Diagnostics immobiliers : que doit faire la copropriété ?

Diagnostics immobiliers : que doit faire la copropriété ?

La loi impose aux copropriétaires de faire réaliser certains diagnostics dans les parties communes de leur immeuble. À défaut, ils engagent leur responsabilité civile et pénale vis-à-vis des locataires ou d’éventuels acheteurs.

La loi est formelle. Dans tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un dossier technique "amiante" (DTA) des parties communes doit avoir été réalisé et être tenu à la disposition des occupants.

Le dossier technique amiante annexé à la promesse de vente

Et en cas de mutation d’un des appartements du bâtiment, le vendeur est tenu d’annexer ce dossier à la promesse ou à l'acte de vente.

Pour le risque d'exposition au plomb, seules les parties privatives du logement sont concernées. Les parties communes de l'immeuble doivent également faire l'objet d'un constat mais celui-ci n'a pas à être remis par le vendeur ou le bailleur à l'acquéreur ou au locataire.

Ce dernier pourra cependant le consulter en faisant une demande au syndic de l'immeuble.

Des copropriétaires peu en règle

L’ensemble des copropriétés concernées par cette réglementation ne semble pourtant pas être à jour sur ces questions.

Les copropriétaires d’un immeuble qui se trouverait dans ce cas doivent savoir que le syndicat des copropriétaires (dont ils font partie) engage sa responsabilité pénale s’il n’a pas fait réaliser le diagnostic amiante dans les temps. Une amende de 1 500 € est prévue (3 000 € en cas de récidive).

Parties communes : quelles obligations ?

Que peuvent faire les copropriétaires dont l’immeuble n’est pas en règle au niveau du DTA des parties communes ?

Pas grand-chose, reconnaît Nathalie Painnot, juriste à l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC). Sauf à être patients. Car le copropriétaire doit mettre le syndic en demeure d’inscrire la question des diagnostics à l’ordre du jour. Ensuite, l’assemblée générale des copropriétaires va devoir choisir l’entreprise, puis voter les travaux."

Renaud Dhont, chef de projet à l'Association des responsables de copropriétés (ARC), préconise donc de "faire le nécessaire en amont, sans attendre de vendre ou de louer son logement".

Le notaire ne bloquera pas la vente

En pratique, la personne qui vend un logement sans être en mesure de fournir le DTA peut garder son calme : le notaire ne bloquera pas la vente.

On demande les documents à la copropriété ou au syndic. Si on ne les obtient pas, on va simplement l’indiquer dans l’acte de vente en mettant l’accent sur les conséquences pour le vendeur, c’est-à-dire l’absence de garantie des vices cachés", explique Me Pierre Lemée, notaire à Pont-l’Évêque (Calvados).

Information sur le risque de mérule

La loi Alur du 24 mars 2014 oblige les copropriétés dans lesquelles la présence de mérule, ce champignon s'attaquant au bois, est détectée, d’en informer la mairie.

En cas de vente d’un logement dans l’immeuble, le vendeur est alors tenu d’informer l’acquéreur d’un risque de présence de ce champignon lignivore. Ce dispositif concernerait seulement les communes où sont identifiés des foyers de mérule.

Diagnostic technique global (DTG)

A compter du 1er janvier 2017, l’assemblée générale devra se prononcer sur la question de faire réaliser un diagnostic technique global portant sur l’immeuble. Toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans suppose la réalisation d’un DTG.

Plus d’infos

  • Association des responsables de copropriétés (ARC) : www.unarc.asso.fr
  • Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) : www.ancc.fr
  • Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) : www.anil.org
  • Chambre des diagnostiqueurs immobiliers FNAIM : www.fnaim.fr
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