La résidence secondaire, du rêve à la réalité

La résidence secondaire, du rêve à la réalité

Pour beaucoup Français, acquérir une résidence secondaire représente un rêve. Or, ce rêve a un prix, particulièrement élevé en bord de mer et au pied des stations de ski.

Un rêve pour beaucoup de Français

Posséder "sa" résidence secondaire… Un cabanon ou une villa de prestige, une maison de ferme ou un chalet au pied des pistes, un studio en bord de mer ou un mobil-home dans l’arrière-pays…

C’est une des aspirations qui tiennent le plus passionnément au cœur des Français, et qu’ils poursuivent avec une obstination déterminée. Au point que, avec un parc estimé par l’Insee à 3,15 millions en 2012, soit un peu plus de 50 pour 1 000 habitants, notre pays décroche haut la main le record mondial en la matière, loin devant certains de nos voisins européens comme les Allemands ou les Britanniques qui affichent des taux dix fois inférieurs.

Les résidences secondaires représentent en 2012, 9,5 % du parc immobilier en France.

Ces chiffres ne doivent certes pas donner l’illusion d’un Hexagone peuplé d’une écrasante majorité de propriétaires "secondaires". Vu la lourdeur de l’investissement (un prix d’achat de 188 000 € en moyenne en 2010), seuls 10 % des ménages ont pu y consentir. Mais une bonne partie des 90 % restants espèrent pouvoir un jour partager ce rêve. Et ils y parviennent peu à peu : la France ne comptait que 2,6 millions de résidences secondaires en 1999.

Un investissement conséquent pour l'achat d'une maison secondaire

Rien ne semble pouvoir endiguer ce phénomène sociétal. Qu’une seconde maison implique un budget lourd, qu’elle représente un placement à la rentabilité aléatoire, qu’elle soit porteuse de contraintes et de servitudes, tout cela pour n’y passer en moyenne que 44 nuitées par an…

Il en faudrait plus pour décourager l’appétit des candidats. Quand bien même ils ne prennent conscience des conséquences de leur engagement qu’après l’achat.

Quand on a fait l’acquisition de cette résidence secondaire tant rêvée, il est pas mal de choses qui se révèlent auxquelles on n’avait pas pensé - ou qu’on avait choisi d’ignorer -, note Jacques Dutertre, auteur d’un ouvrage sur le sujet. Que d’efforts ! Que de dépenses imprévues ! Que d’aventures tragi-comiques ! Et ce, même pour les plus heureux et les plus fortunés des résidents secondaires…

Quand le plaisir supplante la raison

Dans ce domaine, la logique du plaisir supplante les autres considérations, même financières. Si les amateurs écoutent attentivement les spécialistes de l’immobilier égrener les précautions à prendre - faire une large étude du marché, évaluer les travaux à réaliser, estimer les charges annuelles… -, leur aspiration demeure la plus forte.

Les Français et leur deuxième maison, ce n’est pas une affaire de rentabilité. C’est une histoire d’amour", observent les responsables du "Guide résidence secondaire". Qui n’hésitent pas à manier la comparaison : "Est-il raisonnable de s’offrir une bouteille de vin à 100 €, une œuvre d’art dont on n’ose même pas dire le prix ?

Une autre vie idéalisée

Un sondage réalisé en 2007 auprès de 300 propriétaires de résidences secondaires par le site Internet de ce guide confirme l’analyse : les motivations liées à un placement immobilier demeurent minoritaires, avec seulement 6 % des réponses. Pour les autres, le deuxième jeu de clés ouvre d’abord les portes d’un certain bonheur. Ils y trouvent un "lieu de ressourcement" (15 % des réponses), un endroit de "rassemblement familial" (14 %), un espace où l’on peut "être chez soi mais ailleurs" (13 %) ou qui "offre des agréments sans pareil" (11 %).

Les amateurs sautent en général le pas après la quarantaine, lorsque leurs enfants commencent à prendre leur indépendance. Voire à la cinquantaine, quand ils se prennent à imaginer la fin de leur parcours professionnel et partent à la recherche d’un pied-à-terre dans une ville douce à vivre.

C’est une manière de planter ses racines, de créer un lieu d’ancrage pour accueillir ses enfants et ses petits-enfants, réunir ses amis, estime Olivier, cadre parisien de 58 ans.

Les RTT favorisent l'achat d'une résidence secondaire

Ce deuxième "home sweet home" séduit d’autant plus qu’il colle à l’évolution de la société. Les 35 heures et leur cortège de jours de congé ont libéré de larges plages de temps pour les loisirs, multipliant les occasions de week-ends prolongés.

Par ailleurs, pour nombre de salariés passés par la case licenciement et ayant recréé une activité indépendante depuis leur domicile, la maison à la mer ou à la campagne devient un deuxième lieu de travail, connecté au monde via le téléphone et Internet. Sans oublier la nouvelle génération de seniors : les plus de 50 ans représentent plus de la moitié des investisseurs. Tous profitent de l’élargissement de l’offre de transports : le TGV a raccourci les distances et les compagnies aériennes à bas coûts permettent de traverser le territoire à moindres frais.

Depuis plusieurs mois, les prix des résidences secondaires sont en train de chuter : un recul de 10 % pour les résidences en front de mer et jusqu'à 20 % dans l'arrière-pays. (Source : Capital)

Le rêve d'une résidence secondaire confronté à la réalité

Bien sûr, cette recherche d’une "autre vie" synonyme d’air pur et idéalisée en séances de jardinage loin du stress du quotidien provoque aussi des désillusions. Les déçus de l’aventure restent minoritaires, mais n’en existent pas moins : 5 % de propriétaires voient dans leur maison davantage de contraintes que de plaisir, et 5 % s’en estiment "prisonniers".

Comme souvent dans les histoires d’amour, la rupture n’intervient qu’après un certain temps, en moyenne au bout de dix ans. Selon les spécialistes de l’immobilier, les raisons invoquées par ceux qui finissent par revendre leur rêve sont diverses. L’éloignement trop important de la résidence principale y figure souvent en premier lieu. Mais il faut aussi compter avec une fréquentation à la baisse du fait de l’éclatement de la cellule familiale, une perte d’intérêt pour les vacances d’hiver au ski… Pour autant, rien ne dit que cet amour contrarié ne resurgira pas plus tard, en se portant vers un autre type de produit…

Après tout, 45 % des possesseurs d’une résidence secondaire l’ont acquise il y a moins de deux ans. Or la crise qui frappe le marché de l’immobilier ne touche pas que le secteur de l’accession à la propriété, il atteint aussi celui de la résidence secondaire, qui prend les difficultés de plein fouet.

Entre une demande qui se raréfie et des conditions de crédit qui se durcissent, les transactions ont beaucoup fléchi. Résultat, les prix subissent des corrections parfois sévères, dont profitent ceux qui hésitaient encore à se lancer.

Le littoral pour tous les budgets

Du Nord au Sud, de l’Est à l’Ouest, la France regorge de stations susceptibles de satisfaire toutes les envies. Au Touquet, un trois-pièces de 65 m2 en bon état s’est négocié 370 000 €. Un budget insuffisant pour une maison de ville : entre 400 000 et 500 000 €, voire beaucoup plus pour les meilleurs emplacements en front de mer.

Le centre-ville est aussi très recherché, indique Pierre Vankeirsbilck, d’Orpi Côte d’Opale. Sur le moyen de gamme, seuls les biens à prix raisonnables se vendent désormais.

En Normandie, « la baisse des prix s’amorce », confirme José Jacques, de l’agence Lemaistre. À Deauville et Trouville, une petite bâtisse sans prétention oscille entre 400 000 et 500 000 €. Mais sur le front de mer, les valeurs s’envolent d’1,5 à 3 millions d’euros.

En collectif, compter de 3 300 à 5 500 €/m2 selon la qualité de l’immeuble. Un peu moins à Cabourg : de 3 000 à 4 500 €/m2. Houlgate propose davantage d’offres en maison, à partir de 300 000 €. Une barre qu’il faut souvent dépasser en Bretagne, notamment à Saint-Malo et Dinard.

Âpres négociations

Mais du côté de Cancale, une petite maison de pêcheur de 50 à 80 m2 se négocie entre 160 000 et 220 000 €. Un budget trop juste pour la Côte de Granit Rose où "les biens se négocient âprement, souvent 20 % en dessous des prix affichés", estime Jean-Marie Le Calvez, de l’agence Orpi Le Calvez de Perros-Guirec. Dans sa ville, un 100 m2 est parti à 342 000 € alors que son propriétaire en souhaitait 410 000.

En Bretagne sud, Carnac et Arzon affichent une cote entre 4 000 et 6 000 €/m2. Mais la discussion est désormais possible. Une maisonnette de 100 m2 s’affiche à 315 000 € alors qu’elle était cotée 350 000 € il y a deux ans.

La Vendée abrite des stations beaucoup plus abordables, comme Saint-Jean-de-Monts ou Saint-Gilles-Croix-de-Vie. Là, compter de 2 300 à 3 000 €/m2 en collectif et entre 250 000 et 300 000 € en maison.

Les stations balnéaires souvent inabordables

Plus au sud, les Landes offrent également des opportunités. À Biscarosse ou Mimizan, une petite villa jumelée coûte autour de 200 000 €. À Capbreton et Hossegor, "les vendeurs rechignent à négocier malgré une chute de 30 % du nombre d’acquéreurs", note Christophe Tounsi, d’Hossegor Immobilier, qui vient cependant de vendre 160 000 € un deux-pièces de 40 m2, soit 7 000 € de moins que son prix d’origine. Dans le prolongement, la côte basque égrène ses stations chics dont Biarritz et Saint-Jean-de-Luz, quasiment inabordables.

Sur le pourtour méditerranéen, Bandol, Le Lavandou ou Cavalaire s’affichent de 2 500 à 6 000 €/m2 selon la qualité des biens. Dans le golfe de Saint-Tropez comme à Cannes, Antibes ou Menton, les valeurs atteignent des sommets : 8 000 €/m2 et parfois beaucoup plus. À l’Ouest, de Sète à la frontière espagnole, les prix s’adoucissent : 2 000 à 4 000 €/m2 avec des pointes à plus de 5 000 e du côté de Collioure.

En montagne, les petites surfaces n’ont plus la cote

Ce qui vaut pour la mer vaut aussi pour la montagne : les petites surfaces ne font plus recette et deviennent, de ce fait, plus accessibles. En Savoie, la fourchette de prix au mètre carré s’avère large : de 3 000 à 8 000 € à Val-Thorens et aux Menuires et de 3 000 à 6 000 € aux Arcs et à La Plagne. Courchevel et Val-d’Isère restent quasiment inabordables, de 5 000 à… 15 000 €. Même ordre de prix à Megève, en Haute-Savoie.

En revanche, les valeurs fraîchissent à Chamonix où "le retrait des Anglais fait chuter le chiffre d’affaires de 30 %, indique Philippe Chevallier, de l’agence du même nom. On est à la limite de la baisse des prix." Compter entre 4 500 et 6 500 €/m2 (9 000 € quartier du Savoy). Morzine, Avoriaz et Les Gets se négocient, pour leur part, entre 5 500 et 7 500 €.

En moyenne montagne, le ralentissement est également d’actualité. "À l’Alpe-d’Huez, l’ancien se vend entre 2 500 et 4 500 €/m2, indique Sébastien Vacarella, de Vendéenne Immobilier Montagne, mais les vendeurs surévaluent leurs biens de 15 à 20 %."

Une résidence secondaire à la campagne

Ces dernières années, le secteur a été investi par les promoteurs, qui ont réalisé beaucoup de résidences de tourisme, notamment dans les zones de revitalisation rurale en raison des avantages fiscaux liés à ce type d’acquisition. Des stations comme Risoul, Valloire, Valfréjus, Serre-Chevalier…, en ont largement profité. Tout comme Font-Romeu ou Saint-Lary-Soulan dans les Pyrénées (3 000 à 3 500 €/m2).

Quant à la campagne (dans le Perche, le Berry, la Creuse, la Bourgogne, la Dordogne, le Gers, la Drôme, les Cévennes, la vallée du Lot, l’Aveyron…), les opportunités demeurent multiples, à des prix beaucoup plus accessibles. Il reste que, pour disposer d’un minimum de confort, il faut s’attendre à débourser 200 000 à 300 000 € et parfois beaucoup plus selon les régions.