Le bailleur est-il responsable des dommages sur les parties communes imputés au locataire ?

Notre locataire a déménagé le 19 septembre 2009 avec un professionnel. Nous recevons ce 2 novembre une lettre recommandée du syndic de copropriété nous indiquant que "lors du déménagement, l'occupant a abimé les parties communes de l'immeuble, et plus particulièrement certains murs de la cage d'escalier...". Il ajoute que "en vertu de la clause d'aggravation des charges, l'ensemble des frais engagés pour la remise en état nous seront imputés". Nous ne contestons pas qu'il y ait pu avoir des dégâts, mais nous n'en avons pas non plus de preuves et ne voulons pas payer des dégâts faits antérieurement ; de plus ce constat n'est-il pas tardif alors qu'un conseiller syndical habite sur place et aurait pu le signaler plus tôt ? Nous avons demandé au locataire de prévenir son déménageur pour qu'il contacte lui-même le syndic car il devrait avoir une assurance responsabilité professionnelle. Quels autres recours avons-nous ?

Réponse de l'expert

En matière de responsabilité délictuelle, "tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer" (article 1382 du code civil).

La responsabilité délictuelle, par définition, est donc une responsabilité consécutive à un acte, volontaire ou non.

En effet, "chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence" (article 1383 du code civil).

La responsabilité délictuelle présentant un caractère d’ordre public (auquel on ne peut déroger), la jurisprudence s’entend à reconnaître que l’on ne puisse échapper à celle-ci.

Par conséquent, la responsabilité délictuelle peut être mise en œuvre et la réparation du dommage demandée, dès lors qu’il existe :

  • un dommage direct, actuel et certain ;
  • un fait générateur qui peut être imputable au fautif ;
  • et un lien de causalité entre les deux.

La charge de la preuve incombe à celui qui invoque l’existence d’un dommage occasionné par la personne qu’il estime être l’auteur du fait dommageable.

Le règlement de copropriété peut prévoir une clause d’aggravation de charges. Toutefois, cette augmentation de charges doit être justifiée. En effet, dans l’hypothèse de dégâts occasionnés aux parties communes de la copropriété, le syndic doit apporter la preuve de l’imputabilité du dommage au locataire.

En effet, il convient de préciser que le bailleur est responsable vis-à-vis des tiers, des agissements de ses locataires.

Ainsi, sous réserve d’apporter la preuve du dommage occasionné aux parties communes par le locataire, le syndic peut exercer une action directe en responsabilité contre le copropriétaire qui a la qualité de bailleur.