L'assemblée générale de copropriété

L'assemblée générale de copropriété

Votre présence à l'assemblée générale des copropriétaires est parfois indispensable. Dans d'autres cas, elle est souhaitable, mais vous pouvez, en cas d'empêchement, vous faire représenter.

Une fois par an, l'assemblée générale ordinaire est le moment fort de la vie de la copropriété.

Elle doit au minimum approuver les comptes, donner - ou pas - quitus au syndic pour sa gestion, adopter un budget prévisionnel et décider d'éventuels travaux à entreprendre. C'est dire si la présence de tous est indispensable…

La convocation à l'assemblée générale de copropriété

Premier point important, en principe, vous devez avoir reçu la convocation au moins vingt et un jours avant la date de la réunion. Le règlement de copropriété peut éventuellement prévoir un délai plus long.

La convocation est transmise par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres contre signature.

A noter : la loi Alur du 24 mars 2014 autorise l’envoi de la convocation par courrier électronique, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires. 

La préparation de l'assemblée générale

Vous devez examiner attentivement les questions qui seront débattues. Prendre le temps d'étudier les documents joints à la convocation, et notamment les devis des travaux, permet à chacun de réagir avec opportunité lors des débats.

N'hésitez pas à saisir le conseil syndical pour obtenir des précisions sur un point de l'ordre du jour ou sur le déroulement du vote.

Des majorités variables selon les décisions

Selon leur importance, l'adoption des différentes questions débattues à l'assemblée générale requiert des majorités différentes (en millièmes et en nombre de copropriétaires).

Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)

Toutes les décisions d'administration courante, telles que le vote du budget prévisionnel, sont prises à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Pour qu'une décision soit adoptée, il faut et il suffit que ceux qui votent "pour" représentent un plus grand nombre de millièmes que ceux qui votent "contre".

Ainsi, dans une copropriété totalisant 1 000 millièmes, si les copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée totalisent 600 millièmes et si personne ne s'abstient, la décision sera adoptée par le groupe totalisant plus de 300 millièmes des voix.

Les abstentions ne sont pas prises en compte dans le calcul du vote.

Majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965)

La majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés ou absents) doit être réunie pour des questions telles que, par exemple, l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes.

Ainsi, dans une copropriété totalisant 1 000 millièmes, 501 millièmes des voix seront nécessaires pour l’adoption d’une décision.

Si cette majorité n'est pas atteinte, la décision peut être prise à la majorité simple de l'article 24 au cours de la même réunion si le projet de résolution a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.

Elle pourra également être prise à la majorité simple de l'article 24 lors d'une nouvelle assemblée générale convoquée dans les trois mois.

Ce retour à la majorité simple n’est toutefois pas permis lorsque la décision concerne des travaux d’amélioration, d’addition et de transformation ou une demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau.

Double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)

Certaines décisions comme la modification du règlement de copropriété, doivent être votées par la majorité de tous les copropriétaires. Les personnes favorables doivent représenter au moins les deux tiers de tous les millièmes.

Dans l'exemple de la copropriété occupée par vingt propriétaires, il faut onze copropriétaires représentant 667 millièmes pour emporter la décision.

L'accord de tous les copropriétaires requis pour les décisions les plus graves

Les décisions les plus graves, comme la modification de la répartition des charges de copropriété, réclament l'accord de tous les copropriétaires de l'immeuble.

A noter : la loi Alur a assoupli les règles de majorité en assemblée générale afin de favoriser les prises de décisions concernant certains travaux.

Les voix des copropriétaires dépendent de la superficie

Lors du suffrage, les copropriétaires ne sont pas tous à égalité. Le décompte des voix ne s'opère pas par tête, mais obéit à un système de répartition fondé sur la superficie du logement. Chaque lot de copropriété est en effet affecté d'un coefficient de répartition, que l'on traduit généralement par des "millièmes".

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à son nombre de millièmes.

Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède un nombre de millièmes supérieur à la moitié du nombre détenu par l'ensemble des autres copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Vous avez le droit de vous faire représenter

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à l'assemblée générale en donnant ses pouvoirs à un tiers. Peu importe que le mandataire soit lui-même copropriétaire ou non.

Si vous craignez que votre représentant ne respecte pas vos indications de vote, adressez-lui par écrit un pouvoir impératif, dans lequel vous formulerez précisément vos consignes. Dans tous les cas, il faut savoir que le mandat donné ne vaut que pour une seule assemblée.

Ne pas confier un pouvoir en blanc à n'importe qui

Faute de désigner un remplaçant, vous pouvez toujours confier votre pouvoir en blanc, mais pas à n'importe qui ! Il faut que soit respecté un principe de neutralité dans cette distribution.

Dans certaines copropriétés, le syndic qui a reçu des pouvoirs en blanc pourrait être tenté de les remettre aux copropriétaires qui voteront en sa faveur.

Mieux vaut mandater le président du conseil syndical

Pour éviter ce risque, il est alors préférable d'adresser directement le mandat au président du conseil syndical qui devrait, lui, respecter la neutralité nécessaire au vote.

Un copropriétaire ne peut mandater le syndic, ni le conjoint, le partenaire d'un Pacte civil de solidarité (Pacs) ou les préposés du syndic. Un mandat irrégulier entraîne l'annulation des délibérations votées.

A noter : depuis la loi Alur, les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires de Pacs, leurs ascendants et descendants qui sont également copropriétaires dans l'immeuble ne peuvent non plus recevoir de mandats de vote.

Pas plus de trois mandats par mandataire

Chaque mandataire peut se prévaloir au maximum de trois mandats.

Dans l'hypothèse où il en recevrait plus, ce qui peut être le cas pour des copropriétés nombreuses, le total des voix dont il dispose, y compris les siennes, ne doit pas dépasser 5 % des voix de la copropriété.

  • Par exemple, dans une copropriété comprenant 10 000 millièmes, un copropriétaire détenant 200 dix-millièmes pourra recevoir quatre mandats de 50 dix-millièmes, ce qui représente 400 dix-millièmes de la copropriété. Ce total n'excède pas 5 % des voix de l'ensemble de la copropriété qui serait dans ce cas de 500 dix-millièmes.