Dépôt de garantie : quelles sommes le propriétaire peut-il retenir ?

Dépôt de garantie : quelles sommes le propriétaire peut-il retenir ?
La restitution du dépôt de garantie peut donner lieu à des conflits entre les propriétaires et les locataires. - © mariesacha

Les règles à connaître pour faire face à un litige avec votre bailleur lors du départ du logement que vous louez. Avec l’éclairage de David Rodrigues, juriste à l’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV).

Les montants retenus sur le dépôt de garantie sont de deux ordres : les sommes dont le locataire est redevable au titre de sa location – comme les loyers impayés et les provisions pour charges – et les éventuels frais engagés par le bailleur pour la remise en état du logement.

L’appréciation des travaux à réaliser est établie sur la base des états des lieux d’entrée et de sortie comparés. Ils doivent être signés et conservés par les deux parties.

Frais de remise en état

Des frais de remise en état imputés aux locataires ne sont justifiés que par des dégradations volontaires, un défaut d’entretien courant ou un usage anormal des locaux. Le propriétaire ne peut retenir aucune somme pour des réparations occasionnées par la vétusté. Ainsi, les frais de remplacement d’une moquette peuvent être retenus si elle a été abîmée par des brûlures de cigarette, mais pas si elle s’est défraîchie avec le temps. Si des peintures ou des papiers peints ont été changés par un locataire durant le bail, il n’est pas tenu de financer une remise à l’état antérieur des locaux... pourvu qu’il ait utilisé des « couleurs usuelles ».

Certains propriétaires, notamment des bailleurs sociaux, appliquent une grille de vétusté des équipements qui doit être annexée au contrat de location et qui peut diminuer la valeur de remplacement des équipements dégradés.

Une estimation forfaitaire des travaux à réaliser est illégale. Une facture ou un devis doivent être présentés, mais sur cette question des pièces, la jurisprudence est fluctuante.

Une restitution dans un délai d’un ou de deux mois

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ; de deux mois dans le cas contraire. Mais, s’agissant des copropriétés, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Après régularisation éventuelle des charges, la somme doit être restituée dans le mois suivant l’approbation des comptes.

Une retenue irrégulière du dépôt de garantie peut valoir au bailleur une pénalité financière équivalente à 10 % du loyer par mensualité de retard commencée à verser à l’ancien locataire.