Etat des lieux de sortie : quelles dégradations peuvent être mises à la charge du locataire ?

J'ai loué un studio qui venait d'être entièrement refait. Dans ce studio, il y avait du crépis sur les murs de la pièce principale. Le locataire choisi ne voulait pas de ce crépis et m'a demandé de le retirer et de repeindre cette pièce. Il a habité 18 mois, toutes les peintures sont à refaire, ce que je dois impérativement faire avant de le louer. J'ai notifié sur le bail de sortie la peinture à refaire. Au bout de 18 mois, est-ce normal d'être obligé de tout repeindre ? Je ne parle pas les autres dégradations. Le locataire estime que c'est normal et que je n'ai pas à lui faire supporter 300 € de remise en état.

Réponse de l'expert

Un état des lieux établi contradictoirement par le bailleur et le preneur se borne à constater une situation de fait (Cour de cassation 3e chambre civile, 23 mai 2002, no 01-00.938, no 860 FS - P + B, Baumont c/ Ains) jusqu'à preuve contraire (Cour de cassation 3e chambre civile, 23 mai 2002, no 00-13.144, no 859 FS - P + B, Sté d'HLM Angers Habitat c/ Gambier).

Est contradictoire l'état des lieux établi en deux exemplaires originaux, identiques et signés des deux parties.

Si des dégradations imputables au locataire ou un défaut d’entretien apparaissent à l'occasion de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur a la possibilité de pratiquer des retenues sur le dépôt de garantie.

L'état des lieux établi au terme du bail permet donc d’établir un inventaire des éventuelles dégradations commises par le locataire et qui resteront à sa charge.

Le locataire pour s’exonérer devra se baser sur la vétusté dont il devra apporter la preuve le cas échéant.

La vétusté est l’usure qui résulte d’un usage normal mais prolongé, sans aggravation fautive de la part du locataire. Tôt ou tard, elle rendra nécessaire la réfection ou le renouvellement des éléments et des équipements. Ainsi, on estime généralement qu’une tapisserie doit être refaite au bout de sept ans. Aucun texte réglementaire ne fixe une durée de vie pour chaque équipement, et la loi a laissé aux bailleurs et aux locataires le soin de les déterminer par accord collectif.

Le bailleur doit justifier sa retenue, laquelle ne peut revêtir un caractère forfaitaire (Cour de cassation 3e chambre civile, 26 juin 2007 n° 06-16644). Cela étant, les réparations locatives peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, sans que le bailleur ait à justifier de l’exécution desdites réparations (Cour de cassation 3e chambre civile, 16 septembre 2008, n°07-15789), donc un devis suffit (à fortiori une facture est recevable).

En cas de litige, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le locataire, la loi SRU ayant étendu ses compétences aux litiges relatifs au dépôt de garantie (Loi no 89-462, 6 juillet 1989, article 20).

A défaut de conciliation, les parties ont la possibilité de soumettre leur différend au juge de proximité dans le ressort duquel se situe la location (article R.321-2 du code de l’organisation judiciaire). L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.