Fonds agricole : les risques de la vente sous seing privé

Je suis en train de vendre mon exploitation agricole qui comprend un terrain, des bâtiments et des structures de production d'une valeur expertisée de 120 000 € ainsi qu'un stock végétal d'une valeur de 190 000 €. L'acheteur est prêt à payer comptant le terrain et les bâtiments (120 000 €) mais souhaite un prêt sous seing privé pour les végétaux (prêt remboursable au prorata des ventes qu'il effectuera lors de la reprise de l'affaire) Quels sont les risques et les précautions à prendre ? Existe t-il des modèles de documents pour la partie sous seing privé ?

Réponse de l'expert

Le fonds agricole constitue une universalité de fait regroupant l’essentiel du capital d’exploitation qui peut être appréhendé de manière globale afin d’en faciliter la transmission. Toutefois, en sont exclus les immeubles. En effet, le fonds agricole se définit comme un ensemble de biens mobiliers, corporels et incorporels, cessibles, regroupés en vue de sa vente que l’exploitant affecte à l’exercice d’une activité agricole.

L’exploitant est libre de créer ou non un fonds agricole pour son exploitation. Pour ce faire, il doit effectuer une déclaration au centre de formalités des entreprises de la chambre d’agriculture dont il dépend, il y demandera en outre la radiation au moment de la cessation de cette activité ou la modification au moment de la cession de son activité (article D.311-3 du code rural), dans les trois mois de l’événement. Cette création peut avoir des incidences fiscales diverses dans sa gestion. L’utilité de la création d’un tels fonds agricole doit être appréciée au cas par cas par le chef d’exploitation.

Toutefois, l’un des avantages que procure la création de ce fonds réside dans le fait qu’il constitue alors un instrument de crédit supplémentaire, permettant à l’exploitant d’augmenter sa capacité financière et d’offrir aux banquiers une nouvelle garantie en nantissant son fonds. Il constitue également un instrument de transmission progressive de l’exploitation hors le cadre familial, faute, pour l’acquéreur de pouvoir financer en même temps l’achat des cultures et des terres.

Néanmoins, la création du fonds agricole peut impliquer un surcoût d’exploitation et de transmission, notamment lorsqu’il permet de créer un bail cessible (le paiement d’un pas-de-porte devenant nécessaire).

Le fonds agricole comprend les éléments essentiels de l’exploitation, permettant à l’exploitant d’en tirer des revenus satisfaisants. En sont exclus les immeubles ruraux, les baux ruraux et les contrats administratifs qui ne sont pas librement cessibles (comme le contrat d’agriculture durable).

L’un des avantages de la création de ce fonds agricole est de vendre séparément les éléments mobiliers nécessaires à l’activité agricole. Fiscalement la vente de ce fonds est soumise à enregistrement et à la perception d’un droit fixe (article 732 du code général des impôts), mais faisant obstacle à l’application de la notion d’immeuble par destination, les droits de ventes ne seront pas soumis au taux de la vente d’immeuble.

Dès lors, le vendeur peut garantir la vente progressive de son exploitation par le régime du nantissement.

Il s’agit d’un gage sans dépossession qui procure à son bénéficiaire un droit de préférence et un droit de suite, c’est-à-dire le droit d’être payé sur la valeur du fonds par préférence aux autres créanciers et celui de faire saisir le fonds entre les mains d’un tiers acquéreur. Ainsi le nouveau plan de crédit transmission a pour objectif de favoriser la transmission progressive d’une exploitation dans son entier, en accordant un paiement différé de la moitié maximum du prix de vente, et permettant d’accorder au cédant certains avantages fiscaux (article 199 du code général des impôts).

Dès lors le nantissement doit être formalisé par un écrit, acte authentique (rédigé par un notaire) ou par acte sous seing privé (signé des deux parties, à peine de nullité : arrêt de la cour d’appel de Paris, du 4 mars 1971), dûment enregistré. La demande d’inscription du nantissement doit alors être notifiée au centre de formalité des entreprises de la chambre d’agriculture, conformément au décret du 1er août 2006, dans les 3 mois de l’acte de nantissement. Un récépissé sera délivré au créancier gagiste (articles D.311-5 et D.311-6 du code rural).

La sûreté n’est garantie que dix ans. Mais son renouvellement peut être demandée avant l’expiration de ce délai. Elle doit se faire dans les mêmes formes.

D’autres sûretés existent : l’inscription d’hypothèque, les cautions personnelles ou bancaires…

Quant au dispositif du plan de crédit transmission, il ne s’applique, en l’état actuel de la législation, que jusqu’au 31 décembre 2010. Il s’adresse aux ventes progressives à paiement différé entre la 8ème et la 12ème année, pour la moitié maximum du prix de vente, au bénéfice de jeunes agriculteurs acquéreurs de moins de 40 ans. Il est alors accordé une réduction d’impôts sur les intérêts perçus imposés au titre des revenus de capitaux mobiliers, et retenus dans la limite de 5000 € pour le vendeur célibataire et de 10 000 € pour le couple vendeur marié ou lié par un PACS.

Dans cette hypothèse, le plan doit, par précaution s’accompagner d’une sûreté.