Évaluer la rentabilité de son projet immobilier

Évaluer la rentabilité de son projet immobilier
Accessible avec une mise de départ minime grâce au crédit et générant des revenus, l’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine à moindres frais. - © zhz_akey

La rentabilité d’un bien dépend des revenus et des charges qu’il génère. Elle s’apprécie sur la durée de l’investissement.

Valeur refuge, l’investissement immobilier est perçu comme un placement sûr. Accessible avec une mise de départ minime grâce au crédit et générant des revenus, il permet de se constituer un patrimoine à moindres frais. Un patrimoine qui permettra de maintenir son niveau de vie à la retraite, d’obtenir un capital à réinvestir ailleurs ou d’augmenter la part d’héritage des enfants.

Mais il n’est pas sans risque. Avant de vous lancer, il est impératif de vérifier la rentabilité de votre projet, autrement dit, qu’il vous rapportera plus qu’il ne vous coûtera. L’investissement réalisé générera des revenus, mais il vous imposera aussi des dépenses incompressibles. Mieux vaut ne pas surestimer les premiers et ne pas sous-évaluer les secondes.

Rendement brut et rendement net

Le rendement brut d’un bien immobilier est obtenu en comparant les revenus qu’il produit à son prix d’acquisition. Il est égal à 6 % pour un bien acheté à 100 000 euros et qui dégage 6 000 euros de loyers annuels. Mais ce rendement idéal ne reflète pas ce que vous gagnerez réellement. Il sera sensiblement écorné si votre bien reste vide quelques semaines par an. Ne négligez pas non plus le risque d’impayés. Il existe des assurances pour s’en protéger, mais elles ont un coût. Votre rendement sera également affecté par des frais récurrents, tels que la taxe foncière, l’assurance du bien, les charges de copropriété, les intérêts de l’emprunt souscrit pour investir, etc. Vous devrez aussi réaliser des travaux de temps à autre et remplacer les équipements défectueux. Certes, ces charges réduiront votre revenu imposable, mais vous paierez tout de même des impôts sur le reliquat.

Et si vous optez pour un investissement défiscalisant type Pinel, la réduction d’impôt servira plus à compenser votre manque à gagner sur les loyers, plafonnés par les pouvoirs publics, qu’à booster votre rentabilité.

Tout compte fait, vous ferez une bonne affaire si vous obtenez un rendement net égal à la moitié du rendement brut prévisionnel au terme de votre investissement. Vous y parviendrez plus facilement si la valeur du logement croît avec le temps et que vous empochez une plus-value à sa revente, dix, quinze ou vingt ans plus tard !