Loyers impayés : comment s'opposer au renouvellement du bail ?

J'ai, dans mon logement, une locataire qui ne paye pas régulièrement son loyer. Au départ, nous avons conclu un bail de 3 ans renouvelable : "tacite reconduction". Le deuxième bail arrive à échéance cette année, en septembre. Je sais que j'ai 6 mois, avant expiration de la fin du bail, avant de l'aviser que je ne veux plus d'elle comme locataire donc d'une nouvelle reconduction. Ma question est de savoir si cela est légal, si je dois moi-même occuper ce logement, ou si je peux le relouer.

Réponse de l'expert

Nous vous informons que le propriétaire peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé au locataire. Il doit cependant respecter certaines conditions imposées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

la forme du congé : il doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par exploit d’huissier ;
la date du congé : le propriétaire doit respecter un délai minimum de six mois avant le terme du contrat pour envoyer le congé ;
le contenu du congé : le bailleur doit motiver sa demande de congé de façon précise.

Il est ainsi disposé à motiver son congé par trois circonstances dont chacune donne lieu à l’application de modalités précises, décrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, le bailleur peut donner congé :
1) pour reprendre le logement pour lui ou, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Dans cette hypothèse, il indique dans le congé le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ;

2) pour vendre. Si le bailleur veut vendre son bien inoccupé, il doit délivrer congé à son locataire. Celui-ci dispose alors d’un droit de préemption. Dès lors le congé doit permettre à ce dernier de faire valoir sa priorité sur l’achat ;

3) pour motif légitime et sérieux, notamment si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.

Ainsi justifiera le non-renouvellement du bail, le paiement tardif du loyer à plusieurs reprises. En effet, le manquement répété du locataire à son obligation de payer les loyers aux termes convenus est suffisamment grave pour justifier le non-renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux au sens des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (Cour d’appel de Paris, 6 décembre 1994).

De même, le défaut d’assurance constitue un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail (Cour d’appel de Paris, 19 septembre 1991).

Enfin, nous vous précisons que lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.