Maison sans permis de construire : comment régulariser la situation ?

J’ai acheté en 2005 un terrain contenant deux maisons. Une déclarée sur le cadastre et l’autre non. J’entame quelques travaux dans la maison car c’est une maison bien âgée (celle déclarée sur le cadastre et impôt). J'ai décidé de remplacer le bois sous tôle, car il est très abîmé et il risque de s’écrouler, par des murs en dur (parpaing) et une toiture neuve. J’ai respecté la surface ainsi que les ouvertures identiques à l’originale. En 2010, j'ai reçu une lettre de la mairie comme quoi je devais me rapprocher de leur service afin de régulariser cette construction. C’est ce que j’ai fait, je leur ai dit que ce n’est pas une nouvelle construction mais pour moi une rénovation pour question de sécurité. Que cela ne tienne, il m’indique "même pour rénover, il vous faut une autorisation !". Donc j'ai pris les formulaires et dessus, il y a un hic ! Ma maison est située trop près d’une ravine, donc l’autorisation je ne l’aurai pas car la loi l'interdit ! La conseillère de la mairie me dit "Si si, ne vous inquiétez pas ca va passer !". Mon œil, s'il y a réclamation c’est que je suis sous surveillance. Au travers de votre forum j’ai vu que vous parler de "prescription pour une construction illégale de 3 ans" avec preuve de fin de travaux. Je suppose que les factures de matières premières (tôle, parpaing etc.) feront foi ? Si oui, mes factures sont bien datées. A savoir aussi que j’ai peint la façade et remplacer les fenêtres récemment. Est-ce aussi valable pour une rénovation ? Le plus judicieux serait de : - faire marcher cette prescription et payer juste l’amende ? Et ils ne pourront pas me démolir ma maison mais elle reste illégale. - ou de faire cette déclaration de rénovation au risque que soit refusé et que je ne sois plus protégé par cette prescription et ils me feront démolir la maison ?

Réponse de l'expert

Le décret du 5 janvier 2007, pris pour l’application de l’ordonnance du 8 décembre 2005 bouleverse le régime des autorisations d’urbanisme.

Il pose en premier lieu, un principe de dispense de formalité pour tous les travaux envisagés sur construction existante. Toutefois, échappent au principe :

  • certains travaux soumis à permis de construire prévus par les articles R.421-14 à R.421-16 du code de l’urbanisme, à l’exception des travaux d’entretien et de réparation ordinaires ;
  • certains travaux devant faire l’objet d’une déclaration préalable, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis, prévus par l’article R.421-17 du code de l’urbanisme.

Ainsi relèvent du permis de construire :

  • les travaux ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute supérieure à 20 m² ;
  • ceux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou les façades du bâtiment, lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière ou entrepôt) ;
  • ceux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;
  • les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L.313-4 du même code (travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles, prévues par un plan de sauvegarde ou de mise en valeur approuvé ou déclarées d’utilité publique).

De même, dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) est approuvé, sont en outre soumis à permis de construire , à l’exception des travaux d’entretien ou de réparation ordinaires :

  • les travaux exécutés à l’intérieur des immeubles ou parties d’immeubles visés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur conformément à l’article L 313-1 III du code de l’urbanisme, lorsqu’ils ont pour objet ou pour effet de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des volumes existants,
  • et les travaux qui portent sur un élément identifié par le PSMV comme présentant un intérêt patrimonial, ou paysager.

Également, sont soumis à permis de construire les travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques, à l’exception des travaux d’entretien et de réparation ordinaires.

Enfin, sont soumis à déclaration préalable les travaux suivants, listés à l’article R.421-17 du code de l’urbanisme, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparation ordinaires :

a) les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ;

b) les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ;

c) dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles ;

d) les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7º de l'article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

e) les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

f) les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors œuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;

g) les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors œuvre brute en surface hors œuvre nette ".

Il convient de noter que les "travaux d’entretien ou de réparation ordinaires", échappant à toute formalité, ne sont pas définis expressément par le décret. La jurisprudence sera amenée à préciser cette notion.

Par ailleurs, le décret ne parle aucunement des travaux de reconstruction qu’ils soient fait à l’identique ou non. En conséquence, le régime de la reconstruction reste le même que celui applicable avant le 1er octobre 2007 (date d’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation des autorisations de construire).

Dès lors, est admise la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre (événement fortuit ou catastrophe naturelle), dès lors qu’il avait été régulièrement édifié et que la reconstruction identique n’est pas exclue dans le périmètre de construction par la carte communale ou le plan local d’urbanisme (article L.111-3, alinéa 1er, du code de l’urbanisme).

Il en est de même des bâtiments en ruine, à condition que l’intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et que les principales caractéristiques des bâtiments soient respectées, à moins que les documents d’urbanisme s’y opposent et sous réserve des modalités de raccordement aux réseaux publics (article L.111-3, alinéa 2, du code de l’urbanisme).

En tout état de cause, la jurisprudence antérieure à la nouvelle réglementation reste pertinente. Cependant, elle doit être adaptée à cette nouvelle réglementation. Or, selon un arrêt du conseil d’Etat du 20 février 2002 (Plan, n° 235725), l’article L.111-3 du code de l’urbanisme n’a ni pour objet, ni pour effet de dispenser la personne désireuse de reconstruire d’une demande d’autorisation préalable. Il est, par conséquent, nécessaire de solliciter, selon l’importance des travaux ou de la construction envisagée, un permis de construire, ou une déclaration de travaux.

Nous vous informons qu’un permis de construire peut être légalement accordé afin de régulariser des travaux déjà entrepris ou même terminés, à condition que ces travaux soient conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur à la date d’octroi du permis de construire (Conseil d’Etat ; 18 juin 1969, n°72045, Terry).

Il est à noter que la délivrance d’un permis de régularisation n’a pas pour effet d’effacer l’infraction antérieurement consommée (Cour de cassation, chambre criminelle, 2 octobre 1981, n°80-94.295).

En effet, la construction d’un bâtiment sans autorisation est un acte constituant une infraction au sens des dispositions du code de l'urbanisme, passible de poursuites pénales et de sanctions.

Le maire est tenu de faire constater l’infraction et de saisir le procureur de la République.

Il a la faculté d’ordonner l’interruption des travaux dans l’attente de la décision du juge répressif ; cette mesure peut également être prescrite par le tribunal correctionnel ou par le juge d’instruction saisi des poursuites. La condamnation pourra être assortie d’une injonction de mettre l’ouvrage en conformité ou de procéder à sa démolition.

Les infractions d’urbanisme sont punies "d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'ancien article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé". En outre, peuvent être ordonnées l’interruption des travaux, la mise en conformité, la démolition ou la réaffectation des sols.

Les infractions prévues à l’article L 480-4 du code de l’urbanisme sont constatées par tout officier ou agent de police judiciaire et par tout fonctionnaire ou agent de l’Etat et des collectivités publiques commissionné à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme et assermenté (article L 480-1 du code de l’urbanisme).

Les procès-verbaux, qui sont transmis au ministère public, font foi jusqu’à preuve contraire.

Lorsque l’autorité administrative a connaissance d’une infraction, elle est tenue d’en faire dresser procès-verbal (article L 480-1 alinéa 3 du code de l’urbanisme). Cette obligation pèse sur le maire lorsqu’il est compétent pour délivrer les permis de construire. L’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée (cour administrative d’appel de Lyon, 19 novembre 1991).

S'agissant de délits, et conformément au code de procédure pénale (article 8), le délai de prescription de ces infractions est de trois ans.

Le délai commence à courir à partir du moment où s'achève l'infraction. L'action pénale est donc ouverte dès lors que débutent les travaux litigieux, se prolonge pendant la durée de ces travaux et pendant le délai de trois ans qui suit leur achèvement.

le délai de prescription est interrompu en cas de procès-verbal constatant l'infraction, en cas de constitution de partie civile ou en cas de reprise de nouveaux travaux. Cette interruption fait courir un nouveau délai de trois ans.

En matière d'infraction aux règles d'urbanisme, la seule constatation de la violation en connaissance de cause d'une prescription légale ou réglementaire implique de la part de son auteur l'intention coupable (Cour de cassation, chambre criminelle 12 juillet 1994, pourvoi n° 93-85.262).

Le délai de prescription de trois ans court à compter de l'achèvement des travaux illicites (Cour de cassation chambre criminelle, 15 janvier 1964, pourvoi n° 63-91.119 , Cour de cassation, chambre criminelle 11 février 1971, pourvoi n° 70-92.521).

La notion d'achèvement des travaux, qui est une notion de fait, renvoie au jour où l'immeuble est en état d'être affecté à l'usage qui lui est destiné (Cour de cassation, chambre criminelle, 20 mai 1992, pourvoi n° 90-87.350 ; Cour de cassation, chambre criminelle, 18 mai 1994, pourvoi n° 93-84.557 ; Cour de cassation, chambre criminelle, 12 décembre 2000).

La preuve de l'achèvement des travaux peut être rapportée par tous moyens : photos, constat d'huissier, déclaration de témoins à la barre, imposition foncière. Il n’existe pas en la matière de liste limitative de justificatifs à fournir. Tout document utile peut donc être produit.

La commission de l'infraction s'étend jusqu'à cet achèvement, le fait que les travaux restant à exécuter ne soient pas subordonnés à un permis de construire est sans incidence (Cour de cassation, chambre criminelle., 9 avril 2002, pourvoi n° 01-85.064).

La prescription de l'action publique constitue une exception péremptoire et d'ordre public. Il appartient au ministère public d'établir que l'action publique n'est pas éteinte par la prescription et les juges doivent s'assurer du moment où le délit définitivement réalisé pour fixer ainsi le point de départ de la prescription (Cour de cassation chambre criminelle., 19 avril 1995).

La prescription de l'action publique ôte aux faits poursuivis tout caractère délictueux (Cour de cassation, chambre criminelle, 27 octobre 1993, pourvoi n° 92-82.374).

Enfin, nous vous rappelons que les réponses apportées par notre service ayant seulement pour objet de fournir des informations à caractère documentaire, conformément à la loi du 31 décembre 1971, nous ne sommes pas habilités à délivrer une prestation de conseil, laquelle relève de la compétence exclusive des avocats.