Dommages et intérêts de l'agent immobilier

J'ai signé un compromis de vente devant notaire le 17 mars 2009. Une date butoir au 30 avril 2009 avait été fixée pour la notification de l'obtention ou la non-obtention du prêt. Or, à cette date, aucune notification n'avait été faite au notaire. Ce qui a eu pour conséquence que le compromis devenait nul et non avenu. J'ai immédiatement informé l'agence immobilière qui n'a pas fait son travail en ne rappelant pas à l'acheteur (par ailleurs étranger et ne parlant pas le français) de l'imminence de la date butoir du 30 avril. Ce qu'elle aurait du faire au moins 15 jours avant l'échéance. Le compromis étant caduc, puis-je continuer les formalités avec l'acheteur (toujours très intéressé par l'achat de la maison) sans passer maintenant par l'agence, ce qui signifie qu'elle ne toucherait plus la commission ou que partiellement ?

Réponse de l'expert

La profession d’agent immobilier est réglementée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

L’article 78 de cette loi prévoit la possibilité d’insérer dans le mandat ou de stipuler par accord distinct une clause d’exclusivité. Cette stipulation doit être expresse et figurer en caractères très apparents (Cour d’appel de Paris, 17 octobre 1964). Le mandat est à dresser en double original, à peine de nullité (arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation du 5 mai 1982).

Si le mandat contient une clause d’exclusivité, l’acquéreur ne peut faire une offre directement au vendeur. En tout état de cause, l’agent immobilier aurait droit à des dommages-intérêts du montant de la commission prévue dans le mandat et dont il a été privé.

Lorsque le mandat ne contient pas de clause d’exclusivité, le vendeur n’est pas tenu de recourir à l’agent immobilier. Il peut négocier la vente directement avec le tiers intéressé.

Toutefois, si un agent immobilier a eu une intervention déterminante dans la réalisation d’une vente, il a droit à la commission prévue au mandat.
L’agent doit avoir trouvé le cocontractant et l’avoir mis en présence du vendeur, au terme de recherches, visites, réunions. Le seul fait de démontrer que l’agent a fait visiter le bien offert à la vente ne suffit pas à démontrer que son intervention a été déterminante. Il lui appartient de prouver qu’il a effectivement participé aux négociations, afin de faire en sorte d’aboutir à la réalisation de l’opération (Cour d’appel de Paris, 12 mars 1991).
Mais, si le vendeur traite directement avec la personne à laquelle l’agent a fait visiter l’immeuble vendu, l’agent immobilier est en droit de réclamer la rémunération prévue au contrat (Cour d’appel d’Orléans, 20 février 1997).

En effet, les conditions d'exigibilité de la commission des agents immobiliers ont été strictement réglementées et définies par la loi du 2 janvier 1970 (dite Loi Hoguet) et le décret du 20 juillet 1972.
En effet, d'après ces textes, "aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties" (Loi du 2 janvier 1970, art. 6, al. 2).

A la lecture de cet article, l'agent immobilier ne peut exiger ni recevoir aucune rémunération ou commission avant la conclusion effective de l'opération de transaction et sa constatation dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. En outre, l’agent n’a droit à commission que si le mandat a été fait par écrit (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 15/05/2002).

Toutefois, deux points méritent d’être précisés : la notion “d’acte écrit contenant l’engagement des parties ” et l’existence d’une condition suspensive.

En effet, la Cour de cassation a précisé que l’acte écrit exigé par le texte n’est pas obligatoirement un acte notarié, il peut s’agir d’une convention synallagmatique sous seing privé qui ne serait assortie d’aucune condition suspensive. Ce principe est par ailleurs applicable quand bien même l’acte authentique ne serait pas ultérieurement régularisé (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 novembre 1996). Ledit arrêt subordonne le versement de la commission à l’agent immobilier à la réalisation par lui de sa prestation d’intermédiaire pour la vente et de la signature du compromis de vente, sans qu’il soit nécessaire que la vente soit par la suite formalisée par acte notarié et exécutée.

En tout état de cause, il appartiendrait donc au tribunal saisi d’apprécier si l’agent a droit ou non à sa commission.

En outre, il faut tenir compte de l’article 74 du décret de 1972 qui dispose que “ lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue […] s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée ”. Dans ce cas de figure, la commission ne sera exigible que lorsque la condition suspensive sera réalisée ou la faculté de dédit tombée. Ainsi, aucune commission n’est due à l’agent en cas de non-obtention du prêt (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 15/05/2001). Toutefois, lorsque la non-obtention est due à la négligence de l’acquéreur qui n’a pas fait les démarches nécessaires pour obtenir le crédit demandé, la condition insérée est réputée réalisée et la commission est donc due à l’agent en principe (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 13/01/1999).
Toutefois, dans une autre affaire, la Cour de cassation a privé l’agent de sa commission parce que la non-obtention du prêt ne s’était pas réalisée alors que celle-ci était du fait exclusif des acquéreurs qui avaient renoncé à acheter pour des convenances personnelles (arrêt de la chambre commerciale du 15/12/1987). De même dans un arrêt récent du 11 mars 2009, la Cour de cassation a rejeté la demande de commission de l’agent au motif qu’aucune somme n’est due avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue. En l’espèce, des propriétaires avaient conclu, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Quelques jours avant la date butoir, les acquéreurs, ayant décidé de se séparer, ont renoncé à l’acquisition. L’agent immobilier a assigné ces derniers en paiement de sa commission. Cette demande, qui pourtant avait été accueillie par la Cour d’appel de Versailles, a été rejetée par la Cour de cassation au motif que la vente n’avait pas été conclue et que par voie de conséquence l’agent immobilier n’avait pas le droit au versement de sa commission.

Enfin, l’agent immobilier peut demander au mandant des dommages-intérêts lorsque celui ci lui a causé un préjudice. Ainsi, il peut demander des dommages-intérêts lorsque le mandat stipulait que le mandant devait informer l’agent lorsqu’il traitait directement avec un tiers (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 11/06/2002).
De même, l’agent peut demander des dommages-intérêts lorsque le mandant a traité directement avec un tiers au mépris du contrat de mandat de vente (arrêt de la 1ère chambre civile du 15/05/2002). Ce tiers acquéreur peut également être condamné à lui verser des dommages intérêts en cas de complicité de ce dernier dans la fraude invoquée (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 13/05/1998).

Dans tous les cas, il appartiendra au tribunal saisi d’apprécier si l’agent a droit à des dommages-intérêts ou s’il a droit à sa commission en fonction du fondement invoqué par ce dernier.

Le tribunal compétent est le juge de proximité pour les litiges jusqu’à 4 000 EUR ; le tribunal d’instance pour les litiges jusqu’à 10 000 EUR ; le tribunal de grande instance au-delà de cette somme. L’avocat est obligatoire devant cette dernière juridiction.