La garantie des loyers impayés

La garantie des loyers impayés
L’assureur promet de rembourser au propriétaire le montant des loyers et des charges si le locataire ne les paie plus. - © Amitvs

Cette assurance permet au propriétaire de récupérer, sous conditions, des loyers impayés en cas de locataire défaillant.

Certains assureurs proposent une garantie des loyers impayés (GLI). Un propriétaire peut la souscrire, selon les cas, directement ou par le biais de l’administrateur de biens, du notaire ou de l’agent immobilier qui gère la location de son logement.

Ces contrats coûtent en général 3 % à 5 % du montant du loyer, souvent plus lorsque le propriétaire s’occupe de la location de son bien sans intermédiaire et n’assure qu’un seul logement (alors qu’un professionnel peut assurer de nombreux logements auprès du même assureur).

Assurance loyers impayés : le fonctionnement

L’assureur promet de rembourser au propriétaire le montant des loyers et des charges si le locataire ne les paie plus. Il prend aussi en charge la procédure pour récupérer les impayés auprès du locataire indélicat et obtenir son expulsion.

Le contrat inclut en général une protection juridique pour d’autres litiges (restitution du dépôt de garantie, par exemple) : le propriétaire sera épaulé et ses frais d’avocats financés, en partie au moins, en cas de problème avec le locataire.

Il s’y ajoute une garantie contre les dégradations immobilières pour couvrir les dégâts que le locataire est susceptible de causer dans le logement. Les propriétaires qui ont impérativement besoin des loyers pour vivre ou pour rembourser un crédit et qui ne veulent pas prendre le risque d’un impayé ont tout intérêt à souscrire une assurance loyers impayés. Mais ils doivent en respecter les règles de fonctionnement. Car l’assurance ne joue pas dans tous les cas.

Les conditions de la prise en charge des impayés

Le locataire doit répondre à des critères bien précis. Par exemple, il doit disposer de revenus trois fois supérieurs au montant du loyer et d’un emploi en contrat à durée indéterminée (un contrat à durée déterminée peut être accepté, sous certaines réserves). Il incombe au propriétaire de vérifier le profil du locataire, de réunir les justificatifs (bulletins de salaire, contrat de travail, etc.) et de les conserver pour les fournir à l’assureur, le cas échéant.

Si ce dernier s’aperçoit, au moment de rembourser un impayé, qu’une des conditions requises n’est pas remplie, il peut refuser de prendre en charge le sinistre, dans sa totalité ou en partie. C’est d’autant plus ennuyeux que, lorsqu’il souscrit l’assurance loyers impayés, le propriétaire n’a plus le droit de demander au locataire de lui apporter une caution, excepté s’il s’agit d’un étudiant ou d’un apprenti. Il n’a donc personne vers qui se retourner si l’assureur fait faux bond.

Autre contrainte : la compagnie d’assurances impose en général d’être avertie très rapidement en cas d’impayés et exige que les premières relances soient effectuées selon des modalités précises. Là encore, si le bailleur ne respecte pas ces règles et laisse passer un ou deux mois d’impayés sans réagir, l’assurance risque de ne pas jouer.

Expulsion du locataire : une procédure longue de quinze à dix-huit mois

Les contrats prévoient des limites à l’indemnisation. Par exemple : les deux ou trois premiers mois d’impayés ne sont pas toujours couverts ;

  • les loyers ne sont parfois remboursés que pendant douze ou quinze mois (alors qu’une procédure d’expulsion contre un locataire dure souvent quinze à dix-huit mois) ;
  • la prise en charge des dégradations immobilières peut être limitée à un certain montant.

Avant de sélectionner un contrat, il faut donc comparer attentivement les conditions d’éligibilité des locataires et la générosité de l’indemnisation. Attention, certains contrats ne jouent pas dès la souscription, mais seulement après quelques mois de carence, sorte de période probatoire pour le locataire. De même, certains assureurs ne proposent une garantie des loyers impayés que pour les nouveaux locataires, alors que d’autres acceptent de garantir également les loyers de locataires déjà en place depuis quelque temps, à certaines conditions (délai de carence notamment).

Visale, une garantie gratuite des loyers impayés

Visale est une garantie des loyers valable pour les trois premières années du bail (sans franchise ni délai de carence). Gratuite, elle est accordée par Action Logement aux jeunes actifs et aux ménages les plus en difficulté qui ne disposent pas de caution ou de garant susceptible de rassurer les bailleurs. Pour l’activer, le candidat locataire doit demander un « visa » sur visale.fr. Il le remet au propriétaire, qui doit se connecter à son tour sur le site pour créer son compte, et signer le contrat.

Le cas échéant, il déclarera de la même façon les éventuels impayés. Action Logement lui versera les loyers et se fera rembourser par le locataire, qu’il pourra poursuivre si nécessaire. Lorsque son locataire bénéficie de cette garantie, le propriétaire ne peut plus lui demander d’apporter une caution supplémentaire (mais il peut exiger un dépôt de garantie), ni souscrire une assurance des loyers impayés. Le loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser 50 % des revenus du candidat qui, en principe, doit avoir un contrat de travail d’un mois minimum.