Immobilier : emprunter après 50 ans

Immobilier : emprunter après 50 ans

Difficiles à obtenir passé un certain âge, les emprunts immobiliers sont devenus plus accessibles. C’est le moment de profiter des taux attractifs.

Peut-on emprunter à tout âge ? Pour Serge Maître, président de l’Association française des usagers des banques (Afub), la réponse est clairement non :

Si les quinquagénaires n’ont pas de problèmes particuliers pour emprunter, ce n’est pas le cas des 60-65 ans. Avec la baisse des revenus des retraités, le remboursement devient plus compliqué et les assurances sont nettement plus élevées. Il faut donc procéder à l’achat d’un bien immobilier avant 60 ans. 

Il est également conseillé de rembourser son emprunt avant d’avoir atteint 75 ans car, au-delà de cet âge, le prêt nécessite une analyse spécifique.

À partir d’un apport supérieur à 10 % de l’emprunt, tout est envisageable, à condition que les remboursements ne dépassent pas 30 % de votre revenu net. Au-delà, les banquiers ne vous suivront pas.

Obtenir de meilleurs taux

Plus le remboursement est rapide, plus le taux est avantageux.

L’augmentation de votre apport peut aussi vous aider à négocier de meilleurs taux. « Avec 30 % d’apport, vous pouvez obtenir autour de 2,5 %, et parfois même jusqu’à 1,80 % », constate Serge Maître.

L’obtention de crédits est aussi plus facile dans les régions ayant les populations les plus âgées.

Des mensualités évolutives

Anticipant la baisse des revenus, les banques proposent des crédits en deux temps, dits « à paliers ». Destinés en priorité aux seniors, ils se remboursent avec des mensualités plus importantes dans la phase active et des échéances moindres après le passage à la retraite.

Avec ces produits, des précautions s'imposent. Il faut notamment prendre garde à une éventuelle augmentation du taux, car s’il est fixe pour la première partie des remboursements, il est révisable lors de la seconde période.

Néanmoins, certaines banques proposent des taux révisables, dits « capés ». Ces produits limitent les effets des hausses (par exemple à 1 %). Mais certains prêts sont également proposés avec des taux plafonnés à la baisse (à 1 %).

Une assurance plus chère pour les plus âgés

Indispensable, l’assurance garantit le prêt en cas d’invalidité, de décès ou d’incapacité de travail. Inévitablement, son prix grimpe en fonction de l’âge. C’est la raison principale du surcoût des crédits accordés aux seniors.

L’assurance peut coûter jusqu’à 30 000 € pour un crédit de 200 000 €. Il faut surtout faut bien lire les clauses car très souvent le contrat prévoit que la garantie cesse à 60, 62 ou 63 ans.

« Le cas a été si fréquent, signale Serge Maître, que la Cour de cassation a demandé aux banques de mettre en garde les prêteurs. » Aujourd’hui, les garanties s’interrompent le plus souvent à 70 ans pour l’assurance-décès et à 65 ans pour l’invalidité et l’incapacité. Mieux vaut donc s’en assurer.

En outre, des contrats couvrant le décès et la perte d’autonomie peuvent exclure certaines maladies « non objectivables », comme les troubles psychiques ou le mal de dos. « Entre un jeune de 25 ans et un emprunteur âgé de 70 ans, décrypte Stanislas Di Vittorio, créateur du site comparatif Assurland, le facteur taux peut aller de 1 à 10. »

Depuis la loi Lagarde du 1er juillet 2010, le prêteur ne peut plus imposer à l’emprunteur de souscrire une assurance de groupe, c’est-à-dire collective, dans le cadre d’un crédit immobilier. Mais si la délégation d’assurance est reconnue, elle demeure souvent difficile à appliquer.

Un an pour résilier son assurance, après la signature du prêt

Depuis le 26 juillet 2014, et la loi dite « Hamon », l’emprunteur a un an, suivant la signature du prêt, pour résilier son assurance. Mais attention, il ne peut en changer qu’à condition que la couverture du nouveau contrat soit équivalente.

Opter pour une autre assurance n’est pas toujours intéressant, selon l'analyse de Stanislas Di Vittorio  :

Si vous êtes d’un âge raisonnable, bien portant et que vous ne fumez pas, le contrat individuel proposé par un assureur vous permettra d’obtenir un meilleur taux. À l’inverse, restez dans votre banque si vous avez des soucis de santé. Cela tient au mode de calcul. Pour schématiser, les contrats individuels essayent de calquer leurs prix sur le risque statistique que vous présentez, alors que les contrats de groupe sont mutualisés, les banques partant un peu du principe de faire payer le même taux à tous. »

L’inévitable questionnaire de santé

Pour calculer les risques que vous présentez, l’assureur vous demandera au minimum de remplir un questionnaire de santé. Après 60 ans, il exigera un examen médical. Dans tous les cas, ne mentez pas ! Y compris par omission ! N’oubliez rien, même ce qui vous semble anodin.

En cas de problème, l’assureur annulera votre garantie même si votre maladie découle d’une cause tout à fait différente. Pour éviter une perte de temps, vous pouvez passer par un centre médical agréé qui connaît les procédures. Et si vous rencontrez des difficultés, des recours existent.

Les recours possibles

En 2012, sur 2,6  millions de demandes d’assurance de prêts au titre des crédits immobiliers ou professionnels, 376 000 l’ont été par des personnes présentant un risque aggravé de santé. La grande majorité de ces demandeurs a obtenu une assurance couvrant au moins le risque de décès.

Si votre dossier médical est défavorable, la convention Aeras peut vous aider à obtenir un prêt d’un montant maximum de 320 000 € que vous devrez rembourser avant vos 70 ans.

Chaque réseau bancaire a l’obligation d’avoir un référent spécialisé sur la convention Aeras. Pour toute information, contactez le numéro Vert 0821 221 021 (0,12 €/min depuis un poste fixe).

Le nantissement pour couvrir un emprunt

Si le remboursement de votre prêt s’étend au-delà de l’âge de 75 ans, vous entrez dans la zone à risques.

Il est donc plus logique de proposer à votre banquier de nantir ce prêt, autrement dit de garantir son remboursement à l’aide de votre assurance-vie ou de votre compte d’épargne.

Ce nantissement vous évite alors d’assurer ce prêt, mais vous ne pourrez plus utiliser librement l’argent mis en garantie.

Attention aux pièges du crédit relais !

L’âge de la retraite approche. Vous vous offrez la maison de vos rêves et vous prenez un crédit relais en attendant d’avoir vendu votre résidence principale. Une solution qui n'est pas sans danger, selon Serge Maître :

Souvent, ce crédit correspond à 80 % du prix de vente supposé du bien. Mais imaginons qu’au bout d’un ou deux ans, les emprunteurs n’aient toujours pas vendu. Là, le piège se referme sur eux. Si vous ne pouvez pas vendre avant d’acheter, ce crédit ne doit pas dépasser 50 % de la valeur estimée de votre bien. Et surtout, ne vous basez pas sur l’estimation la plus haute qui vous sera faite. »

En règle générale, un crédit immobilier doit être souscrit avant 60 ans et doit être remboursé avant 75 ans. L’apport idéal se situe aux alentours de 30 % et les mensualités ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus à venir.

Enfin, si vous garantissez votre prêt grâce à un livret A, ou autre, vous pourrez éviter l’assurance, principale cause, on l’a vu, du surcoût des crédits senior…

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