Les honoraires de mon syndic sont trop élevés: que faire ?

Les honoraires de mon syndic sont trop élevés: que faire ?
En moyenne, un syndic coûte 150 euros par an et par lot. - © ImageGap

Faire gérer un immeuble par un syndic professionnel a un coût. Mais si ses tarifs s’envolent, il ne faut pas hésiter à agir. 

Chaque année, en assemblée générale, les copropriétaires élisent un syndic qui va assurer la gestion de l’immeuble en échange d’honoraires prévus au contrat. Attention de ne pas confondre ce poste de dépense avec les autres charges de copropriété, qui recouvrent les coûts pour le chauffage, le gardien, l’eau froide et chaude... 

Calculer le coût du syndic professionnel

Munissez-vous, tout d’abord, de votre convocation à l’assemblée générale, et plus précisément de la partie comptabilité. Pour calculer combien le syndic vous a coûté, il faut regarder les lignes qui concernent les honoraires de syndic et additionner l’ensemble. Une fois ce chiffre obtenu, divisez par le nombre de lots (les appartements) que comprend l’immeuble.

  • Par exemple, s’il comprend 40 appartements et que votre syndic vous coûte 6 000 euros, vous êtes dans la moyenne. Sachez en effet qu’un syndic coûte environ 150 euros par an et par lot.
  • Si le résultat que vous obtenez se situe aux alentours de 200 euros par an et par lot, votre immeuble se situe un peu au-dessus de la moyenne, mais il n’y a rien d’anormal.
  • En revanche, si le résultat est de 250 euros par an et par lot, le tarif du syndic est trop élevé.

Gardez toutefois à l’esprit que ce chiffre n’est qu’une moyenne : en Île-de-France, un syndic peut coûter plus cher. Il est également intéressant de vérifier que le coût réel du syndic ne dépasse pas ce qui avait été voté par l’assemblée générale. Dans la convocation de l’assemblée générale, examinez le contrat proposé par le syndic qui a été élu et comparez le chiffre annoncé avec les honoraires réellement payés en fin d’année. Vous risquez de vous rendre compte que vous avez payé 30 %, ou parfois 50 %, de plus que ce qui avait été prévu. C’est hélas le cas pour un grand nombre de copropriétés ! 

Comprendre sa facture et ce que l'on paie

Pour comprendre ce que les honoraires recouvrent, il faut savoir qu’un certain nombre d’événements non inclus pour la gestion courante sont facturés en plus. Par exemple, s’il est prévu dans le contrat du syndic une visite par mois de l’immeuble, tout déplacement supplémentaire sera facturé. Or, parfois, le gestionnaire est amené à se déplacer plus fréquemment, notamment pour suivre la bonne exécution de travaux. Dans ce cas, ses honoraires augmenteront.

Si les honoraires sont trop élevés, contactez le conseil syndical pour avoir une explication. Vous pouvez aussi protester lors de l’assemblée générale qui reconduit chaque année la mission du syndic. D’une année sur l’autre, il faut s’attendre à une augmentation de 2 % à 3 %. Si c’est plus, il faut en demander la raison, et si le syndic refuse de réduire ses honoraires, il est peut-être temps de changer de prestataire. Il faut savoir que, pour tenir un compte bancaire au nom de la copropriété (un compte séparé), des syndics facturent des honoraires dissuasifs, qui ne devraient plus exister à partir du 1er juillet 2015. 

Votre syndic est-il raisonnable ? 

Faites le point avec ce tableau récapitulatif, réalisé d'après les données de l'Association des responsables de copropriété. 

TYPE DE PRESTATION TARIF MOYEN TARIF LE PLUS ÉLEVÉ
Heures ouvrables 95 euros de l'heure 155 euros de l'heure
Heures non ouvrables 120 euros de l'heure 155 euros de l'heure
Après 20 heures 40 euros de l'heure 155 euros de l'heure
ADMINSTRATION    
Photocopie 0,30 euro la page 0,40 euro la page
Frais administratifs 30 euros  50 euros
Attestation pour déclaration fiscale 15 euros 25 euros
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE    
AG exceptionnelle 15 euros 25 euros
Salle de réunion du syndic 100 euros 150 euros
RECOUVREMENT    
Lettre de relance  20 euros 30 euros
Mise en demeure 45 euros 60 euros
Remise dossier huissier  175 euros 250 euros
Remise dossier avocat 300 euros 500 euros
Mutations 400 euros 600 euros
Élaboration état daté 125 euros 200 euros
Actualisation état daté 125 euros 200 euros
ENTRETIEN    
Informations pour diagnostics et état réglementaires 60 euros 100 euros
Gestion des compteurs 4 euros par compteur 7 euros par compteur
Copie du carnet d'entretien  40 euros 60 euros