Les avantages de l'investissement locatif

Les avantages de l'investissement locatif

Deux régimes permettent aux particuliers de profiter d'une fiscalité avantageuse s'ils achètent un logement neuf - ou réhabilité - et le mettent en location.

Sur le long terme, la "pierre" peut être fière de ses performances, d'autant qu'elle figure parmi les placements les moins risqués. Si acheter un bien immobilier permet de réaliser différents projets (loger un enfant étudiant, préparer sa retraite ou encore s'assurer des revenus immédiats sous forme de loyers), l'opération permet aussi de réduire - parfois sensiblement - sa fiscalité. C'est l'objectif des deux dispositifs mis en place par les pouvoirs publics pour encourager les investisseurs à acheter dans le neuf.

Des avantages fiscaux intéressants

Créés par la loi Engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006, le Robien"recentré" et le Borloo "populaire" offrent une économie d'impôt séduisante. Ils permettent l'amortissement du prix d'achat d'un logement mis en location, en déduisant une fraction de ce prix des revenus de la location pendant plusieurs années.

Ces avantages fiscaux sont accordés sous certaines conditions, moins contraignantes qu'il n'y paraît… sous réserve de bien étudier les implications de chaque dispositif en fonction des caractéristiques du marché local.

Attention ! : dès 2009, un nouveau dispositif, baptisé "Scellier", est destiné à remplacer les régimes Robien et Borloo à partir de 2010. Il s’applique aux particuliers investissant dans l’immobilier locatif neuf et prévoit une réduction d’impôt de 25 % de la valeur du bien pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 (20 % pour ceux effectués en 2011 et 2012), retenue dans la limite de 300 000 €, soit une réduction maximale de 75 000 €.

Cet avantage fiscal est réparti à raison de 1/9 sur neuf ans. Pour en bénéficier, l’investisseur s’engage à louer le logement nu, à usage d’habitation principale, pendant neuf ans, dans une zone géographique où la demande des logements dépasse l’offre.

Le "Robien recentré"

Avec la loi ENL, le dispositif Robien qui existait jusqu'alors a été "recentré", afin de mieux coller à la réalité du marché. Il est désormais possible d'amortir, c'est-à-dire de déduire de ses revenus locatifs, 50 % du prix du logement (au lieu de 65 % auparavant) sur une durée de neuf ans (contre quinze), à raison de 6 % par an durant les sept premières années et de 4 % les deux suivantes.

Les plafonds de loyers applicables par l'investisseur sont également modifiés et répartis sur quatre zones (contre trois auparavant) : de 9,94 € le mètre carré en zone C à 21,02 € en zone A.

Le dispositif concerne tout logement neuf et s'applique aux biens anciens s'ils présentent, après réhabilitation, les caractéristiques du neuf. La formule fonctionne également pour les locaux achetés non habitables et transformés en logement. Le choix du locataire est libre (aucun plafond de revenus), à condition de louer le logement non meublé et à usage d'habitation principale. Loger un membre de sa famille ne remet pas en cause l'avantage fiscal, à condition que cette personne soit autonome sur le plan fiscal.

Le 'Borloo populaire'

Le dispositif "Borloo populaire", encore appelé "Borloo neuf", reprend le principe d'amortissement et vise les mêmes logements. Il offre une fiscalité plus attractive pour compenser les contraintes liées aux revenus des locataires.

Avec le Borloo, il est possible d'amortir jusqu'à 65 % du prix de son logement pendant quinze ans : 6 % pendant sept ans, 4 % pendant deux ans, et, en cas de poursuite, renouvellement ou reconduction du bail dans les mêmes conditions, 2,5 % durant les six dernières années (par période de trois ans). Bonus supplémentaire : un abattement de 30 % sur les recettes locatives brutes (avant les frais et charges déductibles).

En contrepartie, l'investisseur s'engage à proposer son logement à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de revenus. En outre, le loyer applicable est plafonné plus sévèrement (20 % de moins que dans le cas du Robien) : de 7,01 € le mètre carré en zone C à 16,82 € en zone A. Attention ! Le régime Borloo populaire n'autorise pas la location à une personne de sa famille.

Comme tout investissement locatif, les dispositifs Borloo et Robien permettent de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. S'ils dépassent le montant des loyers perçus, le déficit lié aux intérêts d'emprunt est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Quelle rentabilité ?

Pour calculer la rentabilité réelle de l'acquisition, il faut faire le rapport entre le loyer annuel escompté et le prix d'achat. Et, dans le calcul, faire intervenir les avantages fiscaux, qui dépendent du taux marginal d'imposition de l'investisseur et du régime fiscal de la formule.

C'est ce que révèle une étude de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), publiée en janvier. Elle montre que "sauf lorsque le loyer du marché est très largement supérieur au loyer plafond, les régimes d'amortissement apportent un avantage fiscal substantiel aux investisseurs imposés dans les deux tranches supérieures d'imposition". Par comparaison, "le Borloo est légèrement plus favorable pour la tranche d'imposition à 40 %, le Robien recentré un peu plus avantageux pour la tranche inférieure".

C'est moins vrai pour les investisseurs imposés à 14 %. Les systèmes restent néanmoins avantageux pour les ménages de la classe moyenne.

Exemple : un couple fait l'acquisition aujourd'hui d'un appartement trois pièces de standing de 62,2 m2 avec terrasse et parking, à Épinay-sur-Seine (93), au prix de 200 330 €, tous frais compris. Il obtient un prêt qui couvre l'intégralité de l'investissement (4,3 % sur vingt ans). Il loue l'appartement 967 € par mois en octobre de l'année suivante (selon les références des loyers de marché), ce qui couvre presque le remboursement de l'emprunt. En régime Robien, il obtiendrait, au bout de onze ans, une économie d'impôt de 16 932 € au titre de l'amortissement et de la déductibilité des intérêts d'emprunt. En choisissant le régime Borloo, l'économie d'impôt du couple s'élèverait à 21 517 €.

Dans les deux cas, au terme de l'opération ou du remboursement du prêt, on peut espérer que le bien ait pris de la valeur, laissant escompter une belle plus-value à la revente.

Étudier les loyers du marché

Pour autant, l'intérêt de choisir l'un ou l'autre régime reste étroitement lié au niveau réel des loyers pratiqués. S'ils sont proches des plafonds du dispositif Robien, l'investisseur a intérêt à opter pour ce système : même avec une fiscalité moins avantageuse que le Borloo, le rendement de son placement sera plus élevé.

En revanche, si les valeurs locatives sont au niveau des plafonds Borloo, ou même légèrement supérieures, cette dernière formule sera plus appropriée. Sauf à Paris et dans certaines grandes villes, où les prix ont flambé.

Attention à la localisation du bien

Quel que soit le choix du dispositif, l'investisseur doit aussi s'intéresser à l'emplacement du bien et à la demande locale. Certes, les petits logements sont plus performants (proportionnellement, le mètre carré est plus cher dans les petites surfaces), mais il est inutile d'investir dans une zone où il n'y a pas d'étudiants, par exemple.

Attention, donc, aux propositions alléchantes de certains promoteurs qui ont parfois tendance à construire dans des zones très excentrées, où l'immobilier est moins coûteux à l'achat mais offre des perspectives de location limitées. Certaines agglomérations sont d'ailleurs saturées de logements neufs, surtout dans le sud de la France, obligeant les investisseurs à revoir leur loyer à la baisse.

Dans tous les cas, avant de s'engager avec un organisme vendeur de programmes d'investissement immobilier avec avantage fiscal, quelques précautions s'imposent. Il faut exiger la carte professionnelle du vendeur.

Une attention particulière doit aussi être portée aux produits packagés (le promoteur ou le réseau vend l'appartement et en propose la gestion). Dans ce cas, il faut impérativement se faire communiquer le détail de l'opération : prix exact de l'appartement, frais de notaire, d'hypothèque, montant des garanties de loyer. L'acheteur ne doit pas hésiter à exiger un double de tous les documents qu'il signe, sur lesquels l'ensemble des prestations doivent être décrites (environ 30 à 50 pages).

N'oubliez pas les formalités fiscales

Pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux des dispositifs Borloo ou Robien, le contribuable doit en faire la demande auprès des services des impôts. L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Un formulaire spécifique est à retirer au centre des impôts ou à télécharger sur Internet (www.impots.gouv.fr). Doivent y être ajoutées la copie du bail et, pour le Borloo, celle de l'avis d'imposition du locataire.

Attention ! Si le logement n'est pas encore loué, les informations concernant le bail devront être précisées au moment de la déclaration des revenus fonciers. En cas de non-respect des conditions de location (loyer, revenus du locataire…), le fisc récupérera rétroactivement l'avantage fiscal indu.

Qui contacter ?

Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC)

106 rue de l'Université, 75007 Paris
Tél. : 01 47 05 44 36
Site Internet : www.fnpc.fr

Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

2 boulevard Saint-Martin, 75010 Paris
Tél. : 01 42 02 05 50
Site Internet : www.anil.org

Clameur (observatoire des loyers)

Site Internet : www.clameur.fr