Impôt sur les plus-values immobilières  : qui va payer ?

Impôt sur les plus-values immobilières  : qui va payer ?

A partir du 1er février 2012, l’impôt sur les plus-values augmente. Mais seuls certains propriétaires sont concernés par la réforme.

Toutes les ventes de logement ne sont pas imposables

Seule la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire, d’un logement locatif, d’un local commercial ou d’un terrain détenu depuis moins de trente ans est éventuellement taxable. Mais il existe des exceptions à cette règle. La plus-value est le gain réalisé lorsque vous vendez un bien plus cher que son prix d’acquisition.

La résidence principale échappe à la taxation sur les plus-values

Vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value si vous cédez votre résidence principale. Les dépendances vendues en même temps (entrepôt, garage, cave, chambre de service…), bénéficient aussi de cette exonération.

Si vous déménagez avant d’avoir vendu le logement qui constituait jusqu’alors votre résidence principale, vous disposez d’un délai d’un an pour trouver un acquéreur sans que la plus-value devienne imposable. « Il s’agit d’une tolérance de l’administration fiscale, pas d’un délai légal », précise René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’immobilier.

Les « petites ventes » sont exonérées

La vente d’un bien quel qu’il soit (terrain, grange, cabanon…) est exonérée d’impôt dès lors qu’elle s’effectue à un prix inférieur ou égal à 15 000 €. Si vous vendez un bien détenu en indivision, vous n’êtes pas taxé si votre quote-part est inférieure à ce seuil.

Résidence secondaire : qui est imposé ?

La loi de finances pour 2012 a étendu l’exonération des plus-values à la « première cession d’un logement […] autre que la résidence principale » effectuée par un ménage qui n’a pas été propriétaire de son logement au cours des quatre années précédentes.

Le texte vise les locataires qui possèdent une résidence secondaire et la mettent en vente. Cependant une autre condition leur est imposée : réinvestir sous vingt-quatre mois le montant retiré de la vente dans l’acquisition… d’une résidence principale.

Peut-on transformer un studio à la mer en résidence principale ?

C’est une fraude connue des services fiscaux. Si rien ne vous interdit de transformer votre résidence secondaire en résidence principale, pour bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière, il convient d’y habiter réellement.

« Pas question de tricher, car le fisc est très bien outillé pour savoir où vous résidez », alerte Didier Coiffard, notaire à Oyonnax (Ain). La résidence principale est le lieu où vous résidez avec votre famille et où se situe « le centre de vos intérêts professionnels et matériels ». 

Plus-values immobilières : qui peut bénéficier d’une exonération d'impôt ?

Tout comme les personnes invalides (2e et 3e catégories), les retraités sont exonérés de cet impôt si leur revenu fiscal de référence (celui de l’avant-dernière année précédant celle de la vente) est inférieur à 9 876 € pour la première part du quotient familial, majorée de 2 637 € pour chaque demi-part supplémentaire (soit 15 150 € pour un couple sans enfants).

Autre régime d’exception : les personnes résidant de façon permanente dans une maison de retraite médicalisée ou spécialisé pour personnes handicapées bénéficient de l’exonération « résidence principale » si elles vendent leur logement dans les deux ans qui suivent leur entrée dans ce type d’établissement.

En cas de divorce, les deux ex-conjoints sont exonérés

L’exonération sur la plus-value s’applique à celui qui est demeuré dans le logement familial, car c’est toujours sa résidence principale. Elle concerne aussi celui qui l’a quitté, mais à la condition que la vente du bien (résidence principale de celui qui est resté) soit motivée par leur rupture et qu’elle intervienne dans un délai d’un an à compter du départ de l’époux qui occupait le logement.

« Peu importe s’il est locataire ou propriétaire du logement où il vit à la date de la cession de l’ancienne résidence des époux ! », souligne Jacques Combret, notaire à Rodez (Aveyron). 

Quelle fraction de la plus-value est imposable ? 

La plus-value (résultat mathématique de la soustraction du prix d’achat au prix de vente) est d’abord corrigée par l’ajout de frais au prix d’acquisition et la déduction des dépenses occasionnées par la cession.

Ensuite, dès lors que vous possédez le bien depuis plus de cinq ans, cette plus-value nette est réduite par un abattement annuel : 2 % pour chaque année de détention entre 6 et 17 ans ; 4 % pour chaque année entre 18 et 24 ans ; 8 % entre 25 et 30 ans.

Exemple. Si vous vendez une maison achetée il y a quinze ans, vous êtes taxé sur 80 % de la plus-value nette (5 années à 0 % + 10 années à 2 %).
Pour obtenir 50 % d’abattement, il convient d’attendre la 24e année (5 ans à 0 % + 12 ans à 2 % + 7 ans à 4 %).

Le régime d’impôt sur la plus-value n’a jamais été aussi dur, remarque Me Combret. Il s’applique à tous les actes de vente notariés conclus à partir du 1er février 2012, quelle que soit la date de la signature de la promesse de vente ou du compromis.

Prix de la résidence secondaire : peut-on déduire les frais d'achat ou de vente ?

Le prix d’achat du bien est corrigé des frais exposés par le vendeur pour acquérir et entretenir son bien.

Pour évaluer les frais d’acquisition (frais de notaire et, le cas échéant, commission d’agence à la charge de l’acquéreur), vous pouvez retenir un forfait de 7,5 % du prix d’achat ou le montant réel de ces dépenses s’il est supérieur.

S’agissant des travaux, vous êtes en droit d’ajouter leur coût au prix du logement dès lors qu’ils ont apporté un élément de confort nouveau (construction d’une véranda, d’un système de chauffage jusqu’alors inexistant, ou d’une salle de bains par exemple) et que vous disposez de factures.

La production des factures est obligatoire si vous vendez un bien moins de cinq ans après l’avoir acquis. Au-delà, vous pouvez opter pour la majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition, sans justificatifs. « Attention, en cas de vente d’un bien locatif, vous n’avez pas le droit d’ajouter le coût des travaux dès lors que vous les avez déduits de vos revenus fonciers », met en garde Jacques Combret, notaire à Rodez.

Le prix de vente corrigé est diminué des frais à la charge du vendeur (par exemple, frais de diagnostics et, le cas échéant, commission d’agence quand elle s’impute sur le prix de vente, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.).

Comment calculer la plus-value ?

Vous souhaitez vendre votre résidence secondaire, mais le calcul de la plus-value est un casse-tête. Voici un exemple pour vous aider à y voir clair.

Laurent a acheté une résidence secondaire 120 000 € le 14 juin 2002. Il la vend 210 000 € le 12 février 2012.

Ne disposant pas de factures pour évaluer les frais, il a intérêt à opter pour les forfaits de 7,5 % (acquisition) et 15 % (travaux). Il ajoute donc 9 000 € (7,5 % x 120 000 €) et 18 000 € (15 % x 120 000 €), ce qui établit le prix d’achat corrigé du logement à 147 000 € (120 000 € + 9 000 € + 18 000 €).

Il peut aussi, par exemple, déduire les frais de diagnostic du prix de vente. Le prix de vente corrigé est alors égal à 209 600 € (210 000 € - 400 €).

La plus-value nette revient à 62 600 € (209 600 € - 147 000 €).  C’est à cette somme que s’applique l’abattement pour durée de détention, dans son cas 8 % pour 9 ans de possession (5 années à 0 % et 4 à 2 %) : la plus-value nette imposable revient à 57 592 € et l’imposition à 18 717,40 € (57 592 € x 32,5 %).

Le notaire prélève la taxe sur les plus-values

C’est le notaire du vendeur qui prélève l’impôt pour le reverser au fisc. Il détermine le montant de la plus-value brute puis nette, l’impact de l’abattement et le montant de l’impôt à payer. Depuis le 1er octobre 2011, le taux d’imposition des plus-values immobilières s’établit à 32,5 % , soit 19 % de taxation et 13,5 % de contributions sociales.

Pour être imposé, encore faut-il réaliser une plus-value. Généralement, cela ne se produit pas, si vous vendez un bien immédiatement après l’avoir reçu par succession.

Sous-évaluer le prix figurant dans l’acte de succession ne serait pas judicieux, explique René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’immobilier. Car si le montant de la vente ultérieure est très supérieur, cela générera une plus-value imposable et, cela attirera l’attention du fisc.

Donner son bien immobilier pour échapper à l’impôt

Le conseil de l’expert René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) 

 Vous souhaitez éviter une trop lourde taxation des plus-values et vous n’avez pas besoin de l’argent résultant de la vente d’un bien immobilier ? Donnez ce bien à vos enfants. À charge pour eux ensuite de le vendre. Certes, les droits de donation seront dus, mais ils sont calculés, après un abattement de 159 325 € par parent en faveur de chaque enfant.

Concrètement, ces abattements aboutissent à une exonération de droits si deux parents donnent un bien de 637 300 € à leurs deux enfants. Au-delà, le taux passe graduellement de 5 à 20 % pour la fraction de prix comprise entre 15 932 et 552 324 €. Ensuite, s’ils revendent rapidement, les enfants ne seront pas taxés sur la plus-value, le bien n’ayant pas eu le temps de s’apprécier.