Diagnostics immobiliers : quelles obligations pour le vendeur ?

Diagnostics immobiliers : quelles obligations pour le vendeur ?

Qu’il souhaite céder une maison ou un appartement, un propriétaire est tenu
de présenter, dès la promesse ou le compromis de vente, un éventail de diagnostics immobiliers.

Avec, en moyenne, un million de transactions immobilières comptabilisées chaque année, les 7 000 à 7 500 diagnostiqueurs qui proposent aujourd’hui leurs services ont de quoi faire. Les vendeurs, quant à eux, ont beaucoup de mal à connaître l’étendue de leurs obligations : le nombre des diagnostics à réaliser varie en fonction des équipements de chaque logement, de sa zone géographique et de la date de délivrance du permis de construire. Sans compter qu’ils n’ont pas tous la même durée de validité.

Une profession réglementée

Autant d’éléments qui rendent difficile le choix de l’expert. Or les conséquences d’un mauvais diagnostic peuvent être graves pour le vendeur. Il a donc fallu réglementer la profession.

C’est chose faite depuis le 1er novembre 2007, ce dont se félicite Sylvain Coopman, délégué général de la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers Fnaim : "Chaque diagnostiqueur doit désormais être certifié par type d’activité : amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz, installations électriques. Cette certification lui est délivrée pour cinq ans maximum, avec un audit de surveillance réalisé dès la deuxième année par l’organisme certificateur pour vérifier ses compétences. Au bout des cinq ans, le diagnostiqueur est tenu de se soumettre à une nouvelle certification." Une démarche de nature à rassurer les particuliers.

Avec l’aide de l’agent immobilier

Ceux qui ont recours aux services d’une agence immobilière seront accompagnés, voire pris en charge. René Pallincourt, président de la Fnaim, précise que "l’agence peut fournir au vendeur une liste de professionnels, dans laquelle le client peut faire son choix".

"Tout diagnostiqueur doit respecter le principe d’indépendance et d’impartialité du diagnostic. Cela signifie qu’il ne doit avoir aucun lien ni avec le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier ou notaire), ni avec une entreprise spécialisée dans le domaine pour lequel il lui est demandé l’un ou l’autre des diagnostics (traitement antitermites par exemple)", souligne Sylvain Coopman.

Dans la pratique, le vendeur confie souvent à l’agent immobilier le soin de faire réaliser ces diagnostics en son nom. Il convient de lui adresser une lettre de mission en recommandé avec avis de réception ou, mieux, de signer directement un courrier type à l’agence. Assez souvent, ces intermédiaires prennent à leur charge le financement des diagnostics quand leur client leur accorde un mandat d’exclusivité.

D’autres sont encore plus souples. "Le client signe un mandat simple, mais s’engage moralement à ne pas aller voir de concurrents pendant quarante-cinq jours. Si nous trouvons un acquéreur dans ce laps de temps, nous proposons de lui offrir l’ensemble des diagnostics, explique Lionel Thomas, agent immobilier indépendant à Lyon. C’est un geste purement commercial."

Faire appel au notaire

Pour ceux qui gèrent seuls la vente, les démarches se révéleront naturellement plus compliquées. "Le problème principal vient du fait que les vendeurs ne connaissent pas toujours l’étendue de leurs obligations", constate Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe De Particulier à Particulier.

Compte tenu des conséquences qu’entraînerait un défaut dans la remise des diagnostics, on ne saurait que conseiller de faire appel à un notaire et d’éviter de signer la promesse de vente sans soutien juridique. À défaut, ce serait courir le risque de voir l’officier ministériel refuser la vente s’il manque des diagnostics ou s’ils ne sont plus valides.

Certains vendeurs demandent à leur notaire de rédiger la promesse de vente et le mandatent pour qu’il fasse intervenir un diagnostiqueur. "J’ai récemment accepté de m’occuper des diagnostics concernant une succession pour laquelle l’héritier m’avait chargé de la vente. Et dans ce cas une lettre de mission est suffisante", explique Me Pierre Lemée, notaire à Pont-l’Évêque (Calvados).

Attention à l’assurance du diagnostiqueur

Tous les notaires n’acceptent pas cette mission. Il revient alors au vendeur de sélectionner un professionnel. "Il faut veiller à ce que le diagnostiqueur présente une assurance-responsabilité civile professionnelle", préconise Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Sans cela, en cas d’erreur de diagnostic, le propriétaire du bien aura beaucoup de mal à obtenir réparation, sauf à engager une procédure très lourde. "Mieux vaut vérifier que l’attestation d’assurance couvre tous les diagnostics pour lesquels le particulier fait appel à l’expert", ajoute-t-elle. En particulier, si le logement doit faire l’objet d’une recherche d’amiante, on exigera l’attestation de compétence du diagnostiqueur : il est légalement tenu d’en posséder une.

Enfin, on se penchera sur un calendrier pour faire intervenir l’expert au bon moment. "Il est préférable de s’y prendre deux à trois mois avant la signature de la vente", conseille Jean-Michel Guérin. Surtout, on évitera de faire appel à un professionnel tant que l’on n’aura pas trouvé d’acquéreur, surtout si le bien doit faire l’objet d’une recherche de termites : ce diagnostic est valable six mois seulement et ce délai ne doit pas être dépassé lors de la signature de l’acte authentique !

Comparer les prix

Les prix des diagnostics sont libres. Ils varient en fonction de la superficie du logement. Un diagnostic coûte entre 100 et 200 € en moyenne. Lorsque plusieurs diagnostics sont nécessaires, les professionnels appliquent un forfait. On n’hésitera pas à demander des devis précis concernant le type d’intervention et le tarif, afin de mieux comparer les offres.

Les particuliers résidant dans une région où les diagnostiqueurs sont peu nombreux doivent s’attendre à ce que la prestation leur soit facturée plus cher, car il s’y ajoutera des frais de déplacement. Après le passage de l’expert, compter une semaine avant de recevoir le rapport, et une bonne dizaine de jours lorsque des prélèvements ont été effectués.

Erreur de diagnostic : quels sont les risques ?

En l’absence de diagnostics amiante, plomb et termites, le propriétaire ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés : si l’acheteur découvre des termites, par exemple, le vendeur sera tenu pour responsable de n’avoir pas fait les recherches nécessaires. En cas de vente d’appartement, un certificat de superficie est obligatoire. À défaut, la vente peut être annulée dans un délai d’un mois suivant l’acte authentique. De même, s’il manque l’état des risques naturels et technologiques, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat de vente ou une diminution du prix. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire, mais la loi ne prévoit pas de sanction.

En pratique, aucun notaire ne paraphera un acte de vente s’il manque un diagnostic. Si un ou plusieurs diagnostics sont inexacts, là encore les sanctions sont variables. Si la superficie calculée est erronée (plus de 5 % par rapport à la superficie réelle), l’acquéreur dispose d’un an pour demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés. Quant à l’état des risques naturels et technologiques, le vendeur demeure toujours responsable de son contenu, même s’il fait appel à un professionnel pour le réaliser : en cas d’erreur, le propriétaire du bien mis en vente reste considéré comme fautif.

Tous les diagnostics à la loupe

Diagnostics Logements concernés Intervenant Délai de validité
Amiante Biens dont
le permis de construire a
été délivré
avant le 1er juillet 1997
Professionnel certifié et
assuré
Aucun
Electricité Biens dont l’installation intérieure d’électricité a plus de 15 ans Professionnel certifié et
assuré
3 ans

Performance énergétique (1)

Tous les bâtiments Professionnel certifié et
assuré
10 ans
Plomb Biens dont le permis de construire a été
délivré avant le 1er janvier 1949
Professionnel certifié et
assuré
1 an
Risques naturels et technologiques (1) Logements situés dans des zones à risque :
renseigne-
ments en mairie ou à la préfecture
Documents disponibles sur www.prim.net et en mairie.

Possibilité de
mandater un diagnostiqueur

6 mois
Superficie Lots de copropriété N’importe qui, mais il est préférable de s’adresser
à un professionnel assuré (diagnosti-
queur ou géomètre)
Aucun
Termites Logements situés dans une zone délimitée : renseigne-
ments en mairie ou à la préfecture

Professionnel certifié et
assuré

6 mois

(1) Ce diagnostic est aussi obligatoire en cas de location.