Des cautions pour appuyer un emprunt immobilier

Des cautions pour appuyer un emprunt immobilier

Soutien parental, caution hypothécaire, nantissement, voire délégation d’assurance, autant de solutions qui permettent de débloquer les dossiers d’emprunteurs atypiques.

Si les établissements financiers exigent d’un emprunteur les meilleures garanties pour le prêt qu’il souscrit, ils vérifient avant tout qu’il est solvable, c’est-à-dire qu’il dispose de revenus suffisants pour rembourser chaque mois les échéances du prêt. En la matière, ils vérifient invariablement que les mensualités n’excèdent pas environ un tiers des ressources du ménage. 

La caution solidaire

Parfois, même avec des revenus insuffisants, un coup de pouce peut débloquer un dossier mal engagé. Émilie, étudiante en médecine, avait, elle, craqué pour un charmant deux-pièces au prix de 134 000 €. Pour l’acquérir, elle devait emprunter 121 000 €, ce que son salaire d’interne ne permettait pas, car son taux d’endettement aurait atteint 40 %.

"Nous avons trouvé une solution : la banque a accepté que mes parents se portent caution solidaire", explique-t-elle. C’était possible parce que ses parents sont propriétaires de leur propre logement et gagnent suffisamment bien leur vie pour, le cas échéant, régler les mensualités du crédit souscrit par leur fille sans mettre leur propre budget en péril. Leur caution a pris la forme d’un acte signé avec la banque d’Émilie par lequel ils s’engagent à se substituer à leur fille au cas où elle serait défaillante.

La caution, un acte lourd de conséquences

C’est un document qui nécessite d’être mûrement réfléchi, car il peut se révéler lourd de conséquences. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque se retournerait vers la personne qui s’est portée caution et pourrait, le cas échéant, opérer une saisie sur ses revenus, voire demander la mise en vente de son logement si elle en est propriétaire.

"Nous déconseillons la souscription d’un tel engagement compte tenu des sommes en jeu, même s’il s’agit de donner un coup de pouce à ses proches", prévient Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (anil). Une prudence motivée par le fait qu’une fois l’acte de caution souscrit il n’est plus possible de se désengager. Il prend fin uniquement avec le remboursement de la dernière échéance, laquelle peut intervenir vingt-cinq ou trente ans plus tard.

Garantir l’acquisition

Parfois, la banque accepte une garantie moins contraignante, celle de la caution hypothécaire. L’engagement de la personne qui se porte caution se cantonne alors à un bien immobilier en particulier. C’est cette solution qui a permis à Stéphane et Cécile de financer leur acquisition immobilière. Locataires depuis quinze ans d’un appartement que leur bailleur met en vente, ils rencontrent des difficultés à faire accepter leur dossier, car Stéphane sort d’une période de chômage. Quant à Cécile, si elle bénéficie de revenus très confortables (65 000 € par an), son statut d’intermittente du spectacle la pénalise.

Or il se trouve que les mensualités du prêt qu’ils sollicitent sont inférieures au loyer qu’ils acquittent. Leur banque a finalement accepté de leur prêter la somme nécessaire, lorsque la mère de Stéphane a proposé son propre appartement en garantie du crédit.

Une garantie réelle: l'hypothèque ou le cautionnement mutuel

Le parcours ne s’arrête pas à la vérification de la solvabilité de l’emprunteur. Une fois cet obstacle levé, la banque exige des garanties pour couvrir sa créance au cas où l’emprunteur ne pourrait plus rembourser le crédit. Dans un premier temps, elle impose qu’il s’assure contre les risques de décès ou d’invalidité.

L’établissement prêteur exige ensuite une garantie dite "réelle", qui prend le plus souvent deux formes. Soit le bien acquis au moyen de l’emprunt est hypothéqué au profit de la banque, soit l’emprunteur a recours au cautionnement mutuel par un organisme spécialisé. Le prêteur se satisfait généralement de ces deux dispositifs. Mais ils présentent un coût non négligeable.

L’hypothèque revient, par exemple, à 3 000 € pour un prêt de 200 000 € (auxquels il faut ajouter 872 € pour la mainlevée en cas de revente du bien avant l’échéance). Le cautionnement mutuel, sensiblement moins onéreux, coûterait ici 2 100 €.

Autre solution : le nantissement

Un emprunteur qui souhaiterait économiser ces frais pourrait proposer à la banque de "nantir" à son profit l’un des biens qu’il possède dans son patrimoine propre : en cas d’impossibilité d’assumer les échéances de son prêt, la banque pourra mobiliser l’actif nanti et solder le prêt.

Le nantissement peut porter sur un contrat d’assurance-vie, un plan d’épargne en actions ou un portefeuille de valeurs mobilières. Lorsqu’il s’agit d’un contrat d’assurance-vie en euros (le capital est garanti), l’établissement exige en général que les sommes en compte couvrent la totalité du prêt. S’agissant de valeurs boursières, il réclame habituellement une couverture à hauteur de 130 ou 140 % du montant du prêt.

Une fois un produit financier nanti, l’épargnant perd la plupart de ses prérogatives. Il ne peut plus disposer librement des fonds et, avant tout arbitrage, il doit obtenir l'accord préalable de l’établissement au profit duquel le bien est nanti. Le nantissement prend fin avec le remboursement de la dernière échéance du prêt.

Quand le nantissement devient la règle

Si l’apport d’un actif financier en nantissement demeure l’exception dans le cadre d’un prêt immobilier classique, il devient la règle en cas de souscription d’un crédit "in fine". Avec un financement de ce type, le souscripteur ne rembourse chaque mois que les intérêts, le capital étant restitué en une fois à l’issue du prêt. Un montage essentiellement utilisé par les personnes qui investissent dans l’immobilier locatif.

Problème : au terme du crédit, il faudrait vendre le logement pour solder le crédit. Or la conjoncture économique peut ne pas s’y prêter ou l’investisseur peut souhaiter conserver cet actif dans son patrimoine. Pour laisser le choix à son client, la banque lie la souscription du prêt à l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie destiné à être nanti à son profit. Chaque mois, l’épargnant verse sur ce contrat une somme qui permet de reconstituer à terme le capital emprunté.

Exemple : un épargnant emprunte 100 000 €. Pour garantir le prêt, la banque lui propose de souscrire un contrat avec 30 000 €, qu’il alimente à raison de 400 € par mois. Dix ans plus tard, à raison d’un rendement annuel moyen de 3,5 %, il aura reconstitué son capital et sera en mesure de décider de quelle manière il va solder son prêt.

 

 

Trouver une assurance "à risque"

Si vous êtes âgé ou considéré comme un client particulier parce que, par exemple, vous êtes adepte d’un sport extrême, vous risquez un rejet de votre adhésion au contrat d’assurance de votre crédit immobilier. "Beaucoup d’assurances groupe, c’est-à-dire celles qui sont négociées par les banques pour leurs clients, ne garantissent pas les assurés au-delà de 70 ans", confirme Christophe Cremer, fondateur de la société de courtage en ligne Meilleurtaux.com.

Or un refus d’assurance entraîne toujours un refus de prêt. Pour ces clients solvables mais difficilement assurables, il existe des compagnies spécialisées. Le conseiller bancaire propose parfois des partenaires avec lesquels il a l’habitude de travailler. Il procède alors à une "délégation d’assurance" et confie à une compagnie tierce le soin d’assurer l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité. Les personnes qui souffrent ou ont rencontré des problèmes de santé relèvent, elles, de la convention Aeras.