Les pièges de l'achat en multipropriété

Les pièges de l'achat en multipropriété

Échanges de périodes impossibles, charges qui grimpent, revente difficile… mieux vaut être vigilant avant de se laisser tenter par une acquisition en résidence à temps partagé.

La multipropriété, encore appelée achat à temps partagé, donne au propriétaire du logement un droit de séjour d'une ou de plusieurs semaines par an, dans un appartement ou une villa tout équipé, situé dans une résidence de loisirs. En France ou à l'étranger, l'occupant est associé à la société de construction pendant 99 ans. Il n'a jamais la qualité de propriétaire du bien.

Difficile de revendre un bien à temps partagé

Mais quand on connaît les problèmes de revente, d'augmentation des charges, et les difficultés pour échanger sa période, on ne voit plus trop cela comme un investissement. Tout au plus comme une destination de vacances, à condition d'avoir réussi à échapper aux pièges.

Si vous voulez un jour revendre votre période, vous risquez de ne pas trouver de demande. Même si la société qui propose le rachat est honnête (elle fait signer un contrat mentionnant l'étendue de ses obligations), son intervention pour faire vendre la première période est le plus souvent inefficace car le marché de l'occasion des résidences à temps partagé est quasiment inexistant.

Quant aux sociétés les moins recommandables, elles vont jusqu'à proposer aux personnes qu'elles démarchent des plans d'investissement miraculeux à l'étranger, censés, après placement des sommes pendant quelques années, couvrir la valeur de la part et procurer des bénéfices substantiels. Sornettes et balivernes…

Les charges de la multipropriété augmentent sans justification

"En janvier 1998, j'ai souscrit un contrat concernant une période d'occupation de trois semaines annuelles pour un appartement de deux pièces situé dans la résidence Lanzarote Beach Club, aux Canaries, explique Mme C., de Verneuil-sur-Seine, dans les Yvelines.

En trois ans, les charges sont passées de 228,67 euros à 381,12 euros par an et toutes les tentatives que nous avons entreprises auprès de la société pour obtenir des justifications de cette augmentation ont échoué. En désespoir de cause, nous avons finalement arrêté de payer".

Bien lire les conditions du contrat

Les utilisateurs sont en effet très mal informés de l'évolution des charges lors de la souscription du contrat. Pourtant, la directive européenne du 26 octobre 1994 sur la jouissance à temps partagé prévoit que le vendeur doit établir une évaluation des charges à venir, mais elle n'est guère respectée à l'étranger, notamment en Espagne.

Que faire contre l'augmentation abusive des charges ?

Il arrive très souvent que les gestionnaires refusent de communiquer les décisions de l'assemblée générale relatives à la gestion des charges. Les occupants se trouvent alors coincés. Soit ils continuent à payer des charges disproportionnées, soit ils arrêtent de payer et la société supprime leur droit de séjour. Ils ne peuvent donc plus profiter de leur lieu de vacances.

Quels recours en cas de litige ?

La directive européenne du 14 janvier 2009 relative à la protection des consommateurs a été transposée en France par la loi du 22 juillet 2009, améliore les recours des occupants.

Cette loi permet à un occupant d'aller devant la justice pour se désengager lorsqu'il a de justes motifs notamment :

  • si les parts qu'il détient dans la multipropriété lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans ;
  • ou lorsqu'il ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture de la station ou de l'inaccessibilité de la résidence.

Une demande collective effectuée par tous les occupants d'une même résidence a de meilleures chances d'aboutir qu'une démarche particulière. L'adhésion à une association de défense des utilisateurs se révèle souvent efficace. Ainsi, l'Association des propriétaires adhérents français de vacances à temps partagé a obtenu un réajustement des charges pour l'ensemble des adhérents occupant la résidence Lanzarote Beach Club, aux Canaries.

L'échange des semaines de vacances quasi impossible

Les difficultés rencontrées par les vacanciers pour échanger l'usage de leur appartement tiennent à plusieurs facteurs.

L'inégale répartition des résidences d'un pays à l'autre rend certaines destinations, où les constructions sont peu importantes, pratiquement inaccessibles.

Il y a un déséquilibre entre la demande des vacanciers installés dans des régions où les résidences sont en surnombre et l'offre de séjour réellement disponible ailleurs dans le monde.

Les échanges sont traités par l'ordinateur, qui sélectionne de préférence les résidences les plus attrayantes. Ainsi, une personne titulaire d'une semaine de séjour en novembre à Méribel n'aura aucune chance d'échanger sa période d'occupation.

Certaines résidences bénéficient d'un signe de distinction sous forme d'une "couronne d'or". Il est probable que leurs occupants emporteront l'échange en priorité. La suppression de ce signe de qualité leur enlève toute chance d'être sélectionnées.

Point essentiel : la qualité et la disponibilité du logement

Lors de la souscription, le consommateur doit sélectionner sa période en tenant compte des critères de qualité comme la période d'occupation. Avant d'adhérer à une bourse d'échange, il a intérêt à demander à consulter le catalogue publié par la société. Il pourra ainsi avoir un aperçu des résidences échangeables entre elles.

S'il n'est pas parvenu à un échange, le titulaire d'une période n'a guère de recours contre le vendeur. La seule solution serait de prouver qu'il n'a pas donné son consentement en connaissance de cause, suite à l'information incomplète ou erronée du vendeur. Mais cette preuve est très difficile à apporter.

Peu de recours pour revenir sur son engagement

Lorsque la revente s'accompagne d'une promesse de placement, le vacancier, s'il a été démarché en France, à son domicile, son lieu de travail ou dans un lieu public, par une société ayant son siège en France, peut invoquer la loi du 3 janvier 1972 qui interdit le démarchage en vue de placements financiers.

Promesses de vente à l'étranger : danger

En revanche, les recours contre les sociétés qui ont leur siège à l'étranger s'avèrent complexes. Dans tous les cas, les signataires de tels contrats ont peu de chances de récupérer les sommes dépensées pour l'achat de nouvelles semaines.

Refuser de signer toute offre d'achat reste la meilleure protection contre la promesse de revente.