Installations électriques : quels sont les travaux de mises aux normes obligatoires pour le bailleur ?

Quels sont les travaux de mises aux normes EDF obligatoires pour le bailleur s'agissant d'un immeuble collectif construit en 1968 : type de disjoncteur, normes de sécurité, faut-il que toutes les prises soient reliées à la terre ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article R.111-12 du code de la construction et de l’habitation (CCH), les décrets et des arrêtés fixent les règles de sécurité applicables à la construction des bâtiments d’habitation en ce qui concerne notamment les installations électriques.

L’arrêté du 22 octobre 1969 prévoit que les installations électriques des bâtiments d’habitation doivent être conformes aux dispositions des normes NF.C. 14-100 et NF.C. 15-100 en vigueur au moment de la demande de permis de construire ou de la déclaration préalable de construction. Les prises de courant, selon leur ampérage, font l’objet des normes NF.C 61-300 et NFC 61-303.

Toutes les installations électriques neuves ou entièrement rénovées sont soumises à la norme NF C 15-100, applicable à toutes les constructions neuves depuis le 13 mai 1991, quelle que soit leur destination. Ces normes peuvent être obtenues auprès de l’AFNOR, 11 rue Francis de Pressensé 93571 La Plaine Saint-Denis Cedex.

Concernant les contrats de location, aux termes de l’article 1719 du Code civil, le propriétaire est tenu d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué ainsi que d’assurer une jouissance paisible au preneur. A ce titre, le locataire peut contraindre le propriétaire à effectuer des travaux de mise en conformité (Cour d’Appel de Paris du 29 novembre 1892) ou, en vertu de l’article 1144 du Code civil, à se faire autoriser en justice à effectuer lui-même les travaux aux frais du bailleur (chambre civile de la Cour de Cassation 19 juillet 1950).

En outre, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux locations vides dispose que le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat.
Si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques définies en application de l'article précité, le locataire peut, dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours (article 25 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986).

Le logement ne doit pas faire apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En effet, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 énumère les caractéristiques que doit présenter un tel logement. En outre, le locataire peut à tout moment demander la mise en conformité du logement.

Les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location sont fixées par un décret n° 87-149 du 6 mars 1987. Concernant l’électricité, le texte mentionne que "le logement est alimenté en électricité, et, le cas échéant, en gaz. Ces alimentations, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Les nouvelles installations électriques et les nouvelles alimentations en gaz éventuelles, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, sont conformes à la réglementation."