Infiltrations dues au chauffage collectif : qui paiera les travaux ?

Je viens de faire constater une humidité infiltrant certains murs de mon appartement par un plombier mandaté par le syndic. Ce plombier a détecté également des traces d'humidité parvenant chez mon voisin situé à l'étage inférieur (niveau de son plafond). L'immeuble datant de 1971, l'hypothèse de ce plombier est qu'il s'agit de fuites au niveau "d'aiguilles" de chauffage dans le voile de béton de mon sol, parties donc inaccessibles, et que l'eau par capillarité se dirige plus facilement vers les cloisons de plâtre. Je vais donc faire une déclaration de sinistre auprès de mon assureur et en informer le syndic. Qui prendra en charge les coûts de remise en état de tout cela (accès aux fameuses aiguilles sous le parquet et le voile de béton, etc.). L'origine de la fuite relève-t-elle bien de parties communes ?

Réponse de l'expert

En matière de sinistres incendie et risques divers, les problèmes posés par les cumuls d'assurances dans les immeubles en copropriété étaient réglés par deux conventions, l'une du 21 mars 1978 concernant l'indemnisation des dommages aux embellissements et à la privation de jouissance subis par les copropriétaires occupants, et l'autre du 14 décembre 1982 concernant l'indemnisation des dommages aux parties immobilières.

Ces deux textes ont été regroupés dans la Convention du 13 décembre 1993 dont les modalités ont été harmonisées avec les Conventions applicables aux sinistres dégâts des eaux (CIDRE et CIDE COP). La convention CIDE COP s’applique aux sinistres dégâts des eaux survenus dans un immeuble en copropriété. La convention CIDRE s’applique dans les autres cas. Ces conventions ne peuvent s’appliquer que si le sinistre met en cause au moins deux sociétés d’assurance couvrant chacune le risque dégâts des eaux.

Ainsi dans le cadre de ces conventions, la prise en charge des dommages incombe à l'assureur garantissant le « lésé » qui est déterminé en fonction de la nature des biens endommagés. Selon le principe directeur retenu dans les conventions de sinistres dommages, le « lésé » est l'occupant pour les dommages aux embellissements et l'immeuble pour les dommages aux parties immobilières privatives et communes. La convention prévoit par conséquent :

— que l'assureur garantissant les biens mobiliers du copropriétaire occupant lésé ou celui du locataire ou de tout autre occupant lésé prend en charge les dommages aux embellissements conventionnellement définis ;
— que l'assureur garantissant la copropriété prend en charge les dommages aux parties immobilières privatives conventionnellement définies et ceux affectant les parties communes.

Il convient de préciser que les parties communes d’un immeuble sont celles qui présentent directement ou indirectement une utilité pour l’ensemble des copropriétaires ou plusieurs d’entre eux. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 3) donne une liste non exhaustive des parties communes. Il s’agit du sol de la copropriété, des cours, parcs et jardins, des voies d’accès, du gros œuvre des bâtiments (murs, toiture, verrières,…), des éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage collectif), et des parties de canalisations s’y apportant qui traversent des locaux privatifs, des coffres, gaines et têtes de cheminées, des canalisations et réseaux d’eau, d’électricité et de télévisions, des locaux des services communs, des passages et corridors.
La liste donnée par la loi n’étant qu’indicative, il convient de se référer au règlement de copropriété pour savoir précisément si telle ou telle partie de l’immeuble est commune. En cas de litige sur l’appréciation de ce qui est partie commune et de ce qui ne l’est pas, il appartiendra au tribunal de grande instance (TGI) de trancher.
En outre, en cas d'insuffisance du contrat conventionnellement désigné, l'autre contrat en cumul peut intervenir pour combler cette insuffisance dans les conditions et limites de sa propre garantie. Si la garantie mobilière du copropriétaire occupant est insuffisante pour prendre en charge les dommages aux embellissements, mais que son contrat comporte par ailleurs une garantie immobilière (bien entendu sans exclusion expresse des embellissements), l'insuffisance sur les embellissements est prise en charge par l'assureur du copropriétaire au titre de la garantie immobilière, le contrat d'assurance de la copropriété n'intervenant qu'en cas d'insuffisance des garanties mobilière et immobilière du contrat du copropriétaire. Dans ce cas, une concertation entre les assureurs concernés doit avoir lieu pour qu'ils s'entendent sur les modalités de gestion du sinistre et l'exercice des recours éventuels.

Ainsi, la Convention CIDE COP se borne à déterminer l'assureur auprès duquel le recours est exercé, soit en se référant aux solutions de droit commun, soit en faisant le choix d'un assureur en cas de cumul d'assurances, soit en énonçant certaines renonciations à recours.

Lorsque le sinistre engage la responsabilité d'un copropriétaire occupant, l'assureur auprès duquel le recours est exercé est déterminé en fonction de la cause du sinistre. Si la cause est l'une de celles limitativement énumérées dans la définition conventionnelle du « risque d'usager », le recours du lésé est dirigé contre l'assureur du copropriétaire occupant.
Si la responsabilité du copropriétaire occupant est engagée pour une cause n'entrant pas dans la définition du risque d'usager, le recours du lésé est dirigé contre l'assureur de la copropriété.

Ce terme de risque d'usager s'applique à la responsabilité du copropriétaire occupant en sa qualité d'usager et de gardien et du fait des personnes dont il répond (intervention accidentelle ou négligence) pour les dommages dont les causes sont limitativement prévues.

Relèvent du « risque d'usager » les causes pour lesquelles le copropriétaire occupant a généralement un rôle actif résultant d'un défaut dans la surveillance ou l'utilisation : fuites, ruptures, engorgements et débordements d'appareils à effet d'eau privatifs, de récipients, de canalisations d'évacuation accessibles à usage privatif, des chêneaux et des canalisations collectives d'évacuation des eaux pluviales et ménagères et des chutes de wc lorsque le copropriétaire occupant responsable est identifié, de canalisations d'adduction, de distribution et d'évacuation lorsque le gel est à l'origine de ces causes et que le copropriétaire occupant n'a pas respecté les prescriptions réglementaires ou usuelles en cas de gel, les fuites ou ruptures de canalisations d'eau y compris les installations de chauffage central lorsqu'elles résultent d'une intervention inappropriée ou une négligence fautive du copropriétaire occupant, les fuites et ruptures survenant sur les tuyaux souples servant au raccordement des appareils électroménagers ou à leurs vidanges, les infiltrations par les joints d'étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages.

En outre, le règlement d’un dégât des eaux se fait par l’intermédiaire de l’expertise. En effet, l’assureur désigne un expert dont le rôle est d’évaluer les dommages. Si la somme qui est proposée à l’assuré paraît dérisoire, ce dernier a la possibilité de procéder à une contre expertise, en principe à ses frais.