il n’est pas non plus autorisé à résilier seul le contrat d’assurance multirisque habitation.

Conséquences du divorce

En cas de mésentente et de séparation, il faut faire les comptes. Entre le moment de la dissolution de la communauté et la réalisation du partage, les époux se retrouvent en indivision.

Dans la pratique

Il faut tabler sur un délai d'un an à compter du divorce pour procéder à la liquidation des biens et au partage.

Souvent, l’un des conjoints demeure dans le logement commun et indemnise son ex-époux.
À défaut d’accord, le juge aux affaires familiales tranchera en attribuant la disposition du logement à celui dont la situation familiale est la plus délicate… ou qui assume la garde des enfants.

En cas de décès

Le conjoint survivant bénéficie, comme en location, d’un droit de jouissance de la résidence principale durant un an.

Ensuite, il peut demander à bénéficier d’un droit d’habitation et d’usage toute sa vie durant (droit viager). La valeur de ce droit viendra en déduction de son héritage.

Priorité pour le rachat

Le conjoint est également prioritaire pour racheter le logement, s’il hérite d’une quotité en pleine propriété et s’il se trouve en présence d’autres héritiers.

Cette attribution préférentielle est possible dès lors que le survivant habitait la résidence principale au moment de son veuvage. S’il doit verser une somme d’argent (soulte) aux autres héritiers, il bénéficie même de délais de paiement : la moitié de la soulte peut être versée sur une durée qui peut aller jusqu’à dix ans, moyennant intérêts.

Qu’est-ce que la clause d’emploi ou de remploi ?

Dans un couple marié, il arrive fréquemment que l’un dispose d’un pécule supérieur à l’autre pour financer le logement. Dans le régime légal de la communauté, le bien peut être considéré comme commun ou propre, selon les cas. S’il est financé par des fonds communs plus importants que ceux apportés par le conjoint, le bien sera réputé commun.

En revanche, si la part apportée par l’un des époux est supérieure à celle financée en commun par le couple, le logement sera considéré comme un bien propre. Encore faut-il en apporter

la preuve ! Cette condition est remplie si l’acte d’acquisition du logement comporte une clause d’emploi ou de remploi.

La clause est dite d’emploi lorsque le bien est directement acheté avec des fonds propres. Elle est dite de remploi lorsque ce bien est acquis avec le produit de la vente d’un bien propre Si cette clause ne figure pas, le bien sera commun. Mais les fonds versés obligent la communauté à indemniser l’époux qui a davantage contribué à l’enrichissement du couple.

Partenaires de Pacs : des règles précises

La loi du 23 juin 2006 sur les successions a modifié en profondeur le régime du Pacs. Ce qui a des conséquences importantes sur l’achat du logement du couple depuis le 1er janvier 2007.

Chacun est propriétaire de ses biens et en dispose comme il l’entend. Si le couple préfère acheter son logement en indivision, celui-ci sera réputé appartenir aux deux partenaires dans les proportions précisées dans l’acte d’acquisition ou, à défaut, par moitié. La quote-part d’acquisition doit correspondre au financement de chacun.

Conséquences de la rupture du PACS

Si le logement a été acquis en indivision, chacun peut en demander l’attribution préférentielle, comme dans le cas d’un couple marié. Celui qui l’obtient doit cependant disposer des liquidités nécessaires pour payer sa part à l’autre.

En cas de décès dans un couple pacsé

Depuis le 1er janvier 2007, l’attribution préférentielle est de droit pour les couples pacsés, à la condition que le défunt ait rédigé un testament en faveur du survivant. On notera par ailleurs que le partenaire survivant bénéficie, là aussi depuis le 1er janvier 2007, d’un droit de jouissance temporaire d’un an dans le logement commun du couple.

Concubinage : chacun détient ce qu’il achète

Principe de base lorsque le couple vit en concubinage : chacun possède ce qu’il acquiert. Mais là aussi, certains préfèrent acheter en indivision, chaque concubin participant à l’acquisition à la hauteur de sa mise de fonds, leur quote-part respective figurant dans le titre de propriété.

Il est indispensable que l’acte reflète la réalité du financement, faute de quoi, au moment de la séparation du couple (volontairement ou à la suite du décès de l’un), des contestations ne manqueront pas de surgir.

Conséquences de la rupture du concubinage

En indivision, l’idéal serait de procéder à la vente du logement pour s’en partager le prix ou que l’un rachète la part de l’autre pour continuer à vivre dans le logement.

En cas de désaccord

Il convient de se souvenir que "nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision" et que, le cas échéant, le juge pourra ordonner le partage. On notera que les concubins ne disposent pas du droit d’attribution préférentielle, contrairement aux couples mariés ou pacsés.

En cas de décès de l'un des concubins

Si les concubins n’ont rien prévu,la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Ces derniers auront la possibilité de faire vendre le logement. Toutefois, si le survivant reste avec des enfants mineurs du couple, il pourra demander le maintien de l’indivision.

"Si des concubins déclarent dans l’acte d’achat financer le bien par moitié chacun et que l’un d’entre eux n’exerce aucune activité professionnelle, le fisc comme les héritiers demanderont peut-être des comptes", alerte Me Jacques Benhamou, notaire à Paris. L’Administration pourrait considérer qu’il y a donation déguisée et réclamer les droits de succession applicables entre concubins, en l’occurrence 60 % !

Concubinage : acheter en tontine

Des concubins ont la possibilité d’inclure un "pacte tontinier" dans leur acte d’acquisition réalisé en commun. Par cette disposition, ils conviennent qu’à la mort du premier d’entre eux, le second deviendra automatiquement propriétaire de la totalité du bien.

Quel intérêt civilement et fiscalement ?

Sur le plan civil, cela permet d’évincer d’éventuels héritiers. Sur le plan fiscal, cette solution a perdu de son intérêt au fil des ans, car l’exonération de droits de succession est soumise à un plafond qui n’a pas été révisé : si, au jour du décès, la valeur du logement dépasse 76 000 euros, les droits de succession seront calculés sur la totalité de la part reçue.

"La tontine est un contrat aléatoire dans lequel le bien est censé appartenir depuis l’origine au survivant. Elle peut être utile pour contourner la réserve des héritiers. Car, dans ce cas, même le juge ne peut intervenir", résume Me Christèle Aegerter-Oliver, notaire à Pierrefitte (Seine Saint-Denis). Un atout qui se retourne contre les concubins en cas de séparation, car, contrairement à l’indivision, la vente doit recueillir l’avis des deux.

Convention d’indivision et SCI

Nécessaire convention d'indivision

La convention d’indivision fixe les règles de gestion du bien. Il est possible d’y inscrire qu’au décès de l’un, l’autre pourra acquérir sa quote-part sans que les héritiers puissent s’y opposer.

En l’absence d’une telle clause, le survivant n’a aucun droit sur la part du défunt. Les héritiers peuvent vendre le logement à qui bon leur semble. Autre possibilité pour les concubins sans enfants d’une union précédente, se léguer mutuellement par testament l’usufruit de leurs parts. Une façon de réduire le montant des droits de succession.

L’intérêt limité du montage en SCI

Parce qu’elle continue à traîner une image fiscale avantageuse, l’acquisition de sa résidence principale par le biais d’une société civile immobilière (SCI) suscite de nombreuses interrogations. Or ses "vertus" ont perdu beaucoup de leurs charmes.

"La SCI n’est qu’une forme de l’indivision. Elle ne doit être conseillée que dans une optique patrimoniale. Par exemple, lorsque le couple veut acquérir de nombreux biens qu’il souhaite mettre en location et qu’il entend associer ses enfants dans la société pour leur transmettre plus facilement, dans l’avenir, une partie de son patrimoine", avertit Me Benhamou.

De nombreuses formalités exigées

En outre, la constitution d’une SCI nécessite de nombreuses formalités (dont l’enregistrement au registre du commerce) et son fonctionnement exige la tenue d’assemblées générales, d’une comptabilité, etc. Sur le plan fiscal, enfin, la transparence des mouvements de fonds est de règle. Sauf cas très particulier à étudier avec un notaire, la SCI se révèle un outil inadapté à l’acquisition de sa simple résidence principale.
 

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