Logement : comment déterminer la surface habitable ?

Logement : comment déterminer la surface habitable ?

Toute vente d’un lot en copropriété s’accompagne de l’obligation de mentionner la surface habitable du logement. Ce mesurage peut être réalisé par un professionnel ou établi par le vendeur, sous sa responsabilité.

D’où vient le mesurage "Carrez" ?

Comment les professionnels - et les particuliers - évaluent-ils l’état du marché immobilier ? En comparant le prix au mètre carré des dernières ventes réalisées dans une ville, voire un quartier. Et tous d’apprécier le logement en divisant le prix auquel il est proposé par son nombre de mètres carrés. D’où la tentation, à laquelle succombaient certains vendeurs, d’annoncer une superficie plus flatteuse que la réalité pour appâter un acquéreur.

Le député du Val-de-Marne Gilles Carrez a proposé de rendre obligatoire une attestation de surface - ce "diagnostic" fut le premier d’une liste aujourd’hui fort longue - et fait adopter une loi en ce sens pour réduire ces abus.

Surface habitable : ce qui compte

L’obligation d’indiquer la superficie ne vise que les lots en copropriété d’une superficie au moins égale à 8 m2, qu’il s’agisse d’appartements ou de pavillons (on parle alors de copropriété horizontale) ; pas les maisons individuelles. Elle ne concerne que la partie privative du lot. La surface "Carrez" correspond à la surface habitable.

Est notamment considérée comme telle la superficie des planchers des pièces closes et couvertes, déduction faite des murs, cloisons, cages et marches d’escalier, embrasures de portes et fenêtres, plinthes, gaines et conduits. Il n’est pas tenu compte des parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ni des caves, parkings et garages, remises et autres abris de jardin. Balcons, loggias et terrasses ouverts en sont aussi exclus.

Une fois la superficie mesurée, elle reste valable tant que des travaux ne modifient pas la surface habitable du lot. Elle doit être mentionnée dans l’avant-contrat de vente ou au moins figurer dans l’acte notarié, faute de quoi l’acquéreur pourrait intenter une action en annulation de la cession.

Les locations aussi

Depuis peu, la loi oblige les propriétaires qui louent un logement non meublé à titre de résidence principale à mentionner la surface habitable du bien dans le contrat de location. Cette disposition de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, publiée au J.O. du 27) concerne tous les contrats signés depuis le 19 février 2009.

Les caractéristiques du mesurage diffèrent légèrement de celles qui ont été retenues pour la loi "Carrez". Par ailleurs, le texte ne prévoit pas de sanctionner l’inexactitude ou même l’absence de mesurage dans le bail.

Le prix de l’erreur

La loi n’oblige pas le vendeur à confier l’établissement du mesurage à un géomètre. Toutefois, notamment si l’opération se révèle complexe en raison de la configuration du logement, il est sans doute préférable de s’adresser à un professionnel. Car si la superficie contrôlée est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acquéreur pourra, dans l’année qui suit la signature de l’acte, demander une réduction de prix proportionnelle à la différence.

Voici un exemple pour un deux-pièces de 41 m2, vendu 139 400 € (3 400 €/m2). La surface contrôlée est de 38,85 m2. La différence est donc de 2,15 m2, soit 5,24 %. Le vendeur risque d’avoir à restituer à son acquéreur 7 310 € (3 400 € × 2,15).

Faute d’accord amiable, la procédure sera confiée à un avocat qui portera l’affaire devant le tribunal de grande instance.

Attention : mentionner dans une petite annonce une superficie plus vaste que la réalité fait courir un autre risque, celui d’une procédure pénale pour publicité de nature à induire en erreur ou pour tromperie.