Locataire ou propriétaire : qui paie les travaux ?

Locataire ou propriétaire : qui paie les travaux ?

Au cours du bail, les dépenses d'entretien et de réparation du logement sont réparties entre propriétaire et locataire selon l'importance des travaux à effectuer. En fin de bail, le locataire doit remettre les lieux en l'état, sauf usure normale.

Les travaux à la charge du locataire

Le locataire doit effectuer, pendant la durée du contrat de location, les menues réparations courantes nécessaires à l'entretien du logement.

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste, non exhaustive, des réparations locatives :

  • Les revêtements des murs et plafonds. Il appartient au locataire de les maintenir en bon état de propreté.

  • Les moquettes, parquets et autres revêtements du sol doivent être régulièrement nettoyés. Les travaux de raccords sont à sa charge. 

  • Fenêtres et portes. Le locataire doit remplacer les vitres détériorées ou les systèmes d'ouverture et de fermeture. S'il a perdu les clés, il doit les remplacer.

  • Électricité, gaz et eau. Le locataire doit remplacer les interrupteurs, les joints des canalisations d'eau, les tuyaux de raccordement des canalisations de gaz, les flexibles de douche. Il doit aussi veiller à assurer l'entretien des conduits d'évacuation (ramonage) ou encore la chaudière.

Selon les circonstances, toute menue réparation d'entretien peut être aussi mise à la charge du locataire.

Les travaux à la charge du propriétaire

La non-conformité du logement aux conditions de décence définies par la loi ne remet pas en cause la conclusion du bail, mais le locataire peut à tout moment demander au propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception, d'effectuer les travaux de mise en conformité.

En cours de bail, il est tenu de procéder aux grosses réparations qui sont nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués (article 6 c de la loi du 6 juillet 1989). C'est ainsi qu'il procédera à toutes les réparations autres que les travaux d'entretien courant, fixés par le décret du 26 août 1987.

À ce titre, sont mises à la charge du bailleur la réparation de la chaudière (à condition que le locataire l’ait bien entretenue) et de la cheminée, la réparation des murs de soutènement et de la toiture, le remplacement des persiennes, des fenêtres et de tous les équipements importants du logement ou encore le ravalement de l’immeuble.

La remise en état : des travaux parfois importants...

Le locataire devra remettre le logement dans un état conforme à celui décrit dans l'état des lieux. En conséquence, il doit répondre des dégradations intervenues pendant la durée du contrat de location. Mais il n'a pas à assumer les frais de remise à neuf des locaux, pas plus qu'il ne peut être tenu de réparer les dégradations dues à l'usure normale des locaux.

Ainsi, si le propriétaire loue son local après avoir refait la peinture et changé la moquette, le locataire qui est resté douze ans sur place n'aura pas à répondre de l'usure normale de la moquette ou de l'aspect terni de la peinture. En revanche, le locataire resté deux ans dans les lieux et qui a dégradé peinture et moquette n'a pas fait un usage normal du logement.

Le bailleur pourra alors lui demander de remettre en état ces équipements.

Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux

Lorsque survient un dommage nécessitant une grosse réparation, et après mise en demeure infructueuse du bailleur, le locataire peut saisir le tribunal d'instance pour lui demander l'autorisation d'effectuer lui-même les travaux. Les dépenses qu'il supportera à ce titre seront déduites des loyers selon les modalités fixées par le juge.

Le logement doit répondre aux conditions de décence définies par la loi

Le logement loué doit répondre à des conditions de confort de nature à assurer la sécurité et la santé des locataires. Les normes d’habitabilité et de confort posées par le décret du 30 janvier 2002 doivent être également respectées :

  • Il doit disposer au moins d'une pièce principale ayant une surface minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.
  • Le logement considéré comme décent doit notamment comporter un réseau de branchement d'électricité et de gaz conforme aux normes de sécurité.
  • Les matériaux de construction extérieurs et intérieurs doivent assurer la protection de l'habitation contre les infiltrations.
  • Et les dispositifs de ventilation permettre des conditions de renouvellement de l'air satisfaisantes.
  • Enfin, le locataire est en droit d'attendre une installation de chauffage adaptée à la taille et aux caractéristiques du logement, de même que des équipements sanitaires et de cuisine en bon état de fonctionnement.