Locataire ou propriétaire : à qui incombe les travaux d'entretien et de mise aux normes du logement ?

Mon époux et moi-même louons une maison depuis octobre 2010, dont les fenêtres en bois, âgées de 30 ans, tombent en morceaux ; de la moisissure apparait à cet endroit et prend place sur les murs, papiers peints et plafonds, maison pour laquelle nous avons fait un dossier à l'A.R.S. avec le Responsable technique de la Mairie de notre commune, cela en dernier recours car la propriétaire nous a bien dit devant l'huissier qui gère le bail, et au moment de la signature, que "l'année prochaine je change les fenêtres"... Ce qui n'est toujours pas fait et qui entraine de plus en plus d'infiltrations et d'apparition de moisissures sur les murs des chambres ! Nous avons un ballon d'eau chaude de + de 20 ans qu'il faudrait changer, nous a dit SON électricien mais elle ne veut pas le faire ; nous avons un compteur électrique qui n'est pas aux normes, avec un câble électrique de 60cm dénudé en partie, qui dépasse du compteur. Comment agir en toute légalité ? Nous avons également un jardin CLOTURE de grillage avec un portail sans serrure. La propriétaire est venue le 21 juillet dernier avec ses bûcherons, elle a fait raser entièrement 3 sapins de 8 mètres de haut, 2 sapins de 2,50m, 2 arbres jeunes ainsi que 8 mètres de haie sur la longueur, ce qui à l'origine ombrageait en partie le terrain et nous permettait surtout de ne pas avoir de vis-à-vis sur la maison des voisins, qui plus est, sur leurs chambres... Elle a fait venir les gendarmes, qui ont signalé qu'ils ne s'occupaient pas de droit civil, mais qui m'ont dit devant elle que "c'était LA propriétaire, qu'elle AVAIT LE DROIT D'ENTRER quand elle voulait sur SON terrain, quand elle voulait y faire des aménagements ou des travaux". Or le nettoyage du jardin, l'entretien, le passage de la tondeuse, l'élagage des haies sont à notre charge... Quels sont ses droits et les notres sur ce jardin, puisque c'est à nous qu'en incombe l'entretien ?

Réponse de l'expert

Nous vous informons que les locations de logements vides sont régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
 
Le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations sauf si elles sont occasionnées par vétusté (article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 régissant les locations non meublées).
 
De son côté, le propriétaire d'un logement en location doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
 
Il est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
 
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, fixe les conditions auxquelles le logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.
 
C'est ainsi que dans son article 2, le décret précise que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
-         1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
-         2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
-         3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
-         4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
-         5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
-         6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
 
De plus, selon l’article 3 du même décret, « le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
-         1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement (…);
-         2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
-         3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
-         4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
-         5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
-         6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».
 
Ceci dit, lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques du logement décent énoncées par le décret du 30 janvier 2002, le locataire peut, alors, adresser une lettre recommandée avec accusé de réception le mettant en demeure dans un délai fixé de faire effectuer les travaux nécessaires.
 
A défaut d’accord du bailleur, le locataire ne peut ni suspendre le règlement de son loyer ni en diminuer le montant (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). En revanche, le locataire a la faculté de saisir la commission départementale de conciliation située dans les locaux de la préfecture du département afin de parvenir à un arrangement à l’amiable.
 
En cas de refus persistant du bailleur, un recours peut être engagé devant le tribunal d’instance afin d’obtenir sa condamnation à la réalisation des travaux (article 1184 du Code civil).
 
A cette occasion, le juge peut autoriser le locataire à consigner les loyers le temps que les travaux soient réalisés. De plus, faute d’avoir réparé dans un délai raisonnable après la mise en demeure, le propriétaire peut être amené à indemniser le preneur du trouble de jouissance qu’il a dû subir (sur le fondement de l’article 1147 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
 
L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.
 
Par ailleurs, selon l’article 3, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail doit notamment préciser « la consistance et de la destination de la chose louée, (…) la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ».
 
De ces clauses ressort l’étendue du droit de jouissance du locataire. La limitation de ce droit au-delà de ce qui est indiqué dans le bail est abusive et peut être sanctionnée par le juge, lequel peut être amené à indemniser le locataire pour le trouble de jouissance qu’il subit.
 
En effet, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à « assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». En fait le bailleur engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1147 du code civil pour mauvaise exécution du contrat pour lequel il s’est engagé.
 
Quant au trouble ici envisagé, l’article 6, 2°, b) de la loi du 6 juillet 1989 vise tant celui de droit que celui de fait et oblige le bailleur à ne pas causer lui-même de trouble (arrêt de la cour de cassation du 5 mai 1993) et à empêcher, dans la mesure du possible, que d’autres n’en causent. Il doit assurer une jouissance non seulement paisible mais exclusive, sauf mention contraire du bail.
 
Ainsi, le bailleur usant indûment d’une partie de l’immeuble donné à bail et de ses équipements commet un trouble de jouissance à son locataire et doit l’indemniser de ce fait. Toutefois, l’usage par le propriétaire de ce dont il s’est réservé selon le bail, ne permet pas de mettre en cause sa responsabilité. Si la rédaction du bail est difficile à interpréter et à défaut d’accord entre les parties, seul le juge peut trancher. C’est alors le tribunal d’instance qui est compétent.
 
Dès lors, le bailleur ne peut rien faire qui restreigne l’usage de la chose louée tel qu’elle est déterminée au contrat (arrêt de la cour de cassation, régulièrement confirmé, du 25 avril 1893). Il ne peut pas non plus restreindre l’utilisation des équipements de l’immeuble donné à bail (arrêt de la cour de cassation du 18 mars 1992). La jouissance étant au départ exclusive, l’utilisation, même occasionnelle, par le propriétaire d’un équipement constitue une restriction du droit de jouissance.
 
En dehors de cette hypothèse, le trouble de jouissance ne recouvre que la pénétration abusive du bailleur dans les lieux loués. Celle-ci n’est permise que dans les cas suivants :
-         faire visiter les lieux à un éventuel acquéreur ou futur locataire ;
-         s’il s’en est réservé le droit dans le bail ;
-         pour exécuter des travaux d’entretien ou commandés par les pouvoirs publics ;
-         pour s’assurer que le preneur remplit bien ses obligations, à condition qu’il ne commette pas d’indiscrétion abusive.