Logement : avant d'acheter, faites vos comptes !

Logement : avant d'acheter, faites vos comptes !

Avant de s'endetter, il faut savoir quelle somme on est capable de mobiliser chaque mois pour rembourser le prêt sans s'étrangler financièrement.

Sans budget précis, il est impossible de commencer à rechercher un bien. "Dans quelle fourchette de prix cherchez-vous ?" est la première question que pose un agent immobilier.

Achat immoblilier : quel apport personnel ?

La première chose est de déterminer la valeur de votre apport personnel : épargne déjà constituée, prêts familiaux, mobilisation d'un plan d'épargne entreprise libérable pour l'achat de sa résidence principale, etc.

Puis, avant de solliciter un établissement financier pour une simulation de prêt, il faut définir la somme que vous pouvez consacrer chaque mois au paiement de ce prêt.

Cette mensualité détermine le montant du prêt ainsi que la durée du remboursement. Pour vous faire une idée précise, il existe une seule méthode efficace : dresser deux colonnes établissant le compte de vos entrées et de vos sorties régulières d'argent.

> Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre simulateur "Évaluer votre capacité d'endettement".

Quelles prestations familiales ?

Dans la colonne des entrées, vous devez apprécier correctement vos ressources. Mettez les salaires mensuels nets et ajoutez éventuellement les pensions alimentaires que vous percevez.

Si vous avez de jeunes enfants, vous pouvez tenir compte des prestations familiales et, avec précaution, car elle est aléatoire, de l'aide au logement dont vous pourriez bénéficier.

Il est préférable de ne pas surestimer ses ressources, pour évaluer au mieux sa capacité à rembourser ses emprunts. Les agences départementales d'information sur le logement (Adil) peuvent vous aider à établir votre budget et à mettre au point plusieurs plans de financement.

Estimez précisément le montant de vos charges

Ensuite, listez toutes les sorties d'argent, à commencer par les sommes que vous consacrez tous les mois aux frais de nourriture, aux vêtements et loisirs… sans oublier les différents impôts et taxes, les assurances diverses, les charges liées au logement et le budget voiture, souvent un des plus importants du ménage.

Additionnez les pensions alimentaires si vous en versez et les remboursements de crédits à la consommation (voiture, appareils ménagers, meubles…). Renseignez-vous sur les impôts locaux de votre nouveau lieu de résidence : taxe foncière, taxe d'habitation

N'oubliez pas les charges de copropriété

Si vous achetez en copropriété, vous paierez des charges trimestrielles de copropriété : dès la signature de l'acte, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges.

Dans certains lotissements comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous serez amené à participer aux charges d'entretien et de fonctionnement.

Prenez en compte les assurances liées aux crédits

Après avoir dressé vos deux colonnes, en soustrayant toutes vos charges de vos ressources, vous obtenez la somme mensuelle que vous pouvez consacrer au remboursement de vos prêts (principal, complémentaires et prêts sociaux). N'oubliez pas le coût des assurances liées à vos crédits (décès, incapacité, perte d'emploi).

En principe, sauf pour les très hauts revenus, les établissements financiers vérifient que le montant affecté au remboursement des prêts n'excède pas 30 % du revenu mensuel.

Ajoutez les frais de notaire, d'agence et de déménagement

Vous avez maintenant une idée précise du montant du prêt, mais vous n'en avez pas fini pour autant. Pour déterminer la valeur de votre acquisition, vous devez soustraire les dépenses additionnelles : les frais de notaire, les frais d'agence - même s'ils sont souvent inclus dans le prix affiché -, le coût du déménagement, la quote-part du fonds de roulement si vous achetez en copropriété.

Et n'oubliez pas, si vous acquérez un bien neuf sur plan, qu'il arrive que vous deviez commencer à rembourser le prêt tout en payant encore le loyer de votre logement actuel.

Adaptez vos souhaits d'achat de logement à votre budget

Une fois votre budget déterminé, vous aurez une idée plus précise du bien que vous pouvez acquérir dans la ville ou le quartier que vous avez choisi.

Il faut se fixer un prix maximal, confronter cette enveloppe aux prix du marché et constater quel type de bien on peut acheter. Vous devrez peut-être consentir à un compromis, soit en renonçant au quartier, soit en diminuant la surface.