Les obligations de l’agent immobilier

Les obligations de l’agent immobilier

Mandataire agissant pour le compte de son client, l’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée s’il commet des fautes.

Le particulier qui envisage d’acheter, de vendre ou de louer un logement peut utiliser les petites annonces des journaux spécialisés ou généralistes, ainsi que de nombreux sites Internet. Mais en pratique la majorité de ces transactions se réalisent par l’intermédiaire d’un spécialiste, l’agent immobilier.

Titulaire d’une carte professionnelle

Pour exercer sa fonction en toute légalité, celui-ci doit être titulaire d’une carte professionnelle, soumise à des conditions d’aptitude et de moralité, délivrée par le préfet et renouvelée chaque année. Obligation lui est également faite de souscrire une assurance-responsabilité professionnelle et de disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle. Enfin, ses missions doivent systématiquement faire l’objet d’un mandat.

Un contrat écrit et complet

Dès lors que vous sollicitez ses services, l’agent immobilier doit établir un mandat (sorte de contrat) qui précise exactement les caractéristiques de la mission pour laquelle vous allez le rémunérer. Obligatoirement sous forme écrite, ce document indique les contours de l’opération projetée (vente, achat, location…) et les conditions essentielles de sa réalisation (prix, modalités de paiement…). La loi et les tribunaux sont très exigeants quant aux conditions de régularité formelle de ce document. À défaut, le mandat est nul et l’intermédiaire perd tout droit à rémunération.

Si vous optez pour un mandat simple, l’agent immobilier avec qui vous contractez n’a pas l’exclusivité de votre dossier. Libre à vous de confier, dans le même temps, l’affaire à d’autres spécialistes ou d’effectuer vous-même les démarches. Si, au contraire, vous préférez signer un mandat d’exclusivité, le professionnel que vous avez choisi bénéficie d’un monopole. Votre dossier ne peut être traité que par lui. Il est donc assuré de percevoir sa commission en rémunération de ses démarches.

Le mandat est donné pour une période limitée (généralement trois mois). Sauf clause contraire et expresse, "il ne permet pas à l’agent immobilier de signer les actes au nom et pour le compte de son client. En principe, il se limite à favoriser une entremise, c’est-à-dire à trouver un acquéreur ou un locataire", précise Me Pierre Forestier, avocat à Paris.

Obligation d’information et de conseil

Parallèlement, l’agent immobilier est soumis aux dispositions générales d’information du consommateur prévues par le Code de la consommation (arrêté du 29 juin 1990). À ce titre, il doit présenter à l’entrée de son établissement (ou en vitrine) une affiche qui précise les prix des prestations qu’il assure et leur calcul (montant du taux horaire d’intervention, par exemple).

Suivant la situation, il doit également indiquer à qui incombe le paiement de sa rémunération (acheteur, vendeur, bailleur, locataire). Si l’agence pratique des prix au pourcentage, celui-ci doit être présenté chiffré.

Ce professionnel a également un devoir de conseil envers son client. Les tribunaux retiennent assez souvent sa responsabilité sur ce terrain. Il est en effet censé vous délivrer toute information utile à la transaction que vous vous apprêtez à effectuer. Des juges ont ainsi reproché à un agent immobilier de ne pas avoir averti des acheteurs que la maison était en bois, alors que rien dans l’aspect intérieur et extérieur du bien ne permettait de le supposer (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 octobre 2005, pourvoi n° 04-15354).

La responsabilité de l'agent immobilier

Enfin, ce professionnel de l’immobilier est responsable des fautes et négligences qu’il commet à l’occasion de l’exécution du mandat dont il a la charge. À ce titre, des juges ont condamné un agent pour ne pas avoir suffisamment vérifié la solvabilité des acquéreurs d’un bien, notamment en ne recueillant aucune indication précise sur les modalités de financement. En l’espèce, les acheteurs étaient âgés de 25 ans, sans profession et donc sans ressources (Cour d’appel de Douai, 12 janvier 2004).

Dans une autre affaire, l’agent avait sélectionné un locataire qui s’était déclaré défaillant dès le premier loyer. Les juges ont estimé que l’agent avait fait preuve d’une légèreté blâmable. Le professionnel s’était contenté d’obtenir la copie d’un permis de conduire vieux de trente ans, de trois feuilles de paie qui indiquaient que le salarié n’avait que six mois d’ancienneté dans son entreprise, et d’une attestation d’assurance-responsabilité civile valable pour trois mois. Il aurait dû, selon les juges, exiger des justificatifs récents confortant l’identité, la situation de famille et la solvabilité du candidat (Cour d’appel de Paris, 6e chambre, section C, 20 février 2007).

Que peut-on exiger d’un professionnel ?

L’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat. À ce titre, il n’engage pas sa responsabilité s’il n’aboutit pas dans sa mission. Tout au plus n’aura-t-il pas droit à une partie de sa rémunération, le contrat prévoyant habituellement que cette dernière n’est octroyée qu’en cas de succès. En revanche, il répond à une obligation de moyens. Aussi, dès lors qu’il accepte un dossier, il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour mener à bien sa mission.

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