Logement insalubre : comment le propriétaire peut-il contraindre un locataire à libérer les lieux ?

Je souhaite procéder à des réparations importantes dans un appartement occupé par un locataire à qui j'ai envoyé X courriers recommandés (qu'il n'est jamais allé chercher). Un constat d'insalubrité a été établi par la mairie mais manifestement, ce locataire ne veut pas partir, ce qui me retarde dans la réalisation des travaux. En plus, ce dernier n'est pas en mesure de me présenter son attestation d'assurance. Quelle procédure suivre pour obtenir la libération des lieux  ?

Réponse de l'expert

Lorsqu’un immeuble bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d’immeubles, un îlot ou un groupe d’îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, la mise en œuvre d’une procédure d’insalubrité peut être envisagée (article L 1331-26 du code la santé publique).

Lorsque l’insalubrité est remédiable, l’arrêté préfectoral prescrit les mesures préconisées par le conseil départemental d’hygiène ainsi que leur délai d’exécution. Le préfet peut en outre prescrire une interdiction temporaire d’habiter assortie d’une interdiction temporaire d’utiliser les lieux. Cette interdiction prend fin à la date de l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité (article L. 1331-28 du code de la santé publique). L’arrêté d’insalubrité doit être notifié aux personnes intéressées.

Lorsque l’insalubrité est remédiable et que des travaux doivent être réalisés, le locataire doit laisser exécuter ces travaux (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux. Il s'ensuit que si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail devra obligatoirement être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont le locataire aura été privé. Aucune clause ne pourra être conclue en sens inverse. Le locataire ne peut pas s'opposer aux travaux d'entretien, nécessaires au maintien en état, que le bailleur est dans l'obligation d'exécuter.

En cas de conflit avec le locataire, il convient de saisir la Tribunal d’instance. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.

Le propriétaire d’un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité assorti d’une interdiction d’habiter, est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants et de contribuer au coût correspondant (article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation). Pendant la période d’indisponibilité des locaux, l’occupant est dispensé de régler son loyer tant que l’immeuble reste dangereux ou insalubre (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation).

La réforme des procédures d'insalubrité opérée par l'ordonnance du 15 décembre 2005 a permis d'améliorer la protection des occupants lorsqu'une procédure d'expulsion est mise en œuvre. Une telle procédure ne peut désormais être engagée que si l'occupant a reçu une offre de relogement dans les conditions prévues par l'article L.521-3-1, II du code de la construction et de l’habitation. Cet article dispose en effet que "lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation".

Désormais, le préfet peut se substituer aux propriétaires, usufruitier ou exploitant qui n'auraient pas engagé une action aux fins d'expulsion des occupants d'un immeuble en état d'insalubrité, et pour le départ desquels il avait imparti un délai (article L. 1331-29 du code de la santé publique).

En application de l’article L. 1331-30 du code de la santé publique, "lorsque l'autorité administrative se substitue au propriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d'exécution d'office qui lui sont reconnus (…), elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais". Cette procédure permettra d'évacuer l'immeuble.

En revanche, les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés (article L. 521-2, III et L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation).

Le fait de refuser, sans motif légitime et après une mise en demeure, d'exécuter les mesures de sortie d'insalubrité prescrites en application de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique st puni d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 50 000 €. Ces condamnations peuvent être assorties, s'il y a lieu, de peines complémentaires (confiscation, interdiction d'exercice professionnel).

Par ailleurs, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de respecter certaines obligations, exposées à l’article 7, parmi lesquelles figure l’obligation "de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant".

En conséquence, le preneur doit s’assurer pour le logement qu’il loue et en justifier auprès du bailleur (ou de son mandataire) par la remise de l’attestation qui en résulte. Le défaut d'assurance caractérise un manquement grave de nature à justifier la résiliation du bail (arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 25 octobre 1994).

Toute clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. La clause résolutoire est acquise si le locataire ne produit pas l'attestation de souscription de l'assurance dans le délai d'un mois alors même que l'assurance avait bien été souscrite.

La mise en œuvre de la clause résolutoire suppose la délivrance d'un commandement. Afin d'informer le locataire sur l'étendue de ses droits, le commandement doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions de l'article 7, g, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire dispose d'un mois pour souscrire une assurance et en justifier. Dans ce cas, l'infraction ayant cessé, le commandement sera sans objet et le bail poursuivi. A défaut de régularisation dans le délai, le bail sera résilié de plein droit.

En pratique, le bailleur assignera son locataire devant le tribunal d'instance qui, après avoir vérifié la réalité de l'infraction et sa persistance au-delà du délai légal, sera contraint de constater la résiliation du bail.

En outre, si le bail ne contient pas de clause résolutoire sanctionnant le défaut d’assurance, il appartiendra au propriétaire d’assigner le locataire devant le Tribunal d’Instance en vue d’obtenir la résiliation judiciaire du bail.