Investir dans un logement pour le louer

Investir dans un logement pour le louer
La réussite de votre projet repose avant tout sur la qualité de l’emplacement. - © Flamingo_Photography

Réussir un investissement locatif nécessite de prendre les bonnes décisions à chaque étape de son projet. Les conseils avisés de nos experts.

Choisir le meilleur emplacement

Avec des rendements locatifs pouvant aller jusqu’à 5 % par an, Bordeaux, Paris, Nantes et Lyon arrivent en tête des villes préférées des Français pour les investissements locatifs, selon une étude publiée par le réseau Guy Hoquet L’Immobilier (juillet 2016). Mais la rentabilité n’est pas le seul élément à prendre en compte. Le choix de la localisation dépend de vos objectifs à plus long terme. Il ne sera pas le même selon que vous cherchez à vous constituer un complément de revenus lors de votre retraite ou à acheter un appartement où vous (ou vos enfants) habiterez plus tard par exemple. La réussite de votre projet repose avant tout sur la qualité de l’emplacement.

« Il faut opter pour un quartier en développement, bien desservi, à proximité d’une nouvelle ligne de métro ou de tramway, avec de nombreux commerçants pour ne pas avoir de difficultés à trouver des locataires », conseille Stéphane Brousse, directeur des performances réseau chez Guy Hoquet L’Immobilier.

Assurez-vous aussi qu’il existe une demande locative pour le type d’appartement convoité et que le marché n’est pas saturé.


Notre conseil : « Investissez dans un endroit que vous connaissez et de préférence près de vous. L’idéal est de choisir un immeuble devant lequel vous allez passer tous les jours, c’est plus rassurant ! », ajoute Stéphane Brousse.

Monter un plan de financement


Avec des taux d’intérêt exceptionnellement bas – autour de 1,5 % par an sur 15 ans et de 1,7 % sur 20 ans –, vous aurez intérêt à financer une grande partie de votre acquisition avec un emprunt pour profiter de l’effet de levier du crédit.

« Mais attention, les banques financent la totalité du montant du bien mais pas les frais annexes. Ainsi pour l’achat d’un appartement de 100 000 €, il faudra prévoir de fournir au moins 8 000 € de son épargne personnelle correspondant aux frais de notaire qui viennent en sus », constate Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com.

Intégrez aussi dans votre plan de financement le poids de la taxe foncière et des charges de copropriété qui peuvent représenter plusieurs mois de loyer.

Notre conseil : « Soyez prudent et considérez que vos mensualités de remboursement doivent être couvertes avec 11 mois de loyers plutôt qu’avec 12. Cela permet d’affronter
 une dépense imprévue ou une vacance locative d’un mois par an sans vous retrouver en difficulté », suggère Maël Bernier.

Arbitrer entre le neuf et l’ancien

L’ancien présente l’avantage d’offrir un choix plus large et de trouver plus facilement un logement mieux situé : en centre-ville, à proximité des transports en commun, des écoles... Sans compter qu’il se révèle traditionnellement plus rentable que le neuf, le prix au m2 étant moins élevé et les loyers sensiblement identiques. En outre, le risque de perte de valeur à la revente est moins important que dans le neuf.

C’est pourquoi, l’achat dans le neuf bénéficie d’avantages fiscaux. Dernier en date, le dispositif Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un logement neuf, destiné à être loué non meublé en tant que résidence principale à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.

Le logement doit répondre à des critères stricts de performance énergétique et être situé dans des zones géographiques définies : zones A bis, A, B1 et B2 dans certains cas. La réduction d’impôt est calculée sur le prix du logement retenu dans la limite de 300 000 € et 5 500 € le m2.

Son taux est de 12 % ou de 18 % selon que vous vous engagez à louer le logement pendant 6 ans ou 9 ans minimum. Si vous continuez à le louer au-delà de cette durée, la réduction peut atteindre 21 % du prix du logement en 12 ans.

« Mais la prudence s’impose à ceux désireux de réaliser un tel investissement. Certaines communes de la zone B2 où il est techniquement possible de réaliser un placement Pinel sont notoirement saturées : c’est notamment le cas d’Angoulême, de Vichy, de Brive-la-Gaillarde, de Gap ou encore de Saint-Brieuc », alerte Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier.

À l’inverse, l’ancien n’offre pas d’avantage fiscal mais vous avez la possibilité de déduire les travaux de remise en état si vous jetez votre dévolu sur un logement à rénover. Ainsi, vous minorerez, au moins dans un premier temps, le montant de vos loyers imposables. Mais attention, il faut alors être imposé selon un régime réel d’imposition afin de pouvoir déduire vos charges pour leur montant réel. Ce qui exige beaucoup de rigueur.


Notre conseil : « La bonne piste est d’acheter un logement à rafraîchir qui nécessite plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux. Vous passez quelques week-ends à le remettre au goût du jour et le tour est joué. Résultat, une bonne décote sur le prix d’achat et, au final, un bon rendement locatif », commente Stéphane Brousse.

Déterminer le loyer

Dans l’ancien, vous pouvez en principe fixer librement le montant du loyer, sauf à Paris, à Lille à partir de février 2017 et bientôt dans certaines communes d’Ile-de-France. Mais vous devrez le déterminer à un niveau raisonnable compatible avec le marché. S’il est trop cher, les locataires partiront dès qu’ils auront trouvé un tarif plus avantageux, ce qui induira un taux de rotation élevé, voire des périodes de vacances locatives.

Notre conseil : Si vous n’avez aucune idée du montant des loyers du marché, vous pouvez vous appuyer sur les données collectées par Clameur qui publie des notes de conjoncture, le niveau des loyers du marché département par département, puis vous affinerez le tir avec des agences immobilières locales.

Louer vide ou meublé

Plutôt que de louer votre logement vide, vous pouvez opter pour la location meublée, à condition que le marché s’y prête. Mais attention, un logement meublé nécessite une mise de fonds plus élevée et entraîne des charges récurrentes plus lourdes : vous devrez  régulièrement renouveler les meubles et l’électroménager.

En outre, les règles de la location meublée, auparavant plus souples, se sont sensiblement alignées sur celles de la location traditionnelle en cas de logement à usage de résidence principale.

Le meublé reste toutefois intéressant sur le plan fiscal, car tant que vos loyers ne dépassent pas 32 900 € par an, vous relevez d’un régime simplifié, appelé micro-BIC. Un atout si vous n’avez pas de gros travaux à effectuer : vous ne serez imposé que sur la moitié de vos loyers, quel que soit le niveau réel de vos charges.

En comparaison, avec le micro-foncier réservé aux locations non meublées dont les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous serez imposé sur 70 % de vos loyers !

Notre conseil : dans vos calculs, n’oubliez pas qu’en plus de l’impôt sur le revenu, vos revenus locatifs supporteront 15,5 % de prélèvements sociaux que le logement soit loué meublé ou non.

Loyers encadrés à Paris et bientôt en banlieue

Depuis le 1er août 2015, un dispositif d’encadrement des loyers s’applique à Paris lors de la « première » mise en location d’un appartement. Il se distingue de celui qui vise
 à plafonner les augmentations de loyers entre deux locataires. A partir du 1er février 2017, il sera en vigueur à Lille, et d’ici à deux ans dans
 441 communes d’Ile-de-France. Pour en savoir plus : encadrementdesloyers.gouv.fr.

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