Garantie loyers impayés, un gage de sécurité

Garantie loyers impayés, un gage de sécurité

L’émergence de la garantie des risques locatifs ne remet pas en cause l’intérêt de l’assurance-loyers impayés, car les deux systèmes concernent des situations différentes.

Statistiquement faible - les impayés ne représenteraient qu’1,6 % du total des loyers encaissés -, le risque que son locataire suspende le règlement du loyer convenu fait frémir plus d’un propriétaire. Non sans raison, car cette défaillance risque de déséquilibrer le budget du bailleur, notamment s’il compte sur ce revenu pour compléter ses ressources. De fait, selon les chiffres avancés par la Fédération française des sociétés d’assurances, le coût de cet accident de parcours pèse lourd pour le propriétaire malchanceux : autour de 3 000 € en moyenne.

Des procédures gérées par l’assureur

C’est la raison pour laquelle les assureurs ont créé la garantie des loyers impayés (GLI), un contrat qui, en cas d’impayé, indemnise le bailleur du montant des loyers et des charges. L’intérêt d’une telle assurance réside aussi dans la prise en charge des procédures de recouvrement et des frais de procédure judiciaire si le conflit s’envenime. La garantie comprend aussi le remboursement des détériorations immobilières et, parfois, une indemnité pour compenser l’absence de locataire durant les travaux. Enfin, une protection juridique est souvent incluse afin de régler les éventuels litiges.

Le coût de ce type de contrat varie en fonction du mode de gestion du logement (en direct ou via un administrateur de biens) et des garanties souscrites, d’1,8 à 6 % du loyer, charges comprises. Sauf dans le cas du microfoncier (système d’imposition simplifié réservé aux bailleurs qui perçoivent un revenu foncier n’excédant pas 15 000 €), ces cotisations sont déductibles à 90 % des revenus fonciers. Attention ! Que les cotisations soient déductibles ou pas, les éventuelles indemnisations seront taxées au titre des revenus fonciers (Instruction fiscale n° 5 D-2-07, annexe VI).

Des contrats recommandés mais limités

"Sans être des fanatiques de l’assurance, note Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), nous recommandons aux propriétaires de la souscrire s’ils ont besoin de ces revenus au quotidien ou s’ils ont contracté un crédit pour acquérir le bien donné en location."

Ces contrats présentent des limites : des plafonds pour chaque garantie (deux ans pour les loyers impayés ou un montant maximal, par exemple) et une indemnisation qui arrive au mieux trois mois après le premier impayé. En outre, les critères de sélection fixés par l’assureur sont exigeants et ciblent notamment la forme et l’ancienneté du contrat de travail du candidat ainsi que le rapport entre ses revenus et le montant du loyer.

Une sécurité pour les plus fragiles

Voilà pourquoi seulement 15 % du parc locatif privé seraient assurés contre les impayés. Un chiffre qui devrait évoluer avec l’apparition de la garantie des risques locatifs (GRL), instaurée en 2007 et opérationnelle depuis début 2008. Son objectif : faciliter l’accès au logement à des locataires qui ne remplissent pas les critères de sélection des assureurs, tout en sécurisant les bailleurs. La GRL garantit ainsi au propriétaire le paiement du loyer et des charges s’il loue son bien à des locataires dont les ressources représentent entre deux et trois fois le montant de ce loyer ou à des personnes en contrat précaire, en les dispensant de caution.

Le principe de la GRL est le même que celui de la GLI avec quelques différences : le cas échéant, l’indemnisation reçue par le propriétaire n’est pas bornée dans le temps (dans la limite d’un loyer de 2 300 €). Autre différence, le traitement social de l’impayé. Le locataire reçoit un conseil personnalisé afin d’honorer sa dette ou trouver un logement plus adapté à son budget.

Pour que son propriétaire puisse souscrire la GRL, le locataire édite son Pass-GRL sur Internet et le complète. "Le bailleur doit absolument contrôler les pièces justifiant qu’il est éligible, comme pour un dossier classique d’assurance-loyers impayés. Si le locataire n’entre pas dans le cadre de la GRL, le propriétaire peut être déchu de sa garantie en cas de sinistre", insiste Jean Perrin. Ensuite, le bailleur souscrit un contrat GRL auprès d’un assureur pour une cotisation de 2,5 % du loyer, charges comprises (1,8 % s’il a confié cette gestion à un administrateur de biens). Son montant est déductible des revenus fonciers dans les mêmes conditions que la GLI.

S’adressant à des publics différents, GRL et GLI se complètent. À preuve, certains assureurs ont déjà adapté leurs contrats afin de couvrir tous les locataires, éligibles ou non à la GRL. Le projet de loi présenté par le ministère du Logement cet automne devrait cependant clarifier les contours des deux garanties.

Absence de locataire : une protection limitée

Proposée en option de la garantie loyers impayés, la couverture de la carence ou de la vacance locative permet au propriétaire de percevoir le montant du loyer avant la première mise en location ou entre deux locataires. Elle est parfois réservée aux particuliers dont le bien est géré par un administrateur de biens, souvent assortie d’une franchise et limitée dans le temps, le tout pour un prix qui peut atteindre celui de la GLI. Sur le plan fiscal, ce contrat suit les règles générales : cotisations déductibles à 90 % hors microfoncier et indemnités soumises à impôt.

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