Immobilier : faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien ?

Immobilier : faut-il acheter dans le neuf ou l’ancien ?
Grâce au dispositif Pinel qui a remplacé le Duflot, acheter un logement neuf (ou financer la construction d’une maison) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. - © ewg3D

L’État encourage, réductions fiscales à l’appui, l’investissement locatif dans le neuf, pour soutenir l’activité du bâtiment. Mais l’ancien a également des avantages pour réussir un bon placement.

Bénéficier d’une réduction d’impôt en achetant un logement neuf

Grâce au dispositif Pinel qui a remplacé le Duflot, acheter un logement neuf (ou financer la construction d’une maison) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette dernière est calculée sur le prix de revient du logement (TVA et frais inclus), dans la limite de 5 500 € par m2 de surface habitable, avec un maximum de 300 000 €.

Elle s’élève à 12 % ou 18 %, selon que vous vous engagez à louer pour six ou neuf ans seulement.

Si vous prolongez la location de trois ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt supplémentaire : 6 % si vous aviez initialement loué six ans, puis 3 % si vous prorogez encore de trois ans, ou 3 % si vous aviez décidé de louer neuf ans et que vous prolongez jusqu’à douze ans. La réduction d’impôt maximale est donc de 21 %.

Si vous achetez sur plan, vous bénéficiez de cet avantage fiscal seulement lorsque le logement vous est livré et mis en location.

La réduction d’impôt s’étale par parts égales sur six ou neuf ans, selon l’engagement de location que vous avez pris au départ. Même principe en cas de prolongation.

Attention, ce dispositif est pris en compte dans le mécanisme de plafonnement des niches fiscales, qui limite le montant des économies d’impôt dans un même foyer.

Remplir les conditions de la réduction d’impôt

Pour profiter de la réduction d’impôt, vous devez en outre respecter des plafonds de loyers, variables selon les zones. Renseignez-vous auprès de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) sur les plafonds en vigueur là où vous souhaitez investir (des plafonds minorés peuvent être appliqués dans certaines communes).

La superficie totale de votre bien influe également sur le loyer que vous êtes autorisé à pratiquer. En outre, les ressources de vos locataires ne devront pas excéder certains montants, variables selon la composition du foyer.

Accepter une perte de rentabilité

Les plafonds de loyers sont plus ou moins éloignés des prix réels du marché selon les emplacements. « Le principe général est qu’ils soient de 20 % inférieurs aux loyers libres », explique Étienne Le Dû, juriste à Anil. Parfois, vous devrez donc accepter une perte de rentabilité en louant votre bien moins cher, en contrepartie de l’économie d’impôt.

« Mais vous n’êtes pas libre d’augmenter le loyer lorsque vous cessez de bénéficier de la réduction d’impôt, si le locataire reste en place », rappelle Jean Perrin, président de l’Unpi.

Profiter de tous les atouts du neuf par rapport à l’ancien

En général plus cher à l’achat que l’ancien, à emplacement équivalent, le neuf offre souvent en contrepartie une meilleure répartition de l’espace que les logements anciens (moins de place perdue, plan plus fonctionnel).

« Les programmes construits aujourd’hui ont aussi une meilleure performance énergétique, ce qui est un avantage pour louer : ils doivent respecter des normes de plus en plus strictes », souligne Étienne Le Dû.

Enfin, si la qualité de construction est au rendez-vous, vous n’aurez pas à financer de travaux d’entretien ou de rénovation avant au moins dix ans. Revers de la médaille, les plus-values dans quinze ou vingt ans seront plus faibles dans le neuf, puisqu’il aura pris de l’âge.

Trouver un programme immobilier intéressant

Autre inconvénient, trouver un programme immobilier intéressant dans un bon quartier n’est pas simple, surtout aujourd’hui où ils se font rares dans toute la France.

« Les promoteurs avaient cessé depuis trois ans d’acheter des terrains, craignant, avec la loi Duflot, de ne plus pouvoir vendre. Les stocks de logements neufs sont donc au plus bas, et il faudra patienter quelques années pour voir de nouveaux immeubles sortir de terre », observe Me Thierry Thomas, président de l’Institut national de droit immobilier.

Et il n’est pas forcément conseillé d’acheter dans des zones où de nombreux immeubles neufs se construisent en même temps : l’abondance de biens risque de compliquer la location et, à terme, la revente.

Choisir l’ancien au bon prix au bon endroit

« Il ne faut pas confondre défiscalisation et investissement immobilier, estime Yann Jehanno, directeur exécutif de Laforêt. Le neuf est très efficace pour obtenir une réduction d’impôt, mais l’ancien est mieux adapté à l’investissement immobilier. »

Si vous ne ciblez pas le neuf, les logements à vendre sont plus nombreux. Vous aurez davantage de liberté pour dénicher un bien au bon prix et au bon endroit, d’une superficie correspondant à votre budget et à la demande locative dans le secteur géographique.

Les prix étant plus sages, vous aurez peut-être aussi davantage les moyens d’investir dans un deux ou trois-pièces, voire une plus grande surface : les locataires y restent plus longtemps que dans les studios, et la rentabilité nette peut se révéler plus élevée.

Opter pour un bien à rénover peut être une bonne idée si votre taux d’imposition est élevé. Certes, organiser des travaux est contraignant et fait perdre quelques semaines ou quelques mois de location. Mais cela permet parfois d’acheter moins cher, tout en proposant ensuite une location de bonne facture. Il est ainsi plus facile de trouver des candidats, car ceux-ci sont de plus en plus exigeants sur l’état du logement et sa performance énergétique.

Surtout, réaliser des travaux permet d’alléger l’imposition des revenus locatifs, car les travaux d’entretien, de réparation (ceux qui ont pour effet de maintenir le logement en bon état, sans en modifier l’agencement, la consistance ou l’équipement) sont déductibles des loyers imposables.

Même principe pour les travaux d’amélioration qui apportent des équipements ou un confort nouveau (une salle d’eau, un chauffage plus efficace, etc.), ou renforcent l’efficacité énergétique.

En revanche, les travaux de construction ou de reconstruction, voire d’agrandissement, ne sont pas déductibles (par exemple, la pose de nouveaux planchers ou de cloisons, la reprise des murs porteurs).

Lorsque les charges déductibles sont plus élevées que les loyers, notamment grâce à ces travaux, vous constatez un déficit foncier qui, hors intérêts d’emprunt, peut réduire votre revenu imposable, dans la limite de 10 700 € par an. Ainsi, de gros travaux peuvent vous aider à obtenir un petit allégement sur votre impôt sur le revenu.

Si votre déficit foncier est supérieur à ce montant, le reliquat (ce que vous n’avez pu déduire une année) pourra être décompté des revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui réduira leur imposition.

La location saisonnière, une bonne idée ?

Le plus souvent, les propriétaires louent leur logement nu (non meublé) à un locataire qui y établit sa résidence principale. Certains préfèrent la location meublée, un peu plus souple. Mais, au fil des années, la réglementation qui encadre cette dernière s’est très nettement rapprochée de celle applicable aux locations nues, du moins lorsque le meublé est loué à un locataire qui y établit sa résidence principale.

Le régime reste en revanche différent pour les locations saisonnières. Des propriétaires ont donc choisi cette solution dans les régions où les touristes ne manquent pas. Ils y sont d’autant plus enclins que des sites internet, comme Airbnb, facilitent la mise en relation avec les locataires potentiels. La rentabilité est très variable, selon le bien et la fréquence des locations.

« Les villes les plus populaires en France sur notre site sont Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et Cannes », explique Sarah Roy, chargée de la communication d’Airbnb France et Belgique.

Mais une nouvelle réglementation a été mise en place depuis peu, et il est conseillé de contacter la mairie pour connaître les règles qui s’appliquent dans votre commune. « Si le bien loué n’est pas votre résidence principale, la plupart des villes vous demandent simplement une déclaration par courrier », précise Sarah Roy.

« Avec le dispositif Pinel, vous pouvez louer à vos enfants »

Étienne Le Dû, juriste à l’Agence nationale d’information sur le logement

« Les investissements réalisés avec le dispositif Pinel et engagés depuis le 1erjanvier 2015 permettent au propriétaire de louer le bien à ses descendants ou ses ascendants, à condition qu’ils remplissent les conditions de ressources. Ainsi, vous pouvez loger un enfant pendant ses études, par exemple, et continuer à bénéficier de la réduction d’impôt. Toutefois, vos enfants ne doivent plus faire partie de votre foyer fiscal. Vous devez donc les détacher, et vérifier auparavant que cela reste intéressant pour vous. Ils doivent également s’acquitter d’un loyer, pour lequel vous devrez respecter les plafonds en vigueur. Que vous louiez à vos proches ou à des inconnus, vous devez fournir un engagement de location (formulaire disponible sur impots.gouv.fr), avec votre déclaration de revenus, et communiquer les ressources de vos locataires. »

« Les règles sont particulières à Paris »

Sarah Roy, chargée de la communication d’Airbnb France et Belgique

« Seules les grandes villes peuvent choisir de réguler la location saisonnière d’une résidence secondaire en imposant au propriétaire de déclarer un changement d’usage ou de demander une autorisation temporaire. Pour le moment, seule la Mairie de Paris a pris une telle décision. Si vous souhaitez louer une résidence secondaire dans la capitale, vous devez donc obtenir auprès de celle-ci une autorisation de changement d’affectation, qui sera accordée si vous transformez un local commercial de surface équivalente en logement. »

Évaluer son budget

Combien devez-vous investir pour acheter dans l’ancien ?

  • Avec 80 000 €, vous devenez propriétaire d’un studio à Nice ou à Toulouse, d’un deux-pièces à Grenoble ou à Dijon, d’une maison de trois pièces au Mans, selon les statistiques des Notaires de France.
  • Pour 150 000 €, vous investirez par exemple dans un studio à Paris (Xe), un deux-pièces à Lille ou à Lyon, un trois-pièces à Nantes ou à Montpellier, ou dans une maison de quatre pièces au Havre (cinq pièces à Perpignan ou à La Roche-sur-Yon).
  • Pour 250 000 €, vous vous offrez un trois-pièces à Antibes ou à Aix-en-Provence, ou un quatre-pièces à Strasbourg, Marseille, ou encore une maison de cinq pièces à Lille.