Dépôt de garantie : le locataire peut-il refuser qu'il serve à couvrir des travaux après l'état des lieux de sortie ?

Je suis propriétaire d'un appartement. Dernièrement mon locataire a donné son préavis pour quitter le logement. Ce logement est géré par une agence immobilière. Lors de l'état des lieux nous avons constaté que l'appartement avait été mal entretenu, c'était très sale, dans la cuisine beaucoup de gras sur les murs, de la moisissure sur les murs de la cuisine et des chambres à cause du calfeutrage des fenêtres, les plinthes très sales, les prises électriques aussi, le verrou de la porte d'entrée cassé, de la moisissure sur les joints de la salle de bain et la poignée de la porte cassée etc... Le locataire a signé l'état des lieux de sortie, l'agence m'a dit qu'il fallait que je fasse faire un devis de peinture pour repeindre les pièces en mauvais état et que grâce à ce devis, je pourrais retenir le dépot de garantie qui est pour moi de deux mois de loyer. J'ai fait faire un devis (1 850 euros), je l'ai envoyé à l'agence qui l'a soumis au locataire et comme le montant représente le double du dépot de garantie qui est de 940 euros, je ne demande rien de plus, simplement de garder ce dépot de garantie. Le locataire a répondu qu'il n'était pas d'accord, que les travaux de peinture représentait seulement 250 euros (achat de peinture). Il propose de faire lui-même les travaux ou qu'on lui fasse une retenue de 300 euros seulement. L'agence va essayer de négocier à 500 euros mais je ne suis pas du tout satisfaite. Je voudrais savoir que dois-je faire maintenant, est ce que le locataire a le droit de venir faire les travaux lui-même, alors qu'il aurait dû les faire avant de sortir ?

Réponse de l'expert

Les locations non meublées sont régies par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462.
 
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
 
Le dépôt de garantie, prévu par le contrat de location, est destiné à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire (article 22 loi du 6 juillet 1989).
 
Si des dégradations imputables au locataire ou un défaut d’entretien apparaissent suite à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur a la possibilité de pratiquer des retenues sur le dépôt de garantie.

En effet, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant , des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soit dûment justifiées par des devis ou des factures (C cass 3/04/2001).
 
Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter que le locataire exécute lui-même les travaux dans la mesure où celui-ci a quitté le logement et que le bail a pris fin.
 
Si un litige subsiste entre le bailleur et le preneur, la commission départementale de conciliation, qui siège auprès de la Préfecture, peut être saisie par l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec accusé de réception. (article 20 de la loi du 6 juillet 1989).

La commission entend les parties, s’efforce de les concilier et rend un avis dans le délai maximum de deux mois à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine.