Des aides pour donner un logement en location

Des aides pour donner un logement en location

Primes, subventions, incitations fiscales à destination des bailleurs, la loi sur la cohésion sociale prévoit un ensemble de dispositions visant à doper le marché locatif.

Bon nombre de maisons et appartements sont laissés vacants pendant plusieurs années et leurs propriétaires hésitent à les remettre sur le marché. Il s'agit souvent de locaux vétustes qui exigent des travaux importants, ou encore de logements restés en indivision après une succession. Il arrive aussi que les bailleurs craignent d'être confrontés à l'insolvabilité du locataire.

Lever ces réticences est l'un des axes prioritaires du volet logement de la loi sur la cohésion sociale du 19 janvier 2004. Dans ce but, le montant des primes et subventions de l'Anah, qui permettent de moderniser les logements vacants avant de les mettre en location, a été revu à la hausse.

Objectif : remettre sur le marché 100 000 logements vacants à raison de 20 000 par an pendant cinq ans.

Des mesures incitatives pour les bailleurs

Les propriétaires de logements vacants peuvent, en premier lieu, bénéficier d'une prime quand leur logement est remis en location. C'est une mesure particulièrement incitative pour les bailleurs, d'autant que cette prime vient d'être majorée. Depuis le 1er janvier 2005, elle a en effet été portée de 3 000 € à 5 000 € en Île-de-France, dans les Alpes-Maritimes et dans des villes comme Marseille, Bordeaux, Lille ou Rennes. Elle est passée de 1 500 € à 2 000 € dans les communes de l'Yonne et dans des villes comme Rodez, Gap ou Mende.

Quelles conditions ?

Pour bénéficier de la prime, le logement doit être resté vacant pendant au moins douze mois avant la date de dépôt du dossier. Il doit par ailleurs avoir fait l'objet de travaux de réhabilitation d'un montant minimal de 15 000 €. A noter que les travaux peuvent être subventionnés.

Enfin, le propriétaire doit s'engager, dans le cadre d'un accord passé avec l'Anah, à pratiquer un loyer plafonné pendant une durée de neuf ans (c'est ce qu'on appelle un conventionnement avec l'État). Il faut toutefois préciser que cette prime est versée après la conclusion du bail avec le futur locataire.

Des travaux subventionnés

Dans le cadre de la mission "Mobilisation des logements vacants" gérée par l'Anah, les propriétaires peuvent également obtenir une subvention pour travaux. Sont concernés les travaux destinés à améliorer la sécurité, la salubrité, l'isolation acoustique et la consommation d'énergie du logement. Les travaux portant sur l'adaptation aux personnes handicapées physiques des parties privatives ou communes de l'immeuble sont également pris en compte. Le montant de la subvention est un pourcentage du coût des travaux, estimé par devis, pris dans la limite de plafonds fixés en fonction de la surface du logement, de sa situation géographique…

Par exemple, pour les logements situés dans un immeuble insalubre, le taux de la subvention peut atteindre 50 % du montant hors taxe des travaux nécessaires à la réhabilitation du bien. Pour la réfection des fenêtres d'une maison individuelle située dans le périmètre d'une Opah (opération programmée pour l'amélioration de l'habitat), ce taux peut aller jusqu'à 30 % du coût des travaux. Ainsi, sur la base d'un devis évalué à 5 500 € hors taxe, comprenant le remplacement de huit fenêtres (percement et raccords pour pose de volets, peinture des menuiseries), la subvention versée par l'Anah sera de 1 650 €.

Quelles démarches ?

Le propriétaire qui souhaite réaliser des travaux d'amélioration de son logement doit s'adresser à la délégation de l'Anah du département où est situé l'immeuble. Dans le dossier de demande de subvention à remplir, il doit d'abord apporter la preuve de la vacance en produisant les documents suivants : reçu du service des impôts concernant le paiement de la taxe sur les logements vacants et attestation du service des eaux ou d'EDF indiquant l'absence de consommation ou d'abonnement pendant la période considérée.

Le propriétaire doit, par ailleurs, joindre au dossier un devis des travaux, élaboré par l'entreprise de son choix. "Mais il ne doit surtout pas démarrer le chantier avant d'avoir reçu l'autorisation de l'Anah, sinon il ne pourra pas bénéficier de la subvention", insiste Françoise Salvador, directrice de la communication. C'est la commission d'amélioration de l'habitat du département qui statue ensuite sur la recevabilité de la demande dans un délai de six à sept semaines à compter du dépôt du dossier.

Cerise sur le gâteau, l'article 112 de la loi sur la cohésion sociale prévoit que les logements vacants depuis plus de douze mois, réhabilités, puis loués dans le cadre d'un conventionnement avec l'État conclu à partir du 1er juillet 2004, sont exonérés de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) pendant trois ans.

Une mission spécifique à Paris

Dans la capitale, où l'on dénombre aujourd'hui environ 30 000 logements vacants, la "Mission des logements vacants de Paris", gérée par Thierry de Sainte-Marie, a mis en place un dispositif très incitatif, qui va du financement des travaux jusqu'à la recherche du futur locataire. Après une visite de l'appartement, l'organisme établit un diagnostic technique des travaux de modernisation et propose une simulation financière, qui prend en compte le coût des travaux, les déductions fiscales et la rentabilité de la location après réhabilitation.

"Quatre sources de financement sont étudiées : la prime de sortie de vacance et les subventions de l'Anah, les prêts de la Ville de Paris, ainsi que, le cas échéant, un prêt complémentaire. De sorte que même un propriétaire qui ne dispose pas d'un apport personnel peut envisager de moderniser son logement et, par la suite, de disposer de revenus locatifs", précise-t-il. Outre la gestion du bien, la Siemp propose aussi au bailleur des garanties de loyers impayés.

Le bailleur devient créancier prioritaire

La peur de devoir se frotter à un locataire indélicat qui ne paie plus son loyer, avec tous les tracas administratifs qui en découlent, peut rendre les propriétaires très réticents à mettre leur logement en location. Une nouvelle mesure est destinée à les rassurer. Dans le cadre d'une procédure de traitement du surendettement, le propriétaire dont le locataire n'a pas payé ses loyers devient prioritaire, au même titre que le fisc, et passe avant les créances des établissements de crédit.