Immobilier : investir dans une SCPI

Immobilier : investir dans une SCPI
Nées dans les années 1960, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont un placement de plus en plus recherché. - © Squaredpixels

Les SCPI ont du succès car elles offrent des rendements proches de 5 %. Elles sont de plus en plus souvent vendues dans les contrats d’assurance-vie.

Le succès grandissant des SCPI

Nées dans les années 1960, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont un placement de plus en plus recherché. Elles ont enregistré une collecte record, en 2015. « Jamais les Français n’y avaient autant investi », souligne Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association professionnelle des sociétés de gestion des SCPI et OPCI (Aspim).

Ces sociétés ont pour mission de gérer un patrimoine immobilier pour le compte des épargnants qui ont acheté les parts qu’elles émettent. La plupart des SCPI détiennent des bureaux ou des commerces, dont la rentabilité locative est supérieure à celle des logements. Elles les louent et reversent aux souscripteurs une quote-part des loyers, chaque trimestre, après déduction des frais de gestion, du coût des travaux éventuellement financés, etc.

Des rendements proches de 5 %

Les SCPI doivent leur succès à leur rendement, très attrayant par rapport à d’autres placements : plus de 4,5 % pour la plupart des SCPI, en 2015.

Mais il s’émousse, d’année en année. « Les loyers des bureaux ont baissé d’environ 20 % depuis 2007 », note Christian de Kérangal, directeur général adjoint de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Cela a réduit les recettes locatives des SCPI et les a parfois obligées à minorer les revenus versés à leurs souscripteurs. De plus, certaines anciennes SCPI détenaient des locaux vieillissants ou mal placés, difficiles à relouer, et qu’il a fallu parfois remettre en état.

Immobilier d’entreprise : augmentation des prix

« D’ailleurs, la rentabilité pourrait peut-être encore baisser un peu dans les prochaines années, pour se stabiliser autour de 4,8 % par an en moyenne pour toutes les SCPI de bureaux, ce qui reste élevé », estime ce spécialiste. Car, si l’ajustement sur les loyers est sans doute quasiment terminé, ce sont désormais les prix de l’immobilier d’entreprise qui augmentent. « Les investisseurs institutionnels sont nombreux à vouloir acheter des biens de qualité, ce qui fait monter les prix », ajoute-il.

Or, si les immeubles se paient plus cher sans que les loyers progressent, la rentabilité fléchit. C’est d’ailleurs pour tenir compte de l’appréciation de la valeur de leur patrimoine immobilier que certaines SCPI ont augmenté le prix de leurs parts, ces dernières années. Certains professionnels s’inquiètent même de l’engouement des épargnants pour ce placement : les SCPI attirent trop de capitaux et sont contraintes de les investir en payant au prix fort leurs nouveaux immeubles.

La SCPI, un placement simple

Avec les SCPI, vous profitez d’un placement clés en main, sans souci de gestion. Si un local reste vacant longtemps ou si un locataire ne paie pas, vous ne perdez pas la totalité de votre revenu locatif, comme lorsque vous êtes propriétaire d’un seul logement. Vous verrez seulement le revenu servi par la SCPI s’émousser.

Le revers de la médaille ? Les frais de souscription sur les parts de SCPI sont élevés (souvent autour de 10 %), et il faut donc les garder de nombreuses années (au moins dix à quinze ans) pour amortir cette dépense initiale. En outre, ni les loyers ni la valeur des parts ne sont garantis : ils dépendent de la bonne santé du marché immobilier de bureaux. Pour diversifier les risques, il est conseillé de répartir vos investissements sur plusieurs SCPI différentes.

Une défiscalisation possible

Les loyers reversés par les SCPI sont des revenus fonciers. Il est donc intéressant de les acheter à l’aide d’un prêt immobilier pour déduire les intérêts du crédit. Mais lorsqu’ils disparaissent, l’imposition s’alourdit.

Si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu dans une tranche élevée du barème, il est parfois plus séduisant de souscrire les parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, la fiscalité est celle qui s’applique au contrat... Mais, outre les éventuels frais d’entrée sur ce dernier, vous devez payer, chaque année, les frais de gestion du contrat sur les parts de SCPI (de 0,80 % à 1 % sur la valeur des parts).

À vous de vérifier que cette ponction sur votre capital n’est pas plus lourde, en définitive, que celle que vous paieriez hors assurance-vie sur les seuls revenus locatifs de votre placement.

Des SCPI Pinel pour alléger l’impôt

Des SCPI ont été créées en 2015 pour investir dans des logements neufs et les louer aux conditions du dispositif Pinel. Si vous achetez leurs parts, vous bénéficiez sur 100 % de votre investissement de la réduction d’impôt prévue par ce mécanisme fiscal, dès l’année de souscription. Il faut ensuite attendre environ quinze ans avant que la SCPI les revende pour que les porteurs de parts soient remboursés, avec des plus-values ou des moins-values selon la performance du marché. Dans l’intervalle, la rentabilité locative est très modeste, guère supérieure à 2 % (avant fiscalité, mais après frais de gestion de la SCPI).

« Les OPCI sont proposés de plus en plus souvent dans l’assurance-vie »

Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association professionnelle des sociétés de gestion des SCPI et OPCI (Aspim)

« À côté des SCPI, se développent dans l’assurance-vie les OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Ces fonds sont investis à 60 % en immeubles, de bureaux en général, à 5 % en liquidités, et pour le reste dans des actifs liquides, comme les actions de sociétés foncières. C’est une autre façon d’investir dans l’immobilier, pas seulement physique. Les assureurs apprécient ces nouveaux supports, qui sont réputés offrir une liquidité plus grande que les SCPI. La rentabilité peut être élevée, mais elle est liée à l’évolution de la Bourse. »