Doit-on renégocier son prêt immobilier ?

Doit-on renégocier son prêt immobilier ?
D’un point de vue pratique, la renégociation de votre crédit immobilier dans la banque où vous l’avez souscrit est préférable à un rachat de crédit par un autre établissement financier. - © Jean-philippe WALLET

Les taux d’intérêt sont bas. Les emprunteurs ont donc intérêt à réviser les conditions de leur crédit immobilier avec leur banquier. L’objectif étant d’augmenter leur pouvoir d’achat.

Les taux des crédits immobiliers demeurent bas, même si la tendance est à leur reprise, modérée et lente, depuis fin 2016. Ils se sont établis en moyenne à 1,51 % en mars 2017, au lieu de 1,49 % en février, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Par comparaison, ils excédaient largement les 5 % en 2001. En conséquence, les particuliers qui remboursent des mensualités de prêt immobilier trouveront là un levier pour réaliser des économies. D’ailleurs, bon nombre de ménages ont déjà été attirés par les sirènes de la renégociation ou du rachat de crédit. En février 2017, les crédits renégociés représentaient 59,85 % des nouveaux prêts à l’habitat, selon la Banque de France.

Plus avantageux qu’un rachat

D’un point de vue pratique, la renégociation de votre crédit immobilier dans la banque où vous l’avez souscrit est préférable à un rachat de crédit par un autre établissement financier.

« Vous échappez à l’ouverture d’un nouveau compte bancaire, et ainsi aux transferts de vos prélèvements et de vos recettes », détaille Alexandre Levillain, avocat à Paris et responsable du master 2 Gestion du patrimoine à l’IPAG Business School.

En outre, vous conservez votre contrat de prêt initial, la banque rédigeant un avenant circonscrit à la révision du taux d’emprunt, au montant des mensualités et à la durée du remboursement. « Le banquier vous connaît. Il n’a pas à analyser une nouvelle fois les risques qu’il prend », résume Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine indépendant et fondateur du site leblogpatrimoine.com.

En conséquence, vous n’aurez pas à changer le système d’assurance (coût et date de prélèvement) qui rembourse les mensualités du prêt en cas de décès ou d’accident grave de l’emprunteur. Un avantage en cas de dégradation de votre état de santé, que ne présente pas le rachat de crédit. En effet, ce dernier implique de signer un nouveau contrat, de souscrire une nouvelle assurance et, ainsi, de remplir un questionnaire de santé. Or, si vous êtes tombé gravement malade ces dernières années, l’établissement financier peut estimer que le risque de ne pas être remboursé est bien plus grand. Conséquence : il peut vous refuser l’octroi d’un nouveau prêt ou augmenter notablement votre cotisation d’assurance. Garder votre contrat de prêt initial, c’est aussi conserver le même régime de caution ou d’hypothèque, qui permet à la banque de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. L’avantage est alors financier : vous n’aurez pas à payer de frais de mainlevée d’hypothèque ou de cautionnement, ni ceux d’une nouvelle garantie.

Côté dépenses, la renégociation du prêt coûte moins cher qu’un rachat. Elle se limite souvent au paiement de frais de dossier (quelques centaines d’euros, négociables), liés à la rédaction de l’avenant. « Il s’y ajoute parfois une indemnité de remboursement anticipé, mais tous les contrats ne la prévoient pas ; à vous de bien étudier le vôtre, développe Denis Burckel, directeur du master Management de l’immobilier à l’université Paris-Dauphine. Une chose est sûre : quand une telle indemnité est appliquée, son montant ne peut pas excéder six mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt, dans la limite de 3 % du montant du capital restant dû. »

Convaincre son banquier

Tous les emprunteurs ont intérêt à renégocier leur taux, dès lors que le gain obtenu dépasse le montant des frais. À moins que vous arriviez en fin de remboursement – vos frais excéderaient le bonus résultant de la baisse du taux –, n’hésitez pas à prendre rendez-vous auprès de votre conseiller bancaire. Comme la banque n’est pas tenue d’accéder à votre demande, votre mission est alors de la convaincre de vous donner satisfaction.

« À vous de jouer sur la relation de confiance que vous entretenez avec elle, conseille Guillaume Fonteneau. Vous pouvez, par exemple, lui tenir ces propos : “Nous travaillons ensemble depuis plusieurs années. Maintenant que les taux d’emprunt ont baissé, je suis tenté d’aller à la concurrence. Voulez-vous que nous continuions un bout de chemin ensemble ? Voulez-vous récompenser cette fidélité ?” Pour encourager la banque à abonder dans votre sens, vous pouvez lui donner une contrepartie, en vous engageant à souscrire, par exemple, une assurance automobile. C’est alors du gagnant-gagnant ! »

Gare, toutefois, aux déceptions. Si la banque est prête à lâcher du lest, elle vous proposera un taux supérieur à celui qu’elle vous accorderait si vous souscriviez un premier contrat de prêt chez elle. « En effet, les taux de renégociation sont plus élevés que les taux accordés à un nouvel emprunteur », convient Denis Burckel.

Choisir entre un taux fixe ou variable

Vous aviez un taux fixe. Que faire si l’offre de la banque comporte un taux variable limité à la hausse et/ou à la baisse ? « A priori, mieux vaut conserver un taux fixe, commente Denis Burckel. Mais regardez toutefois la différence entre les taux. Si le plafond du taux variable dépasse à peine le montant du taux fixe, il est plus intéressant de retenir le taux variable. Tenez compte également de la durée du remboursement. Si elle est courte (deux ans, par exemple) vous pouvez prendre le risque de choisir un taux variable. En revanche, si elle est longue (dix ans, par exemple), mieux vaut s’abstenir. »

Vous aviez un taux variable. Que faire si la banque vous soumet un taux fixe légèrement supérieur à 2 % ? Acceptez sa proposition car vous avez bénéficié de la baisse des taux ces dernières années. Et la probabilité que le taux variable retrouve ce niveau-là dans les années à venir est faible.

Raccourcir la durée du prêt ou réduire les mensualités 

Une fois le nouveau taux validé, il convient d’arbitrer entre la réduction du montant des mensualités et celle de la durée du remboursement du prêt. Si vous voulez dégager tout de suite du pouvoir d’achat au quotidien, la première solution s’impose. Sinon, optez pour une durée de prêt raccourcie, en sachant que plus vous rembourserez votre crédit rapidement, moins il vous coûtera cher car moins vous paierez d’intérêts. « Malgré les difficultés économiques, les ménages se sont habitués à régler des mensualités élevées ; en conséquence, ils préfèrent souvent jouer sur la durée du prêt », relate Guillaume Fonteneau. Ce choix relève parfois d’une stratégie en vue de la retraite, fréquemment synonyme de baisse de revenus. « Avoir remboursé son emprunt en fin de parcours professionnel permet d’ajuster le passage entre les revenus d’activité et la pension », souligne Denis Burckel.

Dernière étape après la renégociation : le traitement par la banque de votre dossier, qui peut durer jusqu’à deux, voire trois mois. L’établissement vous envoie une offre de prêt, composée d’un tableau d’amortissement détaillé par échéance, de l’indication du taux effectif global (TEG) et du coût du crédit calculé sur les seules échéances à venir. Vous disposez alors d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou décliner sa proposition, comme pour une offre de prêt initial.

« Notre objectif était de dégager du pouvoir d’achat »

Sylvie, 50 ans

« Mon mari et moi avions contracté un crédit immobilier sur vingt ans avec un taux variable mais limité dans la fluctuation. Ce dernier nous a été globalement favorable ; il nous a permis de profiter de la baisse des taux et de gagner ainsi deux ans sur la durée initiale du prêt. Treize ans plus tard, le banquier nous a contactés pour nous proposer de passer à un taux fixe et de réduire la mensualité de 7 %, et la durée du remboursement de dix-huit mois. Après nous être interrogés sur la pertinence de cette offre, nous l’avons finalement acceptée, négociant plus encore à la baisse le montant de la mensualité. Notre objectif était de dégager du pouvoir d’achat afin de rénover notre logement. Nous venions d’achever une première tranche de travaux et souhaitions entamer un second chantier. Le gain réalisé après la renégociation du crédit immobilier nous a permis de souscrire un crédit travaux, et ainsi de réaliser notre projet d’amélioration de notre appartement. »

« Le coût de mon crédit a été divisé par deux »

Aurélia, 39 ans

« J’ai renégocié mon emprunt immobilier trois ans après l’avoir conclu. Une clause de mon contrat m’interdisait de le renégocier dans les deux premières années, mais une autre me donnait la possibilité de réaliser des remboursements partiels anticipés sans pénalité. J’ai donc contacté ma banque pour lui signaler que je lui remboursais 50 000 € de manière anticipée, ce qui raccourcissait la durée du prêt de deux ans. J’en ai profité pour lui demander une révision de trois paramètres : le taux, la durée et les mensualités. Au préalable, j’avais démarché un établissement financier concurrent afin d’exercer éventuellement une pression sur ma banque. Mais cette dernière a accepté de renégocier. J’ai obtenu une baisse de taux de plus d’un point, augmenté mes mensualités de 150 €, et réduit la durée de mon emprunt de deux années supplémentaires. Résultat : le gain s’établit à 70 000 €, ce qui a divisé par deux le coût de mon crédit ! »