Investissement immobilier : les bonnes raisons pour se lancer

Investissement immobilier : les bonnes raisons pour se lancer
Pour financer votre investissement, vous avez tout intérêt à emprunter. - © ewg3D

L’investissement immobilier avait perdu de son attrait avec la loi Duflot, qui imposait de nombreuses contraintes aux propriétaires. Peu à peu, le gouvernement détricote cette loi pour le redynamiser.

Depuis la fin 2011, les prix des appartements anciens en France ont baissé en moyenne de plus de 7 %, selon une récente étude des notaires. D’après les chiffres arrêtés en octobre 2015, ils ont perdu encore 2,1 % en province sur un an, et 1,3 % en Île-de-France. Les prix ont chuté de 1,3 % à Nice, 1,1 % à Lyon, 0,3 % à Bordeaux, 4 % à Lille... Paris a mieux résisté, mais suit la tendance : le prix moyen au mètre carré est passé de 8 460 €, en 2012, à 8 020 €, au troisième trimestre 2015 (en baisse de 0,9 % sur les douze mois précédents).

« Mais aujourd’hui, les ventes repartent, car les vendeurs ont pris conscience qu’ils devaient accepter de réduire leurs prétentions pour trouver des acquéreurs », souligne MeThierry Thomas, président de l’Institut notarial du droit immobilier (Indi). En étudiant les prix obtenus sur les avant-contrats (promesses de vente, etc.), les notaires tablent même, pour l’ensemble de l’année 2015, sur une hausse de 0,2 % pour les appartements anciens en France, et de 1,1 % pour les maisons.

Un apport personnel limité, grâce à l’emprunt

Pour financer votre investissement, vous avez tout intérêt à emprunter. Les loyers vous aideront à rembourser le prêt. Votre investissement s’autofinancera en partie, et vous réduirez votre imposition car vous déduirez les intérêts du crédit des revenus locatifs imposables, ainsi que les frais de dossier ou les frais d’inscription hypothécaire.

Bonne nouvelle : aujourd’hui, vous profitez des taux très faibles des crédits immobiliers : entre 1,61 % et 2,26 % en moyenne sur quinze ans, d’après Crédit logement (statistiques de février 2016), et 1,84 % et 2,57 % sur vingt ans.

Seule contrainte : pour accorder ce crédit, la banque vous demande souvent d’apporter vous-même entre 15 % et 20 % du montant de l’investissement.

Une rentabilité très variable

La rentabilité d’un placement immobilier (les loyers comparés au prix d’achat) paraît enviable, comparée à celle d’un livret A ou d’un contrat d’assurance-vie. Souvent proche de 3 % à 4 % par an, elle grimpe même pour certains biens à 7 %, voire 8 %.

« Il faut choisir entre un investissement de rendement, avec un logement souvent situé en périphérie, dans des immeubles de faible standing, en rez-de- chaussée par exemple, qui offrira 7 % à 8 % de rentabilité brute, et le placement plus patrimonial, dans un quartier recherché, souvent central, dans un immeuble avec de bonnes prestations. La rentabilité sera alors plus faible (3,5 % à 5 %), mais le bien sera davantage à l’abri des fluctuations du marché et pourra mieux se valoriser », souligne Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt.

Attention, la rentabilité brute annoncée ne correspond pas à ce que vous gagnerez réellement. Le rendement locatif chute en effet très vite si, par exemple, vos locataires changent souvent et si le logement reste vide quelques mois dans l’année. Vous devrez également supporter des frais récurrents qui réduisent le gain net : taxe foncière, charges, travaux de rénovation ou d’entretien.

« Sur une longue période, comptez 1 000 € en moyenne par an pour ces travaux », avertit Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi).

La fiscalité s’alourdit aussi très vite, à mesure que les intérêts payés sur le prêt et déduits des loyers s’amenuisent. En effet, le produit des loyers (net de frais ou après abattement forfaitaire de 30 % si vous bénéficiez du micro-foncier) est soumis aux prélèvements sociaux (15,5 %, dont 5,1 % de CSG récupérable) et à l’impôt sur le revenu.

« En fin de compte, la rentabilité nette d’un placement immobilier, après charges et impôts, n’est très souvent qu’à peine supérieure à 1 %, pour les personnes non soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), même lorsque le rendement brut est au départ de 3,4 % ou de 4 % », assure Jean Perrin. Pour les contribuables soumis à l’ISF, elle tombe même sous la barre de 1 %, selon l’Unpi.

Mesurer son effort d’épargne

Si votre apport personnel est très modeste, les loyers ne suffiront pas à couvrir les échéances du prêt et, chaque mois, vous devrez compenser la différence. Si votre apport personnel est plus important, ce sont les intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers imposables qui seront moins élevés. Il faut donc équilibrer votre plan de financement en fonction du prix du bien convoité et des loyers espérés.

N’oubliez pas de tenir compte de la taxe foncière et des charges de copropriété qui vous incombent. Enfin, prévoyez une marge de sécurité en cas d’impayés ou si le loyer est moins élevé que prévu.