L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire !

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire !

Ne pas souscrire la garantie dommages-ouvrage avant de se lancer dans des travaux ou de faire construire vous expose à de gros déboires financiers.

Il est rare qu’un chantier se déroule sans anicroche. Parfois, les problèmes apparaissent plusieurs années après la fin des travaux. Retrouver les professionnels pour qu’ils interviennent à nouveau ou prennent en charge le coût des réparations est aléatoire et, surtout, prend beaucoup de temps.

Ce qui ne fait pas l’affaire des occupants qui ne souhaitent qu’une seule chose : une réparation rapide ou, au moins, de l’argent pour payer une autre entreprise afin qu’elle intervienne sans délai.

C’est pour répondre à cette demande et permettre l’indemnisation rapide des dommages, avant toute  recherche de responsabilité, que l’assurance dommages-ouvrage (DO) a été créée (loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite « loi Spinetta », relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction). Elle peut être activée pendant les dix ans qui suivent l’achèvement des travaux.

Le maître d'ouvrage doit souscrire la garantie dommages-ouvrage

Contrairement à ce que l’on croit, elle ne fait pas double emploi avec la garantie décennale que tout entrepreneur doit souscrire (ne pas oublier de lui demander son attestation d’assurance avant le début du chantier). Car, en cas de malfaçons, l’assureur de l’entreprise n’est soumis à aucun délai d’intervention, à la différence de l’assureur DO qui doit réagir dans les quatre-vingt-dix jours.

« Souscrire une garantie dommages-ouvrage avant le début du chantier est obligatoire dès lors que le particulier est le maître d’ouvrage, avertit Célia Delagrange, avocate en droit de la construction. C’est le cas lorsque vous faites bâtir votre maison par un maître d’œuvre (architecte, ingénieur en bureau d’études) à qui vous demandez d’élaborer les plans et de déposer la demande de permis de construire, puis éventuellement de diriger le chantier. Le particulier qui supervise lui-même la construction de son pavillon, voire la réalise, a également le statut de maître d’ouvrage et est donc aussi tenu de souscrire une DO. »

La même réglementation s’impose si vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles sur un terrain qui vous appartient. Mais, dans ce cas, le constructeur peut choisir l’assurance pour votre compte (souvent auprès de la compagnie qui assure sa garantie décennale).

Assurance dommage-ouvrage : garantir aussi les travaux de gros oeuvre

Quel que soit le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) choisi – pavillon sélectionné sur catalogue ou d’après votre propre plan –, « vérifiez qu’il prévoit la souscription d’une assurance DO avant de le signer », recommande l’avocate Rachel Harzic. « Le contrat d’assurance doit être annexé au CCMI », insiste sa consœur Célia Delagrange, avocate en droit de la construction.

« Les particuliers réalisant des travaux de grande ampleur qui touchent à la structure du bâtiment (création d’une véranda, pose d’un escalier, ravalement imperméable de la façade, ouverture d’un mur porteur) doivent satisfaire à cette obligation », souligne Annie-France Logez, juriste à la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb).

Si vous financez la ­construction de la maison avec un crédit, votre banque peut conditionner l’obtention du prêt, parmi d’autres critères, à la  souscription d’une dommages-ouvrage. Mais certains établissements ne l’exigent pas. De ce fait, un grand nombre de particuliers se dérobent à leur obligation d’assurance, souvent en raison de son coût. Et aussi parce que la loi n’a prévu aucune sanction à leur encontre.

Or le défaut d’assurance n’est pas sans risque.  

En cas de sinistre, vous serez obligé d’engager la responsabilité des professionnels qui ont réalisé les travaux. Une démarche longue et onéreuse, qui implique le recours à un avocat et à des experts,  avertit Me Harzic.

Et pendant ce temps, les travaux restent en attente si vous ne pouvez pas en avancer le coût. Par la suite, si votre maison est mise en vente dans les dix ans qui suivent la fin du chantier, les acquéreurs potentiels disposent d’un solide argument pour négocier le prix de vente à la baisse, le notaire étant tenu de le mentionner dans l’acte notarié.

Coût minimum pour l'assurance dommages-ouvrage : 2 500 euros

« S’assurer contre les dommages de la construction revient à 2 500 € au minimum. Les tarifs les plus bas s’appliquent aux particuliers qui passent par un constructeur de maisons individuelles. Mais dès que vous souscrivez directement cette assurance, le coût monte en flèche (au moins 5 000 €) », détaille François-Xavier Dussaulx, directeur du cabinet de courtage parisien Ascco International.

La prime est composée d’une partie fixe calculée selon la fréquence des sinistres et d’une part variable déterminée en fonction du montant des travaux. D’autres critères, comme la réalisation d’études de sol préalables sont pris en compte dans son calcul.

Payable en une seule fois à la signature du contrat, elle constitue une lourde charge, ce qui explique, avec l’absence de sanction en cas de défaut d’assurance, pourquoi certains propriétaires renoncent à s’assurer.

Les difficultés pour souscrire une assurance dommages-ouvrage

Souscrire une garantie dommages-ouvrage peut relever de la gageure car de nombreuses compagnies ne souhaitent pas prendre ce risque, ou ne proposent tout simplement pas ce produit dans leur gamme ; il s’agit souvent d’une garantie sollicitée.

De ce fait, certains particuliers – notamment ceux qui effectuent ou dirigent eux-mêmes leurs travaux – voudraient bien s’assurer mais n’y parviennent pas, l’assureur de leur choix refusant de les protéger de manière explicite ou implicite (il ne répond pas à la demande d’assurance dans les quarante-cinq jours).

Vous voulez vous assurer ? Il vous faut contacter un courtier ou déposer une demande auprès de votre assureur. Après un refus ou une absence de réponse sous quarante-cinq jours, vous devez alors saisir, dans un délai de quinze jours, le Bureau central de tarification (1 rue Jules-Lefebvre, 75009 Paris. Tél. : 01 53 21 50 40). Ce dernier fixera le montant de la cotisation à payer et l’assureur sera tenu d’accorder sa garantie.

Défauts de construction : qui se charge des réparations ?

« Il convient avant tout de signer le procès-verbal de réception des travaux, qui marque le point de départ de la garantie (si vous constatez des défauts, mentionnez-les). Puis envoyez une copie de ce document à votre assureur dommages-ouvrage », conseille Annie-France Logez, juriste à la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment.

En cas d’apparition d’un désordre dans l’année suivant la fin du chantier, contactez, par lettre recommandée, le professionnel qui a effectué ou dirigé les travaux : il est tenu de réparer les défauts signalés pendant l’année suivant la réception des travaux (garantie de parfait achèvement).

« S’il a disparu ou s’il refuse d’intervenir, le moment est venu de faire jouer l’assurance dommages-ouvrage afin d’obtenir rapidement le paiement de la réfection », poursuit Michèle Mathonnière, de la société de courtage en assurance construction CTB à Versailles.

Si la défaillance intervient au-delà de l’année suivant l’achèvement du chantier, vous avez la possibilité – et non l’obligation ! – de demander au professionnel de venir sur les lieux pour réparer et le droit de recourir sans délai à l’assureur DO.

 Une indemnisation des travaux sous trois mois 

En pratique, vous adressez une déclaration de sinistre à votre assureur en rappelant votre numéro de contrat, l’adresse du logement et en décrivant avec soin le défaut, sa nature, sa localisation et son importance, au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai fixé par le contrat.

« Sauf travaux estimés inférieurs à 1 800 €, l’assureur est obligé de faire appel à un expert. Après avoir convoqué les entreprises et leurs assureurs, ce dernier constate, décrit et évalue les dommages. Au vu de ses rapports, l’assureur se prononce sur le droit à la garantie et le montant de l’indemnité à verser à l’assuré », développe François-Xavier Dussaulx, directeur du cabinet de courtage parisien en assurance construction Ascco International.

Vous devez recevoir une proposition d’indemnisation dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent la réception de votre demande. Si vous acceptez son offre, le versement de la somme intervient dans un délai de quinze jours. À charge ensuite pour l’assureur de se retourner contre les responsables du dommage (entreprises, architecte) et leurs assureurs.

Si vous n’avez pas souscrit de garantie dommages-ouvrage, cette procédure judiciaire sera à  votre charge… ce qui retarde d’autant – et de combien ! – le moment d’être indemnisé.

Des dommages exclus de l'assurance dommages-ouvrage

Un dégât des eaux consécutif à une fuite de la machine à laver… est assuré par la multirisque habitation, et non par la dommages-ouvrage ! Les  assurances ont chacune leur domaine. « La dommages-ouvrage intervient en cas de malfaçons couvertes par la garantie décennale, c’est-à-dire qui compromettent la solidité du bâtiment (fissures importantes dans les murs, affaissement de plancher, effondrement de toiture) ou rendent le logement inhabitable (infiltration d’eau par une fissure de la façade ou par la toiture, rupture de canalisation encastrée) », énumère Annie-France Logez, juriste à la Capeb.

La loi n’ayant pas établi une liste exhaustive des désordres concernés, certains assurés sont obligés de saisir la justice pour déterminer si les  dommages incombent à l’assureur DO ou pas. Le tribunal considère, par exemple, que des fissures sur un carrelage relèvent de l’assurance DO si elles empêchent toute personne de marcher sur le sol sans se blesser.

De même, un crépi qui s’effrite n’est garanti que s’il ne bloque pas les infiltrations. Par contre la dommages-ouvrage n’assure pas la façade d’une maison endommagée par l’oxydation de la pyrite (rouille), car le désordre est uniquement esthétique. 

En cas de défaut d’assurance dommages-ouvrage, le rôle d’assureur revient au vendeur

Pour Me Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu (Haute-Garonne), « La question de l’assurance dommages-ouvrage resurgit au moment de la revente d’un bien immobilier dans les dix ans à compter de la réception des travaux. Le vendeur est tenu de communiquer à l’acquéreur l’attestation d’assurance dommages-ouvrage et la quittance de la prime.

Ces documents doivent être transmis pour la signature de l’avant-contrat de vente afin qu’ils soient mentionnés dans l’acte de vente. Si le vendeur ne bénéficie d’aucune couverture, le notaire l’indique dans l’acte notarié en développant les responsabilités qui en découlent : en cas de défaut d’assurance, le rôle d’assureur revient au vendeur ! C’est lui qui avancera le coût des réparations si le nouveau propriétaire constate des désordres relevant de l’assurance dommages-ouvrage.»

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