Irrégularité d'une construction : quelles conséquences pour la vente ou l'assurance de ce bien ?

Un permis de construire a été accordé le 03/01/1985 pour un garage qui par la suite (dans les un ou deux ans suivants), a été transformé en maisonnette de 50m2 environ, et ce sur un terrain de 3000m2, en campagne. Suite au délai de prescription de 3 ans la construction est considérée comme "réguliere". Voulant vendre ce bien, l'acheteur évoque le fait qu'en cas de destruction par incendie ou autre, le terrain étant non constructible, la reconstruction serait impossible du fait qu'un permis de construire serait refusé, la construction iniale en étant dépourvue. D'autre part est ce qu'une compagnie d'assurance peut refuser d'établir un contrat du fait de ce manque d'autorisation initiale?

Réponse de l'expert

Les infractions au code de l'urbanisme constituent des délits lesquels relèvent de la prescription de 3 ans (article 8 du code de procédure pénale).
 
Toutefois, outre la prescription pénale, la loi a également instauré une prescription administrative.
En effet, la loi Engagement national pour le logement a introduit dans le code de l'urbanisme un régime de prescription administrative. Depuis le 17 juillet 2006, un refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme, dès lors que cette construction est achevée depuis plus de 10 ans (article L.111-12 du code de l’urbanisme).
 
Toutefois, la loi écarte l’application de cette règle lorsque :
 
-         la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
-         une action en démolition a été engagée ;
-         la construction est située dans un site classé ou un parc naturel ;
-         la construction est implantée sur le domaine public ;
-         la construction a été réalisée sans permis de construire.
 
Ainsi, la prescription administrative concerne uniquement les constructions non conformes aux prescriptions du permis qui les autorise.
 
Par conséquent, le pétitionnaire qui souhaite procéder à l'extension d'une construction réalisée sans autorisation mais qui n'a fait l'objet d'aucune poursuite pendant le délai de prescription, doit déposer, aux fins de régularisation, une demande de permis de construire portant à la fois sur l'existant et sur les travaux projetés (arrêt du Conseil d’Etat du 9 juillet 1986).

S'agissant de constructions indissociables, le permis ne pourra être accordé que si l'ensemble de la construction est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance. Si l'ensemble de la construction n'est pas conforme aux règles applicables, le permis de construire sera refusé, même au-delà du délai de 10 ans, puisque l'immeuble existant a été réalisé sans permis (article L.111-12 du code de l’urbanisme et Réponse Ministérielle n°27730 du 16 décembre 2008).
 
De surcroît, si le bâtiment a été détruit ou démoli à la suite d’un sinistre, le propriétaire bénéficie du droit de reconstruire à l’identique. Ce droit est soumis aux conditions suivantes : (article L.111-3 du code de l’urbanisme) :
 
-         le bâtiment doit avoir été détruit et démoli depuis moins de 10 ans ;
-         le bâtiment doit avoir été régulièrement édifié ;
-         la possibilité d'une reconstruction ne doit pas être exclue par le PLU, la carte communale ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles.
 
Ainsi, un bâtiment irrégulièrement édifié ne pourra pas être reconstruit à l’identique en cas de sinistre. Une demande de permis de construire sera nécessaire.
 
Par ailleurs, une compagnie d’assurance a le droit de refuser d’assurer un bien. Même s’il est plus prudent de s’assurer, il convient de préciser qu’un propriétaire occupant n'est pas obligé d'assurer son bien.