Emprunt immobilier : quel prêt choisir ?

Emprunt immobilier : quel prêt choisir ?

Incontournable pour accéder à la propriété, le prêt immobilier existe sous plusieurs formes. Leur examen permettra de choisir la solution la plus adaptée à sa situation.

Pour acheter ou faire des travaux

Les prix des logements - dans le neuf comme dans l’ancien - ont plus que doublé entre 2000 et 2007, et si leur niveau s’est stabilisé et a amorcé une décrue en 2008, le crédit immobilier reste le seul moyen pour la plupart des Français d’acheter leur maison ou leur appartement.

"Il sert aussi à la réalisation de travaux d’un montant supérieur à 21 500 €", précise Jean Bosvieux, directeur des études à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). En revanche, pas question d’y recourir pour financer un projet d’une autre nature. D’ailleurs, le banquier réclame toujours un document justifiant la demande : avant-contrat d’acquisition ou devis des travaux.

En souscrivant un tel prêt, la quasi-totalité des ménages mènent l’opération financière la plus importante de leur vie. Aujourd’hui, son montant moyen s’élève à 140 900 € remboursable en dix-huit années. On peut aussi préférer traduire cette contrainte par une épargne forcée a posteriori pour construire ou développer un patrimoine. Ou encore mettre en parallèle le montant du loyer (réglé "à fonds perdus") et celui de la mensualité.

Dix jours de réflexion

Objet du financement et montant sont les deux principales caractéristiques qui distinguent crédit immobilier et crédit à la consommation. Il s’y ajoute une obligation d’apporter des garanties (hypothèque ou caution mutuelle, assurance-décès-invalidité) et… de réfléchir à son engagement.

C’est la loi Scrivener du 13 juillet 1979 qui réglemente l’offre "préalable de crédit". Il s’agit d’un document qui informe de manière complète le futur acquéreur sur le mode de financement qui lui est proposé : montant emprunté, taux, durée, type de crédit (fixe ou variable), frais, assurances. L’emprunteur dispose de dix jours à compter de la réception de l’offre par voie postale pour l’examiner (retournée signée avant le onzième jour, elle serait considérée comme nulle). Un délai imposé par la loi pour permettre à l’emprunteur de mesurer la portée de son engagement.

Le crédit encadré par la loi

Les banques et établissements financiers qui octroient des crédits doivent être agréés par les pouvoirs publics et sont soumis à un formalisme rigoureux : analyse de la situation financière du candidat, remise d’une offre de crédit détaillée, d’un échéancier des remboursements, précision des conditions de résiliation, de remboursement anticipé…

Avant de s’interroger sur la somme à emprunter, on calculera la part des revenus nets mensuels que l’on peut consacrer à son remboursement. Si, en théorie, le taux d’endettement généralement admis s’établit à 30 %, il peut être légèrement dépassé s’il est prévu que la rémunération de l’emprunteur progresse à court terme ou si le niveau des revenus du ménage laisse apparaître un "reste à vivre" suffisant pour maintenir le train de vie de la famille.

Ensuite, vient le moment de répertorier tous les crédits auxquels on peut prétendre, à commencer par les moins coûteux.

Le prêt à taux zéro

Le plus avantageux affiche un taux d’intérêt nul. La mensualité du prêt à taux zéro ("nouveau prêt 0 %" ou NPTZ en jargon) comporte seulement l’amortissement du capital et l’assurance. Ce crédit est réservé aux ménages qui n’étaient pas propriétaires au cours des deux dernières années et disposent de revenus inférieurs ou égaux à certains plafonds. Ces derniers sont fixés en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique, variant de 23 688 € (personne seule hors agglomération parisienne, Côte d’Azur ou Genevois français) à 64 875 € (famille de cinq personnes et plus dans ces trois zones).

Le montant du prêt est limité à 20 % du coût total de l’opération (30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines), sans pouvoir dépasser (là aussi selon la région et la taille de la famille) de 11 000 à 32 500 € dans le neuf (8 250 à 29 250 € dans l’ancien). Par ailleurs, la réglementation impose qu’il soit couplé à d’autres financements pour un montant au moins équivalent.

La durée de remboursement se situe entre six et vingt-deux ans selon les revenus de l’emprunteur ; un différé d’amortissement de quinze à dix-huit ans est prévu pour les ménages les plus modestes (revenus inférieurs à 23 689 €).

Le prêt du 1 % logement

Le prêt du 1 % logement, quant à lui, propose un taux de… 1,5 % (hors assurance) aux salariés d’entreprises privées de plus de vingt personnes qui achètent pour la première fois ou déménagent pour des raisons professionnelles. Son obtention ne constitue pas un droit pour le salarié : sa distribution relève des priorités définies dans l’entreprise.

Son montant est limité à 17 600 € pour Paris, pour les villes nouvelles et les zones urbanisées d’Île-de-France, 14 400 € pour le reste de l’Île-de-France et les communes de plus de 100 000 habitants, 11 200 € ailleurs. Il est remboursable en vingt ans maximum (parfois moins selon les organismes prêteurs).

Ces crédits ne finançant qu’une partie du projet immobilier, le recours au prêt bancaire s’avère incontournable. Son taux, principalement fixé selon la durée nécessaire à son remboursement (à durée courte, meilleur taux mais mensualités élevées), peut être modulé en fonction du montant de l’apport personnel et de la somme empruntée.

Le prêt à taux fixe

Au-delà de ces principes de base, on distingue deux types de prêts : à taux fixe et à taux variable. Le taux du crédit est fixé par la banque en fonction de ses propres conditions de financement : sur le marché des capitaux à long terme pour le taux fixe, sur celui du court terme pour les taux variables. Le niveau de ces derniers est alors réajusté régulièrement en fonction de l’évolution des marchés financiers.

Le taux, la mensualité et la durée du prêt à taux fixe sont déterminés de manière définitive lors de sa souscription. Le banquier remet à l’emprunteur un tableau d’amortissement qui détaille la mensualité (capital, intérêts, assurance), ce qui donne à l’emprunteur une visibilité optimale pour établir son budget. Cependant, si, pendant la durée du prêt, les taux baissent, il n’en profitera pas.

Le prêt à taux variable

Le prêt à taux variable (ou révisable) présente - en principe - un taux de départ meilleur marché que celui à taux fixe… En ce moment, ce n’est pas toujours le cas, du fait d’une situation pour le moins anormale - mais conjoncturelle (on a connu pareille "inversion de la courbe des taux" au début des années 1990) - des marchés financiers, où le niveau des taux courts dépasse ceux à long terme.

Le principe de cette formule de crédit consiste à faire fluctuer le taux du crédit en fonction d’un indice qui reflète le coût de l’argent à court terme (en général le taux bancaire européen à trois ou six mois, Tibeur, ou son acronyme anglais Euribor). Le taux est révisé à la hausse ou à la baisse, en général un an après le début du prêt, puis tous les ans. En cas d’évolution, soit la mensualité augmente (ou diminue), soit la durée du prêt s’allonge (ou se réduit), voire les deux en même temps. Sur une vingtaine d’années, plusieurs cycles se succéderont.

Le prêt révisable classique n’est assorti d’aucun butoir (ou cap) de taux, tandis que le prêt révisable capé plafonne la variation du taux ou la cantonne dans une fourchette, ce qui limite les risques de dérapages tels que ceux qui ont ruiné de nombreux accédants aux États-Unis. Nouveau ! Depuis le 1er octobre 2008, les établissements de crédit sont tenus de joindre à l’offre préalable de prêt à taux variable une notice et une simulation de l’impact d’une évolution de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. En outre, une fois par an, ils informent les emprunteurs du capital restant dû.

Des options pour aménager le prêt

Lorsque le plan de financement comporte plusieurs crédits, les mensualités des différents prêts se cumulent et les durées de remboursement se juxtaposent, ce qui entraîne parfois une charge mensuelle trop lourde, surtout les premières années, lors du démarrage de tous les crédits.

La solution ? "Appliquer la technique dite de l’emboîtement des prêts (ou

du lissage des mensualités), qui diminue le remboursement des mensualités pendant les premières années des petits prêts et les augmente ensuite au fur et à mesure que les différents crédits arrivent à échéance", explique Jean Bosvieux. Cette option ne peut cependant être activée que sur des prêts souscrits auprès d’une même banque.

Autre souplesse qui se développe : le report de mensualités ou la possibilité de faire une pause ponctuelle. En général, la durée du prêt est allongée mais l’assurance-décès-invalidité continue d’être prélevée pendant la pause ou le report des mensualités.

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