Immobilier : les transactions baissent, pas les prix

Immobilier : les transactions baissent, pas les prix

C’est un paradoxe : selon les chiffres communiqués par le réseau Orpi, le niveau des transactions constaté au premier semestre 2012 est en baisse de près de 20 % par rapport au premier semestre 2011 (-15 % dans le réseau Orpi). Mais, si les délais de vente s’allongent, les prix n’enregistrent qu’une faible chute (-1,39 % pour le prix moyen au m2).

Le baromètre mis en place par le réseau Orpi s’appuie sur les données des 1200 points de vente et d’un site internet proposant plus de 85 000 biens situés dans toute la France et consulté chaque mois par 1,9 million de visiteurs. C’est ce qui donne aux chiffres communiqués par Bernard Cadeau, le président du réseau, toute leur légitimité. Et qui permet de se faire une idée de l’état du marché immobilier en ce début d’automne.

Un décalage croissant entre l’offre et la demande

Sur un plan national, malgré quelques spécificités locales – le marché immobilier étant un ensemble de micro marchés – on observe un déficit croissant entre l’offre et la demande. Selon Bernard Cadeau,

Au premier semestre 2012, l’offre de maisons augmente passant de 51 à 59 % tandis que la demande stagne à 50 %. A l’inverse l’offre d’appartements se réduit passant de 49 % à 41 %, tandis que la demande reste la même.

Une situation un peu particulière s’installe : alors que le marché est peu dynamique, les acheteurs surévaluent le prix de leur bien et les délais de vente s’allongent. Entre le premier semestre 2011 et le premier semestre 2012, ils passent de 70 à 92 jours (+ 30 %) en moyenne sur l’ensemble de la France.  Cette moyenne cachant toujours des écarts sensibles (56 jours à Lyon, 95 jours à Nice)

Des acheteurs attentistes et des prix au m2 disparates

Malgré des taux d’intérêts historiquement bas – les taux moyens de crédit s’établissent autour de 3,70 % - le marché est très hésitant. En cause, la difficile lisibilité des projets du gouvernement, les conditions d’octroi du crédit qui se sont durcies (les établissement financiers demandent en moyenne aux acheteurs un apport de 20 %), une durée maximale du crédit de vingt ans, des primo acquéreurs qui ont du mal à accéder à la propriété faute d’incitations fiscales.

Les prix des biens vendus reflètent la loi de l’offre et de la demande, avec un bonus pour les biens rares sur lesquels la demande est forte. Le prix de vente des maisons reste stable alors que celui des appartements a crû de 5 % en un an. Si la superficie moyenne d’un bien immobilier acheté en France s’établit à 76 m2 et le prix médian d’acquisition à 159 000 euros pour un appartement et 210 000 euros pour une maison individuelle, le prix moyen au m2 d’un studio de 34 m2 s’élève à 3 235 euros contre 2 888 pour un appartement de 144 m2.