Location meublée : les règles

Location meublée : les règles
Depuis la promulgation de la loi Alur (24 mars 2014), la location meublée est définie précisément. - © evgenyatamanenko

Le propriétaire doit mettre à la disposition de son locataire un minimum d’équipements énumérés dans une liste officielle.

Depuis la promulgation de la loi Alur (24 mars 2014), la location meublée est définie précisément : il s’agit d’un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », et occupé comme résidence principale.

Depuis le 1er août 2015, le bailleur et le locataire doivent signer un contrat type, prévoyant notamment les clauses essentielles, les caractéristiques du logement, le montant du loyer, les charges récupérables, les modalités de paiement, un état des lieux, etc. (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015).

Les équipements obligatoires du meublé

La liste précise des équipements à fournir, au nombre de onze, est fixée par le décret du 31 juillet 2015 applicable depuis le 1er septembre 2015 :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à moins 6 °C ;
  • de la vaisselle nécessaire à la prise de repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Cette énumération est minimale. Rien n’empêche le bailleur d’ajouter d’autres éléments et services. Attention : si un de ces onze éléments n’est pas proposé, la location meublée est susceptible d’être requalifiée en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique : baisse du loyer, changement de fiscalité, etc.

Des similitudes avec la location vide

Depuis la loi Alur, la location meublée occupée à titre de résidence principale est régie par les articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte, qui définit de manière générale les droits et devoirs du bailleur et du locataire, s’applique désormais aussi bien à la location vide qu’à la location meublée, notamment pour :

  • l’état des lieux ;
  • les diagnostics immobiliers à fournir ; 
  • la révision ou l’indexation du loyer ;
  • les modalités de récupération du logement loué pour la vente ou pour l’occupation ;
  • la rédaction d’un contrat type, etc.

Comme en location nue, le propriétaire d’un meublé peut s’assurer contre les loyers impayés.

« La loi Macron du 6 août 2015 ajoute des précisions : le bail doit mentionner la surface habitable et le dernier loyer payé par le précédent locataire, ajoute Maud Velter, directrice associée chez Lodgis. Le contrat doit contenir une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, indiquer les voies de conciliation et de recours possibles et des documents relatifs à la copropriété. »

Les particularités du bail

Le bail est plus court. Sa durée est limitée à un an, ou neuf mois pour un locataire étudiant. Il se renouvelle annuellement par tacite reconduction.

Le dépôt de garantie est plus élevé. Ce montant tient compte de la présence du mobilier dans le logement et des équipements de valeur mis à la disposition du locataire. Versé par ce dernier en début de location, le dépôt s’élève à deux mois de loyer hors charges (contre un mois en location vide).

Le préavis est réduit. Le locataire peut donner son congé à tout moment, à condition qu’il prévienne le propriétaire un mois avant son départ. De son côté, le bailleur doit avertir son locataire au moins trois mois avant la fin du bail et motiver tout « congé pour reprise ».

Les charges locatives sont « au réel » ou forfaitisées. Spécifiées dans le bail, elles peuvent, au choix, faire l’objet de provisions lors de la location, puis être réajustées l’année suivante, ou être forfaitisées et payées pendant la durée effective de la location. Cette dernière option évite au propriétaire de s’adresser à nouveau au locataire pour ajuster le paiement alors que celui-ci aura peut-être déjà quitté les lieux.

« Une formule souple et rentable »

Richard Horbette, fondateur de locservice.fr

« Nous constatons que 60 % de notre offre de locations meublées concernent des petites surfaces, allant de la chambre aux deux-pièces. Ce sont les surfaces recherchées par des jeunes étudiants ou des actifs (en CDD, en formation, etc.) pour s’installer rapidement dans un logement, à titre de résidence principale, et ‘‘prêt à l’emploi’’. Pour un bailleur, ce type de location est souple, car il permet de récupérer le logement dans un délai d’un an. C’est également une formule rentable, le loyer d’un meublé étant 20 % à 30 % plus élevé que pour le même logement loué vide. Donc, un bon moyen pour doper un rendement locatif. »