Location : contester l’état des lieux de sortie

Location : contester l’état des lieux de sortie
Avant d’aller en justice, une solution amiable doit être recherchée. - © branislav

Le propriétaire estime que vous avez dégradé son bien. Il veut conserver son dépôt de garantie, voire vous imputer des frais de rénovation. Pourtant, vous avez convenablement entretenu le logement...

Inscrire les points de désaccord avant de signer

À chaque matériau ou équipement évalué en mauvais état lors de l’état des lieux de sortie, demandez à comparer avec l’état des lieux entrant. Vous y lirez peut-être des signes de fragilité préalables à votre utilisation. L’enjeu de la contestation consiste à établir si le mauvais état actuel est dû à un défaut d’entretien du locataire – alors, outre la perte du dépôt de garantie, il peut aussi devoir payer la remise en état – ou à la vétusté (dégradation normale compte tenu des années d’utilisation). Des joints ou flexibles de douche endommagés ou des trous de chevilles non rebouchés font partie des éléments listés dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 comme étant des travaux d’entretien à la charge du locataire. Par contre, la jurisprudence considère que le jaunissement d’une peinture ou l’usure d’une moquette peuvent être imputables au temps. Regardez si votre bail contient une grille de vétusté. À défaut, vous pouvez en consulter une sur internet et l'utiliser comme base de contestation.

Sur l’état des lieux sortant, inscrivez dans les cases « commentaires » vos points de désaccord : si votre moquette est cochée « en mauvais état », précisez : « Appartement loué xx ans. Durée d’usage théorique d’une moquette : 7 à 10 ans, selon la moyenne des grilles de vétusté ». Ne signez l’état des lieux qu’ensuite.

Demander un deuxième état des lieux

Avant d’aller en justice, une solution amiable doit être recherchée, sans quoi un juge pourra renvoyer votre dossier pour irrecevabilité. Écrivez en lettre recommandée avec accusé de réception (LR/AR) à votre propriétaire en lui rappelant vos points de désaccord : « Vous avez constaté les dégradations ci-après..., mais elles ne me sont pas imputables pour les raisons suivantes... ». Puis demandez à établir un second état des lieux de sortie. Le bailleur est obligé de s’y plier dans le délai que vous aurez fixé (10 à 30 jours). S’il passe par un agent immobilier, il ne peut pas vous le facturer. En revanche, si l’état des lieux est établi par un huissier, son coût sera partagé entre les deux parties. Enfin, indiquez votre intention de saisir le tribunal d’instance si la partie adverse refuse ou ne répond pas.

Évaluer l’opportunité 
de l’étape de conciliation

Si votre recommandé ne suffit pas à régler le problème, pour donner un cadre à votre négociation et éviter une longue procédure, vous pouvez saisir gratuitement le conciliateur de justice par le biais de votre mairie, puis en cas d’échec, la Commission départementale de conciliation. Mais ces deux instances ne peuvent ni missionner un huissier, ni imposer leur décision à l’une des parties, ni rendre de jugement. Ce peut donc être une perte de temps.

Saisir le tribunal d’instance

Pour des sommes inférieures à 4 000 euros, saisissez le tribunal d’instance du lieu où se trouve le logement par simple courrier envoyé au greffe. Dans le cas
 où les sommes en jeu sont plus importantes (réfection totale imputée au locataire ou compensation des pertes de loyers), c’est toujours le tribunal d’instance qu’il faut saisir ; mais faites-vous aider par un avocat. Le recours à un constat d’huissier est dans ce cas nécessaire (frais partagés).

Récupérer son dépôt de garantie

S’il ne s’agit que de récupérer un dépôt de garantie, vous pouvez demander une injonction de payer devant le tribunal d’instance. Cette procédure est sans audience, et donc plus rapide, mais le propriétaire peut contester cette injonction.