Mandat exclusif de vente avec une agence immobilière : dans quels cas le propriétaire peut-il l'annuler ?

Le 7 avril 2011, nous avons signé un "mandat exclusif de vente" (article 6 loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et articles 72 et suivants du décret n°72-678 du 20 juillet 1972) avec une agence de Nevers. A ce jour, n'ayant eu aucune visite, ni appel téléphonique, ni compte rendu de l'agence, je souhaite annuler cette exclusivité et retirer cette vente à l'agence. J'ai dépassé le délai des trois mois me trouvant en vacances je n'ai pas pensé à le faire. Je viens de rentrer et je souhaite annuler toute vente avec l'agence de Nevers. Je souhaite savoir si cela est possible, et si je trouve un acquéreur après avoir annulé est-ce que je devrais quelque chose à l'agence ?

Réponse de l'expert

Le mandat exclusif prend normalement fin à l’expiration du délai fixé. Toutefois une clause de tacite reconduction a pu être mentionnée dans le mandat. Elle est valide à condition qu’elle soit assortie d’un terme ou d’un nombre de périodes de renouvellement. Dans tous les cas, l’exclusivité, renouvelée par tacite reconduction, peut être dénoncée à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de 15 jours (article 78 décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce). La dénonciation englobe le mandat et la clause qui y est contenue.

Même si le mandat ne fait pas référence à ces dispositions et ne prévoit pas de préavis, les parties doivent respecter ce préavis. Pendant la durée du préavis, l’agent immobilier conserve le pouvoir d’exécuter son mandat. En outre, pour prétendre à sa commission, il doit justifier qu’il a avisé son client de la transaction dans ce même délai de 15 jours (arrêt de 1ère chambre de la Cour d’appel de Reims, 22 mai 1978).

A ce principe de dénonciation obligatoire au bout de trois mois, il existe trois dérogations concernant :
- la vente d’immeubles par lots ;
- la souscription ou la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
- la location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial.
Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.

Par ailleurs, conformément à la loi du 2 janvier 1970 et à son décret d’application, l’agent a droit à sa commission si son intervention a été déterminante. Il doit avoir trouvé le cocontractant et l’avoir mis en présence du mandant au terme de recherches, de visites, de réunions. A défaut, la commission n’est pas due. Ainsi, le seul fait de démontrer que l’agent a fait visiter le bien offert à la vente ne suffit pas à démontrer que son intervention a été déterminante. Selon les juges, il lui appartient de prouver qu’il a effectivement participé aux négociations afin de faire en sorte d’aboutir à la réalisation de l’opération (arrêt de la Cour d’appel de Versailles 16ème chambre A, 12 mars 1991).

En revanche, il n’est pas obligatoire que l’agent ait lui-même constaté par écrit la conclusion de l’affaire (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 1984, n° 82-16316). Dès lors que le vendeur traite directement avec la personne à laquelle l’agent a fait visiter l’immeuble vendu, il doit une indemnité forfaitaire prévue au contrat (Cour d’appel d’Orléans 20 février 1997). L’agent a également droit à sa rémunération si le vendeur, même après l’expiration de l’exclusivité prévue dans le mandat, a utilisé des manœuvres destinées à frustrer l’agent.