Immobilier : c'est le moment d'acheter !

Immobilier : c'est le moment d'acheter !

Effondrement des ventes, allongement des délais, forte baisse des prix en régions… Acheteurs, profitez-en pour faire de bonnes affaires dans l'immobilier !

En 2012, d’après les notaires, les volumes de transactions ont baissé de 12 % en moyenne dans l’ancien et selon les promoteurs de 28 % dans le neuf. Et les délais de vente ont doublé.

Principale raison : les acheteurs sont confrontés à un très haut niveau de prix – ils ont quasiment doublé entre 2000 et 2012 – et aux prétentions des vendeurs qui continuent de proposer leurs logements au prix fort, sans tenir compte du retournement de conjoncture. Résultat : les prix ont commencé à diminuer, même si la baisse n’excède pas 5 à 15 % dans les zones urbaines.

Des taux d'intérêt très favorables pour les acheteurs

Dans l’ancien, les prix sont en train de baisser, de façon irrégulière, mais plus marquée en régions qu’en Île-de-France. Même si les propriétaires laissent leurs biens en vente au même prix, beaucoup acceptent de réduire leurs prétentions.

Dans le neuf, la tendance est similaire car les promoteurs consentent des ristournes, de l’ordre de 5 %, aux acheteurs, leur offrant par exemple les frais de notaire ou l’aménagement d’une cuisine. Dès lors, de nombreux particuliers se demandent s’il ne vaut pas mieux attendre encore.

Attention à ne pas être trop difficile ! La conjoncture des taux est aujourd’hui particulièrement favorable. Avec un bon dossier, c’est-à-dire avec un apport de l’ordre de 20 % et un profil d’épargnant vertueux, il est possible d’emprunter à moins de 3 % sur quinze ou vingt ans. En tenant compte de l’inflation, autour de 1 %, le coût réel d’un prêt est donc très faible.

Or, si la probabilité que les prix continuent de baisser est forte, les taux d’intérêt, eux, ont toutes les chances de remonter au second semestre.

Dès lors, le gain financier sur le prix d’achat pourra être totalement annihilé par la hausse des taux d’emprunt », explique Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Des prix de vente à négocier

L’autre variable dont il faut tenir compte est la marge de négociation aujourd’hui beaucoup plus importante. Si les prix des biens de très grande qualité, situés en plein centre-ville, restent stables, il n’en est pas de même pour les logements des années 1960 et 1970, énergivores et mal isolés, qui subissent des décotes de l’ordre de 20 %.

Même chose pour les appartements situés au rez-de-chaussée ou au dernier étage sans ascenseur. Enfin, ceux qui nécessitent une rénovation se vendent au prix du marché diminué du montant des travaux. « Les acheteurs demandent des devis pour être certain de ne pas surpayer leur logement », précise un responsable d’une agence immobilière.

Bref, les moyens de faire diminuer les prix sont nombreux. Et si le propriétaire n’accepte pas de baisser, mieux vaut passer son chemin, car l’offre est nettement plus abondante qu’avant, y compris dans des marchés traditionnellement « tendus », comme à Paris ou en proche couronne.

Vendre au juste prix

Les professionnels en conviennent, le marché a atteint un pic. C’est le moment de vendre pour espérer récupérer le meilleur prix. Pour être efficace, il faut être rapide, et donc ne pas proposer son bien trop cher au départ, comme le conseille Christophe Villin, président de la Chambre des notaires des Côtes-d’Armor :

C’est une erreur pratiquée par bon nombre de propriétaires. Aujourd’hui, les logements à plus de 10 % au-dessus du prix du marché ne sont même pas visités. »

Or, un bien qui n’est pas vendu dans les deux mois subit une décote et finit par se vendre à un prix inférieur à son estimation initiale.

Pour mettre toutes les chances de son côté, il faut aussi rendre « neutre » son logement, en allégeant par exemple une décoration trop personnalisée. De même, si l’électricité est à refaire, mieux vaut avoir chiffré les travaux et présenter des devis aux futurs acquéreurs afin de limiter leur capacité de négociation.

Dernier conseil : les vendeurs ayant déjà acquis une nouvelle résidence et remboursant un crédit relais ont intérêt à accepter une proposition raisonnable. Mieux vaut vendre le plus vite pour ne pas payer trop d’intérêts, de charges de copropriété ou d’impôt foncier… Ces dépenses mises bout à bout doivent être comparées au montant de la ristourne accordée à l’acheteur.

Attention aux impôts !

Si la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, ce n’est pas le cas d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire. Une taxe de 19 % (+ 15,5 % de prélèvements sociaux) est due, après abattement pour durée de détention : 2 % par an au-delà de la 5e année, 4 % après la 17e année et 8 % après la 24e  année.

Depuis le 1er février 2012, l’exonération totale n’est acquise qu’après trente ans de détention, contre quinze auparavant. En outre, depuis le 1er janvier 2013, en cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une surtaxe proportionnelle de 2 à 6 % est appliquée dès le premier euro.

Les prix de l’immobilier dans les dix plus grandes villes

  Appartements Maisons
Villes Prix moyen (en €/m2) Évolution 2011/2012 Prix moyen (en €) Évolution 2011/2012
Bordeaux 2 930 5 % 250 000 0 %
Lille 3 070 2,2 % 180 000 1,7 %
Lyon 3 210 2,5 % 315 500 4,3 %
Marseille 2 450 - 2,9 % 304 800 - 1,5 %
Montpellier 2 580 - 0,8 % 309 000 - 0,3 %
Nantes 2 590 - 1,1 % 245 300 - 2,3 %
Nice 3 710 0,8 % 475 000 - 3,4 %
Paris 8 270 - 1 % NC NC
Strasbourg 2 360 - 3,1 % 270 000 0 %
Toulouse 2 550 1,5 % 270 000 0,4 %

Source : Base immobilière des notaires de France.