Logement sur plans : les étapes du financement

Logement sur plans : les étapes du financement

Acheter un appartement ou une maison dans le neuf présente bien des avantages… mais aussi un inconvénient majeur : commencer à payer son acquisition alors qu’il faut continuer d’assurer son loyer. Des solutions existent pour atténuer cette double charge.

Le label Bâtiment basse consommation

Vous redoutez les pièces biscornues, les parquets grinçants, les travaux, et vous préférez un logement neuf, aéré, bien isolé et fonctionnel. Quoi de plus normal ? Bien sûr, il coûte plus cher à l’achat, mais les frais de notaire sont réduits (autour de 3 % contre 7 à 8 % pour de l’ancien), et la présence d’équipements modernes et le respect de normes de performance énergétique allègent le poids des charges de chauffage.

Ainsi, la consommation annuelle d’un appartement situé dans un immeuble doté du label Bâtiment basse consommation (BBC) s’établit, en moyenne, à 50 kilowattheures par mètre carré alors qu’une habitation non labellisée est plus énergivore (de 80 à 110 kWh/m2). À titre de comparaison, un logement ancien brûle en moyenne 240 kWh/m2. Enfin, avec un logement neuf, il n’y a pas de travaux à prévoir pendant au moins dix ans.

Plus que le prix d’achat, c’est le délai de la mise en œuvre qui fait parfois reculer les postulants. En effet, pendant la durée de la construction, il faut à la fois supporter ses propres charges de logement (loyer ou remboursement d’emprunt) et régler les avances de fonds réclamées par le promoteur ou le constructeur.

Patienter le temps de la construction

Le délai de livraison représente le principal inconvénient du neuf. Car, contrairement à l’ancien, vous êtes obligé de vous engager des mois avant de prendre possession de votre logement. En effet, le promoteur commercialise son programme (appartements ou maisons en village) sur plan, c’est-à-dire bien avant d’avoir donné le premier coup de pioche.

"Souvent, il n’a même pas encore acquis le terrain, il dispose juste d’une promesse de vente, indique Jean Bosvieux, directeur des études à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Il attend d’avoir suffisamment de réservations d’acquéreurs des logements à construire pour acheter le terrain et commencer les travaux, une fois le permis de construire obtenu bien sûr." Il faut prévoir de douze à dix-huit mois entre réservation et remise des clés.

Attention : lorsque le nombre de réservations n’est pas satisfaisant, le promoteur peut renoncer à construire le programme et, dans ce cas, il libère de leur engagement les personnes qui ont effectué une réservation et leur rembourse le dépôt de garantie.

Si vous faites construire une maison par l’intermédiaire d’un constructeur, vous êtes confronté au même inconvénient, les délais sont cependant un peu raccourcis (de neuf à douze mois). Car, à la différence du promoteur, le constructeur ne passe pas par une phase de commercialisation. Mais, dans un cas comme dans l’autre, vous devrez, pendant la durée de construction, faire face, à intervalles réguliers, à des appels de fonds.

En achetant un logement à construire à un promoteur, vous vous placez sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Régie par la loi du 3 janvier 1967, cette forme de vente, très réglementée, comporte deux phases. Vous signez d’abord un contrat de réservation et vous versez un dépôt de garantie dont le montant dépend du délai de livraison prévu par le promoteur.

Vous signez un contrat de vente définitif, une fois seulement que le promoteur est sûr d’avoir obtenu suffisamment de réservations pour financer son programme. Le délai de signature de cet acte doit être précisé dans le contrat de réservation.

En cas de non-respect du délai par le promoteur, vous n’êtes plus engagé et vous récupérez votre dépôt de garantie. La loi prévoit aussi les conditions de paiement du logement et établit un calendrier précis des appels de fonds.

Cumuler appels de fonds et mensualités d’emprunt

Vous vous trouverez dans une situation analogue si vous achetez un pavillon sur catalogue à un constructeur. Dans ce cas, vous signerez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce contrat balise, lui aussi, toutes les étapes de la construction et, en particulier, l’échelonnement des règlements en fonction de l’avancement des travaux. Toutefois, ce calendrier des paiements comporte davantage de tranches.

Cet échelonnement légal constitue une façon de vous protéger et de ne payer que ce qui est construit au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En revanche, il comporte un écueil de taille. Lorsque vous financez votre logement à crédit, le premier appel de fonds déclenche les premières mensualités de l’emprunt. Ainsi, si vous êtes locataire, vous devrez faire face dans le même temps à votre loyer et aux charges de remboursement des sommes débloquées. "Vous ne paierez cependant que les intérêts intercalaires du prêt et ne commencerez à rembourser le capital qu’une fois le montant du prêt complètement débloqué, à la remise des clés", indique Maël Bernier,

courtière en crédit.

S’acquitter des intérêts immédiatement ou non

Intérêts intercalaires, de quoi s’agit-il ? Prenons le cas d’un crédit de 180 000 € souscrit à 3,65 % (hors assurance) sur vingt ans. Au bout de quelques mois, les travaux débutent. Lorsque les fondations sont achevées, le promoteur réclame un premier acompte de 50 000 € que la banque met aussitôt à disposition. Dès le mois suivant, l’acquéreur commencera à rembourser les intérêts de la somme débloquée. En l’occurrence, 152,09 € par mois hors assurance.

Trois mois plus tard, nouveau décaissement de 30 000 €. La mensualité passe alors à 243,33 €. Le montant des intérêts à régler augmente ainsi jusqu’à complet déblocage des 180 000 € prévus. À ce moment-là, la mensualité ne comporte plus seulement les intérêts, mais également le remboursement du capital : elle se monte à 1 057,85 €. Une situation assez inconfortable quand on paie par ailleurs un loyer.

De fait, les banques proposent une autre option, la franchise totale du paiement des intérêts. "Cette souplesse coûte un peu d’argent, souligne Maël Bernier, car les intérêts non remboursés sont capitalisés, c’est-à-dire qu’ils viennent grossir le capital emprunté."

Reprenons notre exemple. Au premier décaissement de 50 000 €, aucun intérêt n’est dû ( quelle que soit l’option choisie, l’emprunteur doit toujours régler la cotisation d’assurance.), et la somme correspondante (152,09 € par mois) s’ajoutera aux 180 000 € du crédit. Supposons que la banque débloque 30 000 € trois mois plus tard, puis 60 000 € le trimestre suivant, et enfin le solde (40 000 €) deux mois plus tard. La somme des intérêts non acquittés pendant cette phase de déblocage s’ajoutera au capital, qui s’élèvera finalement à 181 885,83 €, et la mensualité s’établira à 1 068,94 €. Une différence de 11,09 € par mois qui perdurera toute la durée du prêt.

Trouver le constructeur et le promotteur

En matière de construction, vous pouvez rencontrer différents professionnels, chacun avec un rôle précis. Le constructeur est un professionnel de l’édification de maisons individuelles. Vous choisissez votre maison sur un catalogue et le constructeur fournit les plans, mais jamais le terrain. Il doit respecter les règles du contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) issues de la loi du 19 décembre 1990.

Parmi les fédérations professionnelles, citons l’Union des maisons françaises : www.uniondesmaisonsfrancaises.org.

Le promoteur (la plupart du temps une société) fait construire des bâtiments. En matière d’habitation, il recherche des terrains, fait appel à des architectes ou à des bureaux d’études, choisit les entreprises qui vont réaliser le chantier, trouve les financements et vend les logements aux particuliers, le plus souvent en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). La profession est représentée par la Fédération des promoteurs constructeurs : www.fnpc.fr. Le commercialisateur dépend d’une société mandatée par le promoteur pour vendre les programmes que ce dernier construit.

Échelonnement des paiements d'un logement (appartement) à construire

Selon que l'on achète un appartement sur plan ou une maison individuelle à un professionnel qui dispose d'une garantie bancaire d'achèvement des travaux ou pas, le rythme des versements diffère.

 

Promoteur (appartement)
Garantie bancaire Avec... Sans...

Montant du dépôt de garantie selon la date de signature de l'acte de vente

Dans moins d'un an 5 % 5 %
Entre un et deux ans 2 % 2 %
Dans plus de deux ans Rien Rien
Echelonnement des paiements
Ouverture du chantier 35 % 20 %
Mise hors d'eau 70 % 45 %
Achèvement de la construction 90 % 85 %
Remise des clés 100 % 100 %

Échelonnement des paiements d'une maison individuelle à construire

Constructeurs de maisons individuelles
Garantie bancaire Avec... Sans...
Dépôt de garantie à la signature du contrat 5 % 3 %

Echelonnement des paiements

Obtention du permis de construire 10 % -
Ouverture du chantier 15 % 15 %
Achèvement des fondations 25 % 25 %
Achèvement des murs 40 % 40 %
Mise hors d'eau 60 % 60 %
Achèvement de la construction 95 % 95 %
Remise des clés 100 % 100 %

Trois garanties obligatoires

Appartement ou maison, à partir de la remise des clés de votre logement, vous disposez de trois garanties.

La garantie de parfait achèvement : un an.

Un mur se fendille, une fenêtre ne ferme pas… Tout défaut de construction constaté lors de la phase de réception de votre logement ou durant la première année doit être réparé par le promoteur ou le constructeur.

La garantie de bon fonctionnement : deux ans.

À partir de la livraison de votre logement, cette garantie vous protège contre les désordres qui touchent aux éléments d’équipement dissociables du bâti, c’est-à-dire démontables sans abîmer le gros œuvre (chauffage, sanitaires, volets, fenêtres).

La garantie décennale : dix ans.

Elle vous assure contre les graves désordres qui rendraient votre maison inhabitable (toiture qui fuit, défaut d’isolation, mauvaise étanchéité d’une terrasse, etc.).

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