Mettre un bien immobilier en location

Mettre un bien immobilier en location
Une stratégie locative bien menée évite les décisions hasardeuses, difficiles à corriger par la suite. - © klublu

Une série d’obligations s’impose au propriétaire bailleur d’un logement vide ou meublé. Détails, étape par étape, jusqu’à la remise des clés.

Proposer un bien en bon état

« Un logement décent, ne risquant pas de porter atteinte à la sécurité physique ou à 
la santé du locataire, en bon état d’usage et de réparation », telles sont les obligations
 du bailleur énumérées dans la loi du 6 juillet 1989. La surface habitable minimale est de 9 m2 pour une hauteur sous plafond de 2,20 m (ou un volume habitable de 20 m3).


« Le terme à retenir est “en bon état”. S’il n’est pas nécessaire de refaire l’appartement à neuf, celui-ci ne doit pas être vétuste : pas de trous dans la moquette, pas de peintures écaillées, etc. », précise Marthe Gallois, juriste à Pap.fr.

Dans un meublé, des équipements sont obligatoires : literie, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou freezer, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager.

Réaliser les diagnostics obligatoires

Pour un appartement de plus de quinze ans, vous devrez faire établir six diagnostics techniques : état des servitudes risques et d’information sur les sols (Esris), performance énergétique (DPE), constat des risques d’exposition au plomb (CREP), état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, diagnostic amiante (immeubles construits avant 1997). Deux diagnostics (Esris et DPE) s’imposent pour un appartement récent. Adressez-vous à un diagnostiqueur certifié (annuaire sur Diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr).


À noter : le diagnostic de la surface habitable n’est pas obligatoire mais celle-ci doit être indiquée sur le contrat de bail. 
Pour sept diagnostics (surface habitable comprise), les coûts indicatifs s’élèvent entre 150 et 200 euros pour un studio et un deux-pièces, 250 euros pour un trois-pièces, 350 euros pour un quatre-pièces. Pour 
trois diagnostics, comptez 80 à 150 euros.

Louer au juste prix

« Il faut s’aligner sur le marché du secteur », conseille Paulo Canaveira, directeur de l’agence ERA Transim à Neuilly-sur-Marne (93). Selon lui, la proximité des transports et des commerces et la qualité du bien, en particulier la performance énergétique, justifient un loyer plus élevé. La fixation du loyer est libre à la première location ou si le précédent locataire est parti depuis au moins 18 mois. À la relocation, en revanche, vous ne pourrez pas augmenter le loyer dans les zones tendues, sauf rares exceptions.


Attention : la loi Elan ouvre la possibilité aux communes en zone tendue de plafonner les loyers dès la première location.

> À LIRE AUSSI

Immobilier : acheter pour louer vide ou meublé 

Loi Elan : ce quelle va changer pour vous

Retour de lencadrement des loyers : comment va-t-il être appliqué ?

Estimer précisément la part des charges

Au loyer s’ajoutent les charges dues par le locataire (charges récupérables fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987). Pour un appartement, il s’agit d’une partie des charges de copropriété (ascenseur, eau et électricité de l’immeuble, etc.) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) dont le montant figure sur la taxe foncière. Pour une maison individuelle, seule la TEOM est due par le locataire.


En location vide, les charges sont récupérables sur leur montant réel. Votre locataire paie, chaque mois, une provision sur charges. Ne la sous-estimez pas, afin d’éviter de lui réclamer une somme trop importante, lors de la régularisation annuelle. Basez-vous sur l’arrêt des charges de l’année précédente et du budget de l’année à venir, ajoutez-y le montant de la TEOM et divisez le montant total des charges récupérables par 12.


En location meublée, vous pouvez établir un forfait de charges. Dans ce cas, il n’y a pas de régularisation annuelle.

Rédiger l’annonce

Elle doit être la plus descriptive possible,
 en mentionnant le montant du loyer et
 des charges, l’emplacement, la surface, l’orientation, le nombre de pièces, l’étage, les commodités de l’immeuble (cave, ascenseur, etc.) et de l’appartement (chauffage, balcon, équipements). Les annonces avec photos recueillent sept fois plus de contacts, selon Pap.fr. Cela permet aux candidats de se projeter davantage et donc de limiter les visites inutiles.

Organiser les visites

Indiquez aux candidats les documents à apporter lors de la visite. La liste officielle 
est fixée par le décret n° 2015-1437 du 
5 novembre 2015. Elle comporte une pièce d’identité, l’attestation de domicile, les justificatifs d’activité professionnelle ou de ressources, etc. Toute demande de pièce non prévue dans cette liste peut être sanctionnée par une amende. Ainsi, vous ne pouvez plus demander de RIB. Pour ne pas perdre de temps, regroupez les visites dans un créneau horaire limité (par exemple, de 9 h à 14 h plutôt qu’une visite à 9 heures, l’autre à 13 h).

Sélectionner le locataire

Les critères de sélection doivent se limiter à la solvabilité : revenus s’élevant à au moins deux fois le montant du loyer, idéalement au moins trois fois. Vous pourrez vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition des candidats à la location sur le site Cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis. Attention, la loi interdit de fonder votre choix sur un critère discriminatoire, comme le sexe, l’âge ou l’apparence physique.

Préparer le contrat de bail

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 fixe le contenu obligatoire des contrats de location. Vous devez recourir à un modèle type à
 jour de la dernière loi (téléchargeable sur Inc-conso.fr).
 « C’est important, car le contrat vous engage », souligne Marthe Gallois.


Parmi les mentions obligatoires figurent
 la surface habitable, le montant du loyer
 et des charges, du dépôt de garantie, 
les conditions de révision du loyer. Vous indiquerez les modalités de paiement du loyer (généralement le 1er du mois pour le mois à venir) et sa forme. Le virement est conseillé pour des raisons de commodité, mais rien n’oblige le locataire à s’y soumettre.

Attention : il est interdit d’imposer un paiement par prélèvement automatique.
 Vous annexerez au contrat les diagnostics obligatoires et, le cas échéant, le formulaire de caution. Si votre locataire ne peut entrer dans les lieux immédiatement, vous pouvez encaisser le dépôt de garantie, mais le premier loyer sera versé à la remise des clés.

Effectuer l’état des lieux

L’état des lieux se fait à la remise des clés. Une description écrite et détaillée de l’appartement (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) est alors établie contradictoirement avec le locataire.

N’hésitez pas à être très précis pour éviter les litiges au départ du locataire (lors de l’état des lieux de sortie). Pap.fr conseille de compléter ce constat par des photos prises avec son mobile et de les envoyer immédiatement à l’adresse électronique du locataire (la date d’envoi fera foi). À moins d’être réalisé par un huissier ou un agent immobilier, l’état des lieux est gratuit pour le propriétaire comme pour le locataire.

Une offre directe ou par agence

Sans intermédiaire, vos dépenses se limiteront aux diagnostics obligatoires et 
à la diffusion d’une annonce sur internet (Seloger.com, Leboncoin.fr, Paruvendu.fr, Ouestfrance-immo.com, etc.). La plupart des sites proposent une parution gratuite. Mieux vaut opter pour une formule payante avec photos, qui remonte votre annonce régulièrement en tête de liste (20 euros par semaine à 95 euros par mois). En agence, vous paierez des honoraires partagés avec le locataire. La loi ALUR a plafonné ses frais (pas les vôtres) en fonction de 
la surface et de la zone géographique. Néanmoins, certaines agences appliquent les mêmes tarifs aux deux parties. Dans ce cas, pour un deux-pièces (40 m2) en zone tendue, il vous en coûtera 540 euros, hors diagnostics (source : Era Transim).

Les garanties en cas de loyers impayés

La caution solidaire : la personne qui se porte caution s’engage à payer le loyer à la place du locataire défaillant. En dehors des étudiants dont les parents se portent caution, elle est peu efficace.

La garantie loyers impayés (GLI) : vous la souscrivez auprès d’un assureur privé. Elle a aussi pour avantage de prendre en charge les dégradations et l’action en justice contre le locataire. Mais elle a un coût (3,5 % du loyer en plus des charges).

Visale : vous êtes remboursé des loyers impayés dans la limite de 36 mensualités par Action logement. Le locataire doit être un salarié précaire ou un jeune de moins de 30 ans. Votre loyer ne doit pas dépasser 1 300 euros par mois (1 500 euros à Paris) et entre 600 et 800 euros pour les étudiants sans ressources. Pour en savoir plus : Visale.fr.