Irrégularité de la construction et délai de prescription

Nous avons signé un compromis pour l'achat d'une maison. Le propriétaire actuel avait construit un studio mitoyen à cette maison. Or nous apprenons que ce studio n'est pas légal pour deux raisons : il a été réalisé sans permis de construire alors que sa surface est d'environ 26 m² et il dépasse la surface hors œuvre nette (SHON) ( 226 m² pour 217.5 m² autorisés). Ce studio a fait l'objet d'un contentieux suite aux plaintes des voisins. Un ordre de démolition a été prononcé en mai 2000, puis le propriétaire a fait une déclaration de travaux (frauduleuse puisqu'il déclare une surface de 17.5 m² au lieu de 26 m²) en décembre 2000. Cette déclaration a été acceptée en février 2001 et le studio n'a pas été démoli. L'urbanisme nous informe que ces faits, remontant à plus de 3 ans, il y a prescription sur le plan administratif. Cependant, nous craignons une procédure civile et nous souhaiterions être informés sur ce point avant de signer l'acte de vente définitif. Que risquons-nous sur le plan civil ? Amende, démolition ? Que dit la jurisprudence ? Qui plus est, nous aimerions savoir si le fait de transformer ce studio en abri voiture (fermé sur 3 côtés seulement) réglerait ce problème. La surface de cet abri serait-elle toujours considérée comme de la surface habitable ?

Réponse de l'expert

D’une part, en matière d’urbanisme, l’action publique consistant en l’engagement de la responsabilité pénale du contrevenant s’éteint trois ans après l’achèvement des travaux (à condition qu’elle puisse être établie) : arrêt de la cour de cassation du 20 mai 1992.

A l’expiration de ce délai de prescription, la construction ne peut plus faire l’objet de poursuites pénales et l’irrégularité initiale ne peut plus être opposée à l’occasion d’une demande d’autorisation d’urbanisme ultérieure (arrêt de la cour de cassation du 28 mars 2000). Toutefois, si un nouveau permis de construire est demandé ultérieurement, l’administration exige du requérant que sa demande englobe toute la construction, même celle illégale, cela constituant quelque peu une régularisation (arrêt du conseil d’Etat du 30 mars 1994). Dès lors, la preuve de la régularité de la construction incombe au demandeur de la nouvelle autorisation (arrêt du conseil d’Etat du 23 juillet 1993).

Sont ainsi pénalement répréhensibles, dans la limite de trois ans, les travaux réalisés de façon non conformes à l’autorisation d’urbanisme obtenue. Tant que la construction n’a pas été régularisée (une demande d’autorisation d’urbanisme conforme aux travaux effectués ayant été déposés et acceptée), les mesures de restitutions prononcées à l’encontre du contrevenant (démolition ou mise en conformité) restent exécutoires (arrêt de la cour de cassation du 10 janvier 1996).

Par ailleurs, la responsabilité civile du maître de l’ouvrage ou de son acquéreur peut être engagée, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans la limite de 5 ans, à compter du jour où il a connaissance des faits qui lui sont préjudiciables, pour les prescriptions commençant à courir à compter de la loi du 19 juin 2008 (date d’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 réformant les prescriptions civiles). Auparavant ce délai était de 10 ans.

Toutefois, « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » (article 2222 du code civil).

En conséquence, à condition d’apporter la preuve de la violation d’une règle d’urbanisme, comme la construction non conforme à l’autorisation délivrée en décembre 2000, et d’un préjudice subséquent, des tiers peuvent engager la responsabilité du propriétaire de l’ouvrage construit illégalement jusqu’en 2013.

A l’occasion, ils peuvent obtenir du juge une réparation en nature visant la démolition de toutes les constructions édifiées en violation de la règle d’urbanisme. Sauf impossibilité de démolir, le juge saisi d’une telle demande ne saurait se contenter d’une condamnation indemnitaire (arrêt de la cour de cassation du 7 juin 1979). En effet, la démolition ne saurait être rejetée au motif qu’elle serait disproportionnée aux troubles qu’elle viendrait supprimer.

De plus, cette réparation en nature n’exclut pas la possibilité d’obtenir, s’il y a lieu, des dommages et intérêts (arrêt de la cour de cassation du 30 septembre 1998). Toutefois, seuls des dommages-intérêts sont alloués, à l’exclusion de la réparation en nature, lorsque la reconstruction à l’identique, selon les nouvelles règles d’urbanisme, serait possible (arrêt de la cour de cassation du 25 novembre 1998).

Enfin, les juges du fond n’ont pas reconnu que l’acquisition d’un bien construit sans permis plus de trois ans après sa construction pouvait constituer un préjudice (arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 mars 2001) pouvant engager la responsabilité du vendeur.

D’autre part, la surface hors œuvre brute (SHOB) dont la création exige la demande d’un permis de construire lorsqu’elle est supérieure à 20 m² est définie comme la surface nouvellement créée, somme de toutes les surfaces de planchers de chaque niveau de construction y compris les combles, sous-sols, toits-terrasses, etc.

De plus, comme il a été exposé précédemment, la modification apportée à l’aspect extérieur d’une construction, dont la légalité n’est pas reconnue, nécessite le dépôt d’une autorisation englobant l’ensemble de la construction à régulariser. Ainsi, la transformation d’une construction illégale dont la SHOB est supérieure à 20 m² nécessite le dépôt d’un permis de construire.