Faire construire sa maison : que doit mentionner le contrat ?

Faire construire sa maison : que doit mentionner le contrat ?

Échelonnement des paiements, délai de livraison, matériaux utilisés, tout doit être précisé dans le contrat, quel que soit votre interlocuteur.

Pas de construction sans contrat ! Signé avec des entreprises indépendantes les unes des autres ou avec un constructeur assurant une prestation clé en main, ce document détermine les engagements de chacun des intervenants, planifie le déroulement du chantier et sert de référence en cas de contestation.

Il en existe essentiellement trois, avec des garanties différentes : le contrat de construction de maison individuelle, le contrat avec un promoteur et enfn le contrat avec un architecte.

Le contrat de construction de maison individuelle

Ce n’est pas un hasard si 60 % des ménages adoptent le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI). C’est le plus protecteur. Il décrit les tâches que devra réaliser le professionnel en contrepartie du devis qu’il vous a soumis : choisir les entreprises, diriger les travaux et livrer la maison prête à habiter dans le délai convenu.

En vigueur depuis plus de vingt ans (Loi n° 90-1129 relative au contrat de construction d’une maison individuelle du 19 décembre 1990), il peut être conclu avec ou sans fourniture de plans. Dans le premier cas, vous choisissez une maison type sur catalogue.

Respecter les règles pour être protégé

Même si le CCMI est protecteur, des abus peuvent se produire.

Si on vous le réclame, sachez que le chèque de réservation n’existe pas, martèle Daniel Vennetier, responsable de l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels. N’écoutez pas les constructeurs qui prétendent qu’il faut vous décider vite, prétextant que seuls quelques ­terrains restent disponibles ou que vous pouvez laisser un chèque qui ne sera pas encaissé.

Raison de plus pour être vigilant et connaître les règles en vigueur.

  • Un dépôt de garantie assuré

Le montant du dépôt de garantie, à laisser le jour de la signature du contrat, est plafonné par la loi à 5 % quand le constructeur est en ­mesure de présenter une « garantie de remboursement », souscrite ­auprès d’une compagnie d’assurances ou d’une banque, si le projet n’aboutit pas.

Faute de cette attestation, le dépôt de garantie, plafonné à 3 % du prix total, doit être versé sur un compte séquestre à votre nom. Concrètement, vous établissez le chèque à votre ordre.

  • Un plan et des notices détaillés

Dans tous les cas, votre interlocuteur doit joindre au contrat : le plan détaillé de la maison, une notice descriptive technique du bâtiment et une notice d’information juridique.

Si vous avez prévu de réaliser certains travaux (peinture, pose de parquet, etc.), mentionnez-les et précisez quel degré de finition vous attendez de l’entreprise.

  • Un paiement au rythme des travaux

Le contrat indique le prix global forfaitaire et définitif du projet. Il ne peut être majoré que si le document prévoit une révision du prix. Il doit suivre l’indice national du bâtiment BT01.

La loi impose aussi un échelonnement des paiements :

- 15 % du prix total au commencement du chantier,

- 25 % à l’achèvement des fondations,

- 40 % une fois les murs montés,

- 60 % à la mise « hors d’eau » (la toiture),

- 75 % à la mise « hors d’air » (les cloisons),

- 95 % lorsque les travaux de chauffage, de menuiserie et de plomberie sont terminés.

- Le solde de 5 % est exigé huit jours après la réception des travaux si vous n’émettez pas de réserves.

  • Une entreprise de ­substitution

Si l’entrepreneur fait faillite ou abandonne la construction, vous êtes assuré de l’achèvement du chantier, car il doit souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus auprès d’une assurance ou d’un établissement de crédit agréé.

Si l’abandon dépasse un mois, envoyez une lettre recommandée avec avis de réception à l’entrepreneur, le mettant en demeure de reprendre le chantier sous un délai précis, explique Dominique Duperret, ­secrétaire ­général de l’Union des maisons françaises.

Dans le même temps, informez l’assureur chargé de la garantie de livraison afin qu’il désigne une entreprise pour terminer votre maison si l’entrepreneur ne répond pas. Mais attendez-vous à un retard dans la livraison et aux inconvénients qui en résultent…

Construire avec un promoteur

Si le promoteur auquel vous vous adressez a acheté et viabilisé le terrain, avant d’entreprendre la construction de la maison et de vous vendre l’ensemble, il vous proposera sans doute une « vente en l’état futur d’achèvement » (Vefa).

Il s’agit, là aussi, d’une transaction au contenu très réglementé (Article L. 261-1 et suivants et R. 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Vous signez un contrat de réservation qui mentionne les éléments importants (surface habitable, nombre de pièces…) et vous le confirmez chez le notaire lors de la vente définitive.

  • L’achat sur plan

Pour se lancer, le promoteur attend souvent que la moitié des logements, environ, soient vendus. Cela peut prendre de six mois à un an. Si le programme ne se réalise pas, le promoteur vous remboursera les 5 % demandés lors du dépôt de garantie.

Comme pour le CCMI, le paiement est échelonné :

- 5 % à la signature du contrat de réservation,

- 35 % à l’achèvement des fondations,

- 70 % à la mise « hors d’eau »,

- 95 % lors de l’achèvement des travaux.

Les 5 % restants sont exigibles après la levée des réserves.

  • La garantie d’achèvement

Il est indispensable que le promoteur vous donne l’attestation de sa garantie d’achèvement souscrite auprès d’une banque ou d’un organisme de caution que l’on appelle « extrinsèque ». Cet organisme se substitue à un constructeur défaillant. Ne réservez pas de logement auprès d’un promoteur qui ne produirait pas cette garantie.

Le contrat d’architecte sert de modèle

Piloter soi-même le chantier, cela ne s’improvise pas ! Vous allez devoir coordonner une dizaine de corps de métier et jongler avec l’emploi du temps des uns et des autres. Il vous faudra réaliser votre dossier de demande de permis de construire et signer des contrats avec chaque entreprise.

Si vous vous sentez de taille à affronter ce défi, menez votre enquête sur le terrain pour trouver les meilleures entreprises. Vérifiez qu’elles sont bien immatriculées au ­registre des métiers ou à celui du commerce et des sociétés.

Demandez-leur de vous présenter leurs assurances professionnelles.

Ensuite, signez des contrats en indiquant des échéances précises, négociez un prix définitif et échelonnez les paiements sur la durée du chantier. Il est préférable de ne jamais payer avant d’avoir constaté une avancée effective des travaux.

Si un entrepreneur fait faillite, vous aurez peu de recours. Il faudra alors vous mettre en quête d’un prestataire pour achever le chantier.

  • Architecte ou maître d’œuvre

Chaque année, environ 5 % des maisons construites le sont par un architecte. Il réalise une esquisse de votre future maison, sorte d’avant-projet. Si vous l’approuvez, il vous propose de signer un contrat d’architecte par lequel vous lui confiez la direction du chantier, permis de construire inclus.

Le contrat fixe précisément l’enveloppe financière dont vous disposez et un calendrier prévisionnel des opérations sur les différentes étapes de sa mission.

En revanche, si vous choisissez un maître d’œuvre, vous devez garder à l’esprit que ce n’est pas un architecte (Loi sur l’architecture n° 77-2
du 3 janvier 1997 ). Vous signez avec lui un contrat proche de celui de l’architecte, en prenant exemple sur les contrats types de l’Ordre des architectes afin de ne rien oublier.

Attention, même si l’architecte ou le maître d’œuvre dirige les travaux, vous restez responsable des entreprises, contrairement à ce que prévoit un CCMI ou un contrat de Vefa. En cas de problème, ce sera à vous d’intervenir.

  • Architecte et constructeur

Pour bénéficier de la maison de vos rêves, qui n’est dans aucun catalogue, et d’un contrat réglementé et protecteur, vous pouvez opter pour le « CCMI sans fourniture de plan ». Vous sollicitez séparément un architecte qui élabore les plans et un constructeur qui se charge de la réalisation.

Mais ce contrat ne comporte pas les clauses de protection du consommateur (conditions suspensives, révisions de prix, etc.) ! Vous devez les rédiger vous-même en prenant modèle sur le CCMI pour ne pas oublier d’élément important.

La garantie du contrat

"Le contrat réglementé vous protège, assure Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l'Association nationale d'information sur le logement.

Un contrat réglementé signé ne garantit pas à lui seul la qualité de la maison. Le choix du professionnel est décisif. Le bouche-à-oreille, la visite des maisons réalisées, la présentation des assurances obligatoires ou la rencontre des prestataires retenus doivent contribuer à ce choix.

Les CCMI contrefaits ne présentant pas la garantie de livraison à prix et délais convenus n’ont pas disparu. Ils sont le fait de constructeurs qui proposent des maisons en apparence un peu moins chères, car dénuées de cette garantie.

Autre problème souvent signalé, même avec des contrats réguliers : la remise des clés reste trop souvent conditionnée à la signature sans réserves de la réception des travaux et au paiement du solde du prix."  

Que doit garantir l'entrepreneur ?

  Garantie de parfait achèvement Garantie de fonctionnement Garantie décennale
Durée 1 an 2 ans 10 ans
Objet Réparation des malfaçons ayant fait l’objet de réserves et des désordres qui apparaissent au cours de l’année qui suit la réception des travaux Réparation des équipements dissociables de la maison (volets, portes, chauffe-eau, appareils électriques, etc.) présentant des dysfonctionnements Réparation des désordres compromettant la solidité de la construction ou rendant le logement impropre à sa destination (fissures importantes, etc.) ainsi que de ceux affectant la construction ou ses éléments d’équipement, dissociables ou non

Conseil de Dossier familial

Lors de la réception de votre maison mettez par écrit tous les défauts constatés et donnez quinze jours à l’entreprise pour régler les problèmes Lors de la réception de la maison, n’oubliez pas d’essayer les prises électriques (apportez une lampe), les convecteurs, les volets roulants, etc. Il peut être plus efficace de mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage, car vous serez indemnisé plus rapidement

Quelle que soit la garantie à mettre en œuvre, elle s’obtient par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à l’entrepreneur ou au promoteur-constructeur.

Faute de réponse de sa part, une procédure judiciaire – avec ou sans avocat – est à envisager.

En savoir plus

Les professionnels

• Agence nationale d’information sur le logement. Toutes les informations juridiques et les coordonnées des agences départementales pour une aide gratuite.
• Ordre des architectes.
• Architecteurs : pour trouver un architecteur proche de chez vous.
 Maîtres d’œuvre : l’organisme professionnel de qualification des maîtres d’œuvre concepteurs.
• Constructeurs : la Fédération professionnelle des constructeurs de maisons individuelles.

Les sites d’infos et les forums

• www.conseils-infos-batiment.fr : une mine d’infos sur les questions liées à la construction.
 www.faireconstruire.com : un site actif, avec beaucoup d’infos.
• www.forumconstruire.com : un portail complet pour les projets de construction ou de rénovation.
• www.aamoi.info : l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels conseille les personnes confrontées à des difficultés.