Location : dans quels cas le propriétaire peut-il mettre un terme au bail avant la fin de celui-ci ?

Mon mari a été muté à Londres l'année dernière, toute la famille s'y est donc installée en juin 2009. Son employeur reste le même qu'en France cependant, il s'agit d'une mission de longue durée au Royaume-Uni. Depuis le 1er août 2009, nous avons mis en location notre maison en France (logement principal) pour remédier à la perte de mon salaire, à la suite de notre départ à l'étranger. La mission de mon mari prendra fin en juin 2011, soit presque un an avant la fin du bail. Nous est-il possible de rompre le bail afin de reprendre possession de notre habitation principale à notre retour en France ? Si oui, sous quelles conditions ?

Réponse de l'expert

Plusieurs hypothèses permettent de mettre fin à un bail d’habitation.

Dans le cas d’un contrat de location meublée d’une durée d’un an, il convient de se référer aux clauses du bail pour en connaître les modalités de résiliation. Le contrat qui arrive à terme cesse de produire effet automatiquement sauf s’il se poursuit par tacite reconduction auquel cas le bailleur doit manifester sa volonté pour empêcher le renouvellement du contrat.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son expiration doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et justifier son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (article L632-1 du code de la construction et de l’habitation).

Si le bail porte sur un logement vide, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur ne peut mettre un terme au bail que dans les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, soit 6 mois avant le terme de l'une des périodes triennales.

Le congé ne peut alors être délivré que pour la reprise du logement, sa vente ou l'existence d'un motif sérieux et légitime.

Dans le cadre de la reprise pour habiter, les bénéficiaires de celles-ci ne peuvent être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou de son concubin notoire (article 15, I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989). Cette liste des bénéficiaires est limitative.

Quant au motif réel et sérieux, pouvant justifier le congé, il pourra correspondre à la faute du locataire, mais également résulter de circonstances échappant totalement au locataire et constituant une raison objective pour le bailleur de reprendre le logement.

Dans tous les cas, le motif légitime et sérieux est soumis au contrôle des juges (cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 février 1996).

Toutefois, lorsque certaines circonstances justifient que le bailleur ait à reprendre le local, les parties peuvent conclure, selon certaines modalités, un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an avec la faculté d'en reporter le terme une seule fois (article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Les événements qui justifient la reprise, dans le cadre d'un bail court, sont soit professionnels, soit familiaux. Le législateur, en prévoyant cette faculté, a entendu en réserver l'usage au bailleur qui mentionne un événement qui, au moment de la conclusion du contrat, est attendu et dont la date est connue (réponse ministérielle n° 24977, Journal Officiel de l'Assemblée Nationale, 9 novembre 1987).

Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Ces motifs doivent être liés à la personne du bailleur et non du locataire (cour d'appel de Paris, 6ème chambre C, 3 décembre 2002).

Le texte étant d'ordre public, il doit s'appliquer avec rigueur. C'est ainsi que le contrat doit préciser l'événement et la raison justifiant que le bailleur ait à reprendre le local.

Le bailleur doit confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement (article 11, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989). La loi ne prévoit cependant aucune modalité particulière de justification de la survenance de l'événement, de sorte qu'il appartient au bailleur, en fonction de la nature de l'événement de justifier de sa survenance par les moyens qui lui semblent les plus adéquats.